特寫 | 季聖傑：深耕園區運營服務 鼎星産業三步走

2023大灣區産業論壇·特寫 對于鼎星産業來說，今年的重大變局無疑是被米桠投資收購。

用廣東省鼎星産業發展有限公司産業研究院院長季聖傑的話來說，在整個産業發展的服務過程當中，米桠投資是一個具有體繫化的投資機構，有建築設計、文化服務、勞務外包、還有建築器械租賃等為主體産業空間載體服務的業務闆塊。

"因為鼎星産業作為一個平台本身沒有必要申請建築資質，所以着力在全鍊條的打造了一條，為整個産業發展服務的完整鍊條。"在2023大灣區産業論壇期間，季聖傑對觀點新媒體介紹道。

成立于2020年8月的廣東省鼎星産業發展有限公司，是一個既具有深刻的産業研究背景，同時又專注于産業投資與區域産業發展的專業服務平台。目前公司已完成從十萬級園區的服務向城市與區域級産業發展的服務升級。

盡管成立的時間並不長，但鼎星産業已積攢了大量成熟的産業運營經驗。早在2016年鼎星就開始運營産業項目--位于廣州科學城中央綠地廣場的廣東省第一個大數據産業示範園區。當時鼎星産業僅用三個月的時間便完成了100%的招商目標。

從2020年，鼎星實現聚焦于為政府、國企以及各類科技的主題産業園區開發商，提供産業要素的研究、産業規劃、産品定位、産業招商、産業運營一體化的解決方案。鼎星結合粵港澳大灣區發展規劃綱要，為區域政府從政府專項債的可行性研究、政府專項債項目的梳理、政府專項債的發行，到産業發展政策的研究與發布，貢獻力量。

早在2005年廣州開發區做加速器和創新基地的招商引資的時候，季聖傑便已開始接觸到産業投資領域。

通過多年的接觸，季聖傑對大灣區的産業項目發展有着深刻的研究。在他看來，大灣區的發展存在三方面的劣勢：第一是城市級區域産業發展的不平衡，第二是區域規劃沒有做到一體化，第三是針對金融融資仍存問題。

他認為，在城市發展過程中，並非有那麼多城市或者地區需要工業上樓、廠房集聚，部分城市在土地利用、工業廠房使用效率等方面，仍未達到如此高強度集約的程度。同時，由于部分城市並沒有聚集适合工業上樓産品入市的生産要素資源，也未曾在上位規劃的指引下深入淺出的繫統分析區域創新要素資源應該如何聚集，從而導致了區域規劃非一體化的現象較為明顯。

對于融資問題，季聖傑則認為，在公募REIT政策大方向下，很多項目在成功運營後得以尋求穩妥退出，融資放在了成熟以後的階段。而為了進一步拓寬國央企、民營開發平台在産業空間載體建設過程中的資金儲備渠道，他建議應該把公募REITs發行和其他融資工具的使用提前謀劃，甚至在拿地階段就應該引入相關的概念。

"這麼多城市建築物，很多都處于空置的狀态，如何利用好它們？大灣區需要把過去規模發展的園區，通過拿地不斷地置換資金進行開發、流轉的趨勢，朝小而美、精準的園區發展。"季聖傑表示。

他進一步表示，目前園區開發平台的經營理念和方向，應該深入到主題産業的空間載體的研究上去。

作為産業園輕資産的運營方，季聖傑認為鼎星在服務過程中有幾個重要的環節，包括區域政府的政策研究以及空間規劃、城市規劃、産業規劃等三規合一的研究。同時對金融服務的前後端、土地分析以及建築墊資等方面，都要有非常高的熟悉度。

在運營要求上，季聖傑認為，從前端的産業定位、産品設計再到工程的融資以及後端的招商運營要成為一個一體化的流程。目前鼎星産業在合作方的篩選上有着一定的標準，主要的合作對象是以國央企為主體開發的園區。

"根據目前29只發行成功的REITs可以看到，在公募REITs的領域都是國央企作為開發主體，同運營的年限已經足夠長，出租率也相對高，總體而言開發運營流程比較完整。"

基于上述認識，鼎星産業制定了三步走的發展戰略。

首先要獲得私募基金牌照。

其次要和國央企這種背景相結合的園區進行深度對接，找到優質區域的優質項目，對其項目進行歸集研究以及财務上的分析。

第三，要跟券商等機構在公募REITs的發行和服務領域加強聯絡，為更多的園區在融資口徑等方面做服務。

對于接下來的服務選擇，季聖傑表示除了與國央企為主體開發的園區合作外，希望鼎星在核心的19個節點城市的核心地段，對于新增的項目，能從前側包括産業規劃、産品設計開始為項目提供服務。

作為"産業發展的研究員"，季聖傑認為鼎星産業要摒棄區位優勢不明顯、生産效率相對落後的項目，把精力和專業化運營的人才集中到主力城市、主力産業空間，真正做能夠讓金融杠杆充分激活的項目，讓園區能有一個平衡的發展。