解局 | 城市更新與廣州第一張房票溯源

觀點網 1月5日，一線城市首張房票落地廣州荔灣。

據“廣東發布”微信号消息，《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過，荔灣區積極探索實施路徑，在石圍塘舊城改造項目試點率先推進房票安置新模式。

據不完全統計，當前，全國已有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、甯波、無錫、溫州等超過60個城市提出房票安置，廣州是首個落地房票的一線城市。

而廣州房票落地的背景，是城市更新這片“沃土”。

廣州房票落地

觀點新媒體獲悉，房票制度起始于2014年，由浙江諸暨市和安徽銅陵市率先使用，並随着2016年棚改貨币化的推進，房票政策逐漸在三四線城市中廣泛運用。

截至目前，房票政策經歷過兩輪高潮，第一輪為2014-2018年PSL支持棚改貨币化階段，第二輪為2022年以來地産銷售低谷階段。

開源證券認為，2022年以來房票安置重新得到重視主要有三方面因素：第一是城市更新計劃規模有所提升，房票政策繼續推行具備良好基礎；第二是由于新房銷售市場承壓，房票安置無疑對庫存去化起到推動效果；第三是房票政策的實施可以減輕地方政府财政壓力。

此次，廣州是首個落地房票的一線城市。

觀點新媒體獲悉，廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘征拆現場開出了廣州市第一張房票。

房票憑證載明了房票類型、購房地址、票面金額、政策性獎勵金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直繫親屬購買“定點入庫”的新建商品房源。

有人将房票形容為“房子的支票”，一如憑借支票可以提錢，拆遷戶憑借房票可以換新的商品房。不過，目前房票仍有一定限制。

期限方面，從房票憑證圖片看出，房票使用/兌付有效期限為“2024年1月5日-2025年1月4日”，一年時間。

選房範圍亦有限制，比如廣州荔灣，目前僅荔灣發展集團、中海集團、珠江實業、力誠投資四家公司納入指定名錄。

有分析指，廣州首張房票落地荔灣，直接原因是荔灣區近年來出讓的土地比較多，2023年排在天河之後，位居廣州第二位，新房供應量大，一手房庫存規模在主城區最多，加上舊改放量，還要推進白鵝潭開發，迫切需要通過房票來去化。

根據房票的定義及适用範圍，房票是被征收人房屋安置補償權益貨币量化後，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證，房票式樣統一制定。

這是征收人将計劃安置的房屋轉化為貨币，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地産開發企業購買商品房（住宅、商業、商辦、工業和車位）的一種房屋安置方式。

房票安置辦法适用于廣州市行政區内各類城中村改造項目的拆遷安置工作，包括政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項目。

原則上各區發放的房票優先在本轄區内統籌兌換安置，對本轄區範圍内房票房源不足以滿足安置需求的，報市政府研究同意後，可在廣州市内其他區統籌存量房源。

城市更新沃土

廣州房票落地誕生于廣州新一輪城中村改造的背景。

2023年10月，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》通過，明确提出通過探索房票政策機制破解改造安置難等問題。

至2035年，廣州累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），相當于廣州總面積的4%，其中包括舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個。

《專項規劃》提出，通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，縮短城中村改造周期；同時節省安置臨遷費，減輕财政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

過去，廣州城中村改造基本以市場為主導，一定程度上導致了成本高昂、改造進度慢、釘子戶等弊端。

房票安置有利于推進舊改，打破了廣州以回遷房補償和現金補償為主的城中村改造模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，對市場來說，好處是能把拆出來的需求定向引導到樓市里；對開發商來說，可以定向去庫存；對于改造主體來說，不用建設回遷房，免去了臨遷費；對于政府來說，改造騰出空間，可以落地公共設施和保障房。

另一方面，有利于去庫存。從實際情況來看，在市場預期下行，購買力不足的情況下，房票安置能夠一定程度上刺激購房需求。

2023年，廣州采取了限購放松、增值稅5改2、認房不認貸、降二套首付等刺激樓市政策，

8月30日，廣州打響一線城市“認房不認貸”第一槍，随後優化住房限購和增值稅免稅年限，成為年内第一個放寬購房條件的一線城市，将番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮納入非限購區域；非戶籍居民購房則将社保“5年改2年”。

同時，廣州将越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等9區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

在公積金政策上，對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例調整為20%。對于二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例也已調整為不低于40%。

但目前來看，上述政策尚未真正激活廣州樓市。統計局數據顯示，2023年11月廣州新建商品住宅銷售價格環比下降0.9%，二手住宅銷售價格環比下降1.0%。

李宇嘉表示，房票安置未來還會在黃埔、天河、番禺、白雲等舊改重點區域推開，預計也将通過資金獎勵、房價折扣、降低稅費等，鼓勵被拆遷戶選擇房票安置。

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