金科股份車位抵債 金科服務與昔日大股東斷舍離

觀點網 時隔一年多，金科服務仍籠罩在昔日的大股東金科股份債務困境之下，與“地産繫”的牽絆還未割斷。

1月2日，金科服務公告稱，于2023年12月29日，其與金科股份訂立債務清償框架協議，根據協議，金科股份計劃通過協調項目公司提供現金支付或者資産抵債等方式清償2021年營銷服務框架補充協議項下的應付款，如項目公司提供資産抵債，則金科股份協調可供選擇抵債資産車位使用權清單，金科服務有權選擇清單中的車位使用權以等額基準抵銷上限不超過2021年營銷服務框架協議産生的應收款項。

而截至公告日，金科服務因2021年營銷服務框架協議，産生的應收金科股份款項共計人民币約5.33億元。

金科服務表示，相信随着中國汽車保有量的不斷上升和新能源汽車的不斷普及，業主對私家停車位的需求将顯著增長。其将持續在管理的小區或公開市場的業主及租戶中物色合适的第三方出售或租賃抵消資産。

金科股份車位抵債

據觀點新媒體了解，金科服務與金科股份2021年11月25日訂立了該營銷服務框架協議，其中提到，金科服務就金科股份出售其開發項目中的住宅物業及停車位提供營銷服務，包括但不限于(i)利用金科服務的小區資源及其他銷售渠道提供引薦營銷服務；(ii)收集客戶資料；(iii)引薦客戶；及(iv)其他營銷相關廣告服務。

截至此次公告日，因2021年營銷服務框架協議産生的應收款項共計人民币5.33億元，而金科股份計劃通過協調項目公司提供現金支付或者資産抵債等方式清償。

金科股份向金科服務提供的可供選擇抵債資産清單為停車位使用權，停車位分布在中國西南、華中及華北等地區。金科服務将以受讓使用權的方式抵銷應收款項，包括享有占用、使用停車位、所得裨益及處置停車位的權利。

據了解，抵銷資産自完成開發以來一直由金科集團留存作存貨且尚未出租，因此，抵銷資産並無産生租金收入或溢利。

金科股份2023年中報介紹，其地産主業緊密圍繞“三圈一帶”、“八大城市群”回歸都市圈、城市群核心城市進行布局，主要集中在重慶、成都、南京、甯波、蘇州、貴陽、長沙等重點城市。

金科服務計劃以此向金科股份收回應收款項後，向第三方供貨商轉讓抵銷資産，以償付金科服務應付有關供貨商的其他款項，或向第三方出售或出租抵銷資産以換取現金。金科服務稱變現、抵押或租賃抵銷資産可以改善公司的現金流情況。

近年來，房地産市場低迷對物企産生較大影響。金科服務的貿易應收款項及應收票據減值準備由截至2021年12月31日的7820萬元增加至截至2022年12月31日的10.46億元，原因是2022年房地産市場持續低迷、經濟下行壓力及新冠疫情，導致可收響應收款項大幅減少。

同時金科服務2022年經營活動所得現金流入淨額3.93億元，較2021年同期減少約11.7%，主要歸因于房地産開發商現金流偏緊，回款放緩。

金科服務認為，随着中國汽車保有量的不斷上升和新能源汽車的不斷普及，業主對私家停車位的需求将顯著增長。基于此，這項交易不僅有利于提升小區增值服務的能力，還将提高集團的收入，從長遠來看，符合集團的利益。

金科服務尋求獨立化

實際上，類似以物業抵消關聯方應付款項的行為，對于雙方來說並非首次。

2023年8月11日，金科服務與金科股份訂立物業轉讓協議，金科股份數家成員公司将向金科服務轉讓各自的抵銷物業，以結清金科服務根據2020年及2022年物業管理服務總協議向金科集團提供的物管服務，涉及金額2040萬元。

這些抵消物業共36項，總建築面積約為3434.5平方米，分布于貴陽、重慶、長沙、臨沂等地，其中19項為住宅、6項為商業、8項為寫字樓及3項為産業園。

彼時，市場較為關注金科服務與曾經的控股股東在業務上是否會繼續切割；以及金科服務是否會進一步接收物業抵賬，以此轉回計提減值，化解應收賬款風險。

據悉，2022年11月博裕在再次要約收購金科服務11.94%股份後，成為實控後者的單一第一大股東。目前，金科服務前三大股東分别為博裕、金科股份、恒業美好（員工持股平台），分别持股34.63%、30.34%、7.74%。

大股東變更後，金科服務從公司治理到業務結構調整，均透露出對地産繫的“斷舍離”。

例如，2023年6月份，金科服務第二屆董事會選舉後，金科服務非執行董事中已有三人與博裕投資有關，分别是吳曉力、林可、韋熠。同年12月7日，金科服務公告表示，委任石誠、祁詩皓為非執行董事，後者自2021年7月起，其擔任Boyu Capital Advisory Company Limited投資經理。

業務層面，截至2022年度末，金科服務管理共735個住宅項目及344個非住宅項目，在管面積共計約254.5百萬平方米，其中獨立第三方占比約57.3%；2022年新增在管面積約44.5百萬平方米，新增住宅在管面積27.1百萬平方米，新增在管面積中約79.7%來自獨立第三方，比較2021年同期獨立第三方占比提升2.7個百分點。

與此同時，金科服務的空間物業服務闆塊2022年毛利率大幅下滑至17.8%，而2021年度為29.3%；其中，物業管理服務毛利率由2021年度的24.3%下降至17.7%。

2023年中期業績顯示，金科服務上半年新增在管面積約24.9百萬平方米，新增在管面積中約73.0%來自獨立第三方。形成以第三方外拓為主，金科集團項目為輔的市場化、獨立化的良性發展格局。

此次雙方訂立債務清償框架協議或是回應了上述問題。對于面臨流動性危機的金科股份來說，以房、車位抵消關聯物業公司應付賬款是較優的路徑。

2023年12月29日，金科股份披露債務情況公告，截至目前，該公司及下屬子公司新增到期未支付的債務本金合計金額18.68億元。

金科股份表示，受歸還到期有息負債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司2023年9月末貨币資金余額較年初減少約38.39億元。另受預售監管資金使用受限及融資受限因素影響，金融機構及項目合作方股東對項目公司資金調用較為謹慎，對項目資金監管加強，公司可自由動用貨币資金減少。

本次披露的公告中提到，金科股份把“保交樓”作為首要經營任務，為促進該任務達成，金科服務與金科股份訂立此次債務清償框架協議。