特寫 | 張一平：中集産城輕重調節

2023大灣區産業論壇·特寫 經濟"復常"下，産業行業承壓的話題仍舊時常被提及。事實上，随着政策擴大支持範圍，公募REITs進一步發展、産業結構的調整和發展正走在深化道路中，未來的發展仍然光明。

12月中旬，2023年大灣區産業論壇于深圳圓滿閉幕。在現場采訪直播間中，觀點新媒體與中集産城黨支部書記、産業研究院院長張一平暢聊關于産業發展與園區運營背後的思考。

"懂産業的人才能做運營，要從一個地産人轉變成一個産業人。"

作為深圳市房地産投資協會創始會長、深圳市地産與城市發展專家庫專家，張一平的職業生涯與房地産密不可分。與此同時，他也是深圳市衛星物聯網産業協會會長、深圳市工信局專家庫專家，其現有團隊中堅持研究産業的同事亦不在少數。

2018年，張一平正式加入中集集團八大闆塊旗下的中集産城，自此開始了産城融合領域發展的深入實踐，更知曉了領域内資産升值的解題思路：只有不斷賦能，資産才會升值。

"2013年我們拿到第一個産城融合項目，在建設過程中就一直在思考，用房地産開發的思路來做産業園區究竟行不行得通？2015年4月份，我們更名為中集産城，並用2013年到2018年這5年時間進行新賽道的試水，完成了兩個産城融合項目，分别位于松山湖和江門。"

輕重調和

從0到1的實踐拓展了中集産城運營的寬度與廣度，截至目前，其在大灣區和長三角運營的園區面積約1000萬平方米，其中重資産面積占70%，輕資産占到30%。

但對于中集産城而言，輕重資産的比例在當前市場環境影響下略顯頭重腳輕。"外面是寒冬，我們不可能獨善其身。在目前情況下，我們會更多利用多年來在産業研究、産業招商、産業運營層面所積澱的能力和品牌背書去承接更多輕資産業務，在重資産業務部分，中集産城會放緩投資腳步。"

張一平坦言，中集産城的發展節奏變了，在漸漸從數量型轉向質量型發展。"在三年前我們就提出來要調整業務結構，主動把非核心業務項目通過大宗資産交易等方式進行處置，同時加大對産業園區産品的比重。"

據他透露，目前，中集産城的産城綜合體項目占比較高，主要在深圳前海、太子灣、上海寶山等地，項目主要以辦公和商業為主，配套人才公寓。

張一平的分享側面傳達了中集産城在當前環境下對于重資産項目的謹慎态度。"去年我們專門成立了中集産城的輕資産運營平台，重點打造産業研究、産業招商和産業運營的核心能力。"在他看來，中集産城要轉換以往物業銷售的盈利模式，從"掙快錢"轉變到"掙慢錢"。

"園區業務從盈利模式來講，前端是産品開發端，中端是客戶運營服務端，後端是資産運營（股權投資）端。現在大量的企業主要的收入和盈利是在前端，也有個别的企業後端做的也不錯。"

說到這里，張一平以深圳項目舉例，向觀點新媒體介紹中集産城的新思路："我們到很多地方去跟政府談，我們不追求項目高比例銷售，如果當地的租金承受能力能達到基本回報線，全自持也不是不可能。比如說中集産城30年全持有的深圳光明中集智園項目，目前項目租金水平、出租率在光明區域内都是標杆。"

資料顯示，深圳光明中集智園于2018年底破土動工，2022年11月正式交付開園，至今出租率以達到95%，引入企業150余家，園區形成了以衛星通信産業為主導，以物聯網、新能源、智能制造和建築科技相結合的"1+4"産業集群。

帶鳳築巢

交談間，張一平在向觀點新媒體分析市場時，也提及了近年來愈加火熱的"工業上樓"話題。他發覺，現在各個地方都在讨論工業上樓，很多政府平台公司都在積極介入到領域内。

但同時，張一平也嗅到了目前工業上樓存在的問題："現在的'上樓'方法太簡單、粗暴，不夠科學、嚴謹。不是什麼工業都可以上樓的，我們要做的應該是'帶鳳築巢'，去了解企業的需求，在做好産業研究的基礎上，根據産業的定位分門别類地推進工業上樓。"

在他看來，工業上樓有助于城市土地集約化發展，"現在城市化率越來越高，産業園區不可能像過往攤大餅一樣全部設置低層廠房，這樣土地利用率會很低。"

這便牽扯到另一個問題：現在不少地方大量的園區空置，使用效率很低，從資源匹配的角度看，擁有這麼多空置、低效園區資産的情況下還要去投資更多重資産項目，是存在風險的。

"園區為什麼會空置和低效？"張一平認為，這主要是企業在産業研究、産業招商、産業運營等方面缺乏能力、經驗和團隊，需要有懂産業、懂招商的運營平台，将低效資産盤活。

而在産業聚焦方面，張一平則透露了中集産城的"6+X"産業布局，"我們的産業主要聚焦在六大方面，新一代信息技術、先進制造，新能源、新材料、生命健康、文化旅遊，六大産業互相交叉，且外延較廣。"此外，還在6大産業的框架下聚焦了數十個産業門類，如低軌衛星物聯網、激光、新能源汽車零部件、光電顯示、手機等細分領域。

"但是，"張一平又抛出一個轉折詞，"一個城市並不是什麼産業都能落地生根，産業落地是要有一些特定的條件，需要一些天然土壤。"中集産城在發展過程中意識到，不同的地方對産業的要求也不一樣，目前其也在聚焦的産業領域培養自己的産業研究人才。

"一座城市一定需要産城高度融合，一座城市不能只有住宅、商業和辦公業态，沒有産業業态（生産制造）。"在他看來，城市需要有産業生态，但同樣地，不是所有産業都需要留在某一座城市。"保留什麼産業，實際上要根據每個城市的不同條件和特點做篩選。"