成見 | 千億住房租賃團體購房貸款能拉動多少去化？

觀點網 加快構建租購並舉住房制度，加大租賃住房供給，是我國住房制度改革的重要舉措，但用真金白銀支持租賃住房發展應是第一次。

1月11日消息顯示，央行已批準一項總額高達1000億元的住房租賃團體購房貸款，以支持在8個試點城市購買商品房作為長租房源。

這些試點城市包括天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南。此舉旨在推動住房租賃市場的發展，並增加長租房的供應。

報道還指，這筆千億級住房租賃團體購房貸款的年化利率約3%，期限最長不超過30年。貸款渠道主要為國開行、中國銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行等7家國有銀行。

有分析表示，如果這種模式得以推廣，将徹底改變如今的房地産發展格局，去商品房化将成主流，租賃住房占比也将快速增長。

住房租賃團體購房貸款

據觀點新媒體了解，央行早在2023年2月24日至3月26日就已公開《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（簡稱“金融十七條”）向社會公開征求意見，並于2024年1月5日公示對上述公開征求意見的反饋。

其中第一條反饋就是“建議明确支持的住房租賃企業範圍”，表示已在《意見》第十六條明确金融機構在提供融資前，需确保住房租賃企業已按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案從事住房租賃經營業務。

一位業内人士對觀點新媒體表示，此次“住房租賃團體購房貸款”的申請主體並非C端群體，而是B端企業，長達30年的貸款期限，以及低至3%的年化利率，對相關企業都具備吸引力。

如各大型公司、大廠們為了解決員工住宿問題，就可以申請住房租賃團體購房貸款，然後再分配/出租給員工。

第二種是政府平台，如用城投公司等申請此貸款去開發或收購住宅商品房，作為城市保障房進行出租。

另外就是商業化的長租平台，可以通過央行這個貸款在市場上收購一大批商品房作為長租資産包，未來還可以做成REITs産品進行資金退出，将整個投資鍊條打通。

這或許也是自如去年開始加速發展集中式長租産品的原因之一。

很多分析還提到，除了推進租購並舉住房制度的同時，此舉更主要是可以幫助房地産市場消化庫存。畢竟目前銷情疲軟，一部分閑置、空置的商品住房可以通過這一手段得以盤活。

“最核心的意義是增強市場的流動性，通過發放貸款激發這些平台參與進來，這就可以加快市場去化。”上述業内人士這樣認為。

關于助力商品住房去化的分析在《意見》第五條可以找到依據，即創新團體批量購買租賃住房信貸産品方面，對于企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、不新增地方政府隐性債務的前提下，發放租賃住房團體購房貸款。

利用貸款購買的商品住房、商業用房等應為法律關繫清晰、已峻工驗收的房屋，貸款存續期内，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

有地方政府人士則表示，借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以看作是永續債，只付息、不還本，既能緩解政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當地商品房庫存。

那麼，只有1000億元的住房租賃團體購房貸款，到底可以拉動多少去化呢？

拉動多少去化？

按照《意見》所示，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，而實際操作不可能都做到上限。

有金融專家從較為實際的情況出發算了這樣一筆賬——

按1000億元算，二線城市以2萬元每平米的均價新樓測算，如是五折抵押，即1000億元，可以撬動2000億元市場，對應1000萬平方米的住宅商品房。相當于地方出一半，給政策讓銀行出杠杆，承擔一半。

他說：“1000萬平方米，8個城市，每個城市大約為125萬平米，也算是‘解當下一口渴’。”

但8個二線城市都是1500-3000多萬平米的可售面積（存量），125萬平米還不到庫存量10%，“後面的樓市壓力還是不小”。

不過與上述業内人士觀點一致，該金融專家預測，這些資産包未來也可能通過政府的“住房租賃團體”再經過二次運作，如REITs等進行融資。

這一點在《意見》第十一條就有提及，穩步發展房地産投資信托基金（REITs）。穩步推進房地産投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。

目前市場上積壓的住宅商品房是什麼情況？據國家統計局2023年12月公布，截至11月末，全國商品房待售面積65385萬平方米，同比增長18.0%。其中，住宅待售面積增長20.4%。

2023年由于房地産市場整體低迷，僅以國家統計局的數據就可以看出，不少城市住宅商品房庫存量正在增加。

另一方面，通過對比各城市每月住宅去化情況，或許可以從側面觀察這些貸款均攤後可以拉動的去化情況。

以2023年1-11月去化情況看，8個試點城市中，天津住宅商品房每月去化面積約92萬平方米、成都約132萬平方米、青島超91萬平方米、重慶大約101萬平方米、福州約68萬平方米、長春約38萬平方米、鄭州約58萬平方米、濟南約70萬平方米。意即每個城市125萬平方米分别可以拉動天津全年去化約11%、拉動成都全年去化約8%、青島的11.5%、重慶的10%、福州的15%、長春的27%、鄭州的18%、濟南的15%。

但這只是理論數據，因為有消息透露，千億“住房租賃團體購房貸款”並非定額分配給8個試點城市，而是“先到先得”，依據項目條件進行評估，原則上成熟一個項目就批一個。

報道還援引地方政府人士透露，從2023年3月開始，8個試點城市已着手尋找合适的房源並上報，試點城市之間要比速度。

無論每個城市實際獲得的貸款金額是多少，總歸是對當地的住宅商品房起到積極的拉動作用。

數據顯示，2023年地方政府化債進程加速，僅用于還債而發行的特殊再融資債券發行規模就達到了1.39萬億元。有分析認為，通過此次“住房租賃團體購房貸款”政策，試點城市能通過城投平台融到錢，緩解現金流。

另外，近幾年房企拿地熱情不高的情況下，不少城投公司出手托底，手里積壓大量商品住宅土地也亟待流入市場。住房租賃團貸一經落地，無論是地方政府及相關平台，還是房企及長租平台，都可從中獲益。

另有觀點認為，更重要的是，這種模式可以給實體經濟注入更多資金，因為房地産市場上下遊産業鍊條極長，上遊涉及水泥建材，下遊涉及家電裝修，還有衍生的中介服務、物業管理等等。

“可以說，盤活房地産市場對各行各業都有不小的好處。如果成功推廣，其意義是很大的。”一位地産資深人士這樣說。

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