AMC啃硬骨頭 中國信達再賣的中庚集團債權

觀點網 中國信達繼續處置旗下不良債權。

據阿里資産交易網消息，中國信達福建分公司拟對外公開轉讓中庚置業集團有限公司項目債權資産。

本次處置的債權本息金額共計15.24億元，所涉資産包括中庚香江世界、中庚香海世界兩項目。

如若成功轉讓，将有利于盤活中國信達旗下不良債權.

從中庚集團的角度來看，此舉有望加速公司的風險化解。

四次轉讓

1月11日，阿里資産交易網挂出中庚置業集團有限公司項目債權資産的招商信息。

上述資産處置的主體為中國信達福建省分公司，招募時間為2024年1月11日至2月10日，債務人包括中庚置業集團有限公司、中庚置業集團有限公司，共同債務人為福建連龍投資有限公司。

通過天眼查進行股權穿透發現，連龍投資由福建中庚置業有限公司持股50%、中庚置業集團有限公司持股49%、福建閩翔投資有限公司持股1%，為中庚集團旗下公司。

實際上，通過挂牌轉讓處置不良債權，是中國信達常用的方式之一，如若成功轉讓，有利于盤活不良資産，從而提升AMC的盈利能力及資産收益率。

對中庚集團而言，此次出售同樣是利好舉措，一旦新的買家接盤，能盡快回籠資金。

而且，這並非中國信達首次處置中庚集團的債權資産。

觀點新媒體了解到，早在2021年12月24日，信達就曾通過福建日報發布中庚集團的資産處置公告。根據彼時的報道，相關債權的總額為9.33億元。

第一次挂牌並未等來意向接盤方，次年8月，信達再次于福建日報刊登處置公告。

大半年時間過去，中庚集團相關債權本息總額從原本的9.33億元升至13.40億元。

讓信達意想不到的是，連續兩次處置結果均不盡如人意，中庚集團債權資産似乎成為了“尾大不掉”的燙手山芋。

但作為專業的資産管理機構，信達並未就此放棄，繼續嘗試通過線上直播的方式尋求合作方。

2023年7月，中國信達牽手阿里資産開啟線上直播，此次直播篩選出500多項商業地産類不良項目，其中便包含了14億元中庚置業公司債權。

據了解，這一場直播吸引了超過20萬人在線觀看，官方給出的數據是觀看超過百萬人次，現場更是聚集了龍湖集團、普洛斯中國等地産投資與運營商。但也沒能成功“清盤”中庚集團相關債權，一時似乎成為了中國信達“甩不掉”的包袱。

實際上，自房地産行業進入深度調整周期以來，不良資産處置需求增加，市場需求卻不活躍，這就導致流標占比明顯增多。

比如2023年3月，中國信達多次挂牌寶能繫債權項目，雖獲千余次圍觀，仍未覓得意向買家；類似的案例在去年8月同樣存在，彼時信達挂牌是哪家五星級酒店，吸引了2000余人圍觀、70余人設置提醒，但最終卻以“0人報名、0次出價”的結果流拍。

對比前幾次“上新”，這一次中庚資産包債權金額已達到15.24億元，其中本金共計8.92億元，重組補償金及違約金6.33億元，另有代墊費用334.25萬元。

涉及的抵押資産包與此前並沒有太大差别，仍舊是中庚香江世界以及中庚香海世界兩個項目。

資産剖析

實際上，不良資産是價值有待修復的項目，但在下行周期，市場對于這類資産整體觀望情緒會更加濃厚。

從買方市場的角度來看，不良資産是否具有足夠的吸引力，一方面要看交易價格是否優惠，另一方面則要觀察資産包的可塑性。

從本次中國信達的挂牌情況來看，中庚集團15.24億元債權資産並未明确相關的轉讓價格，不過，該公司明确了債權的抵押資産。

公告提到，本次債權所涉抵押物共計五項，第一項至第三項為連龍投資名下位于福建省福州市連江縣江南鄉敖江南路西側土地使用權以及部分在建工程；第四項為福州城開置業有限公司提供的位于福建省福州市馬尾區琅岐鎮香海新城A區的部分商業房地産及車位設定抵押擔保；第五項則是連龍投資100%股權。

其中，連龍投資旗下連江縣江南路西側項目，名為中庚香江世界，是中庚集團2017年開發打造的300畝大盤項目。

早在2012年至2013年，連龍投資先後通過公開方式獲得江南路南側、敖江南路西側9幅用地，總用地面積近300畝。

2017年，中庚集團以股權投資的方式正式入主這一項目，並将項目備案名定為中庚香江城，推廣名中庚香江世界，共計規劃了59畝運動公園、7萬方購物中心和星級酒店。

觀點新媒體了解查閱發現，中庚香江世界于2018年7月23日獲得首張預售證，彼時首期推出3幢住宅，預售面積達到4.88萬平方米，已全部售罄，並在2021年初實現一期交付。

2018年至2020年期間，項目又先後取得了5張預售許可證，預售面積達到7.98萬平方米，預售項目包含住宅、一樓底商店面、辦公物業等，但查閱網簽情況發現，目前大量項目存在限制銷售或已抵押的現象。

2021年，根據福州當地媒體報道，中庚香江世界因資金周轉困難、違規銷售等問題，出險停工狀态，直至次年5月才正式復工。

福建連平縣不動産登記中心消息透露，2022年6月17日及10月25日，該項目再次取得兩張預售證，共計推出3幢住宅項目，但與首推售罄的情況結果對比已然是大相徑庭。

其中，2022年6月預售許可面積為2.57萬平方米，推出2幢共計220套住宅項目，但39套已抵押，28套限制銷售，37套仍未出售。

10月份預售許可面積為1.52萬平方米，推出1幢住宅，共計120套，目前僅成功出售15套項目，其余10套為出售，95套已抵押。

而城開置業持有的琅岐鎮香海新城項目，為上實城開與中庚集團聯手打造的海灣城項目，該項目分為三期，其中一期命名為城開中庚香海世界，二期命名為香海世界藍灣，三期命名為中庚香海灣，目前三期高層項目仍然在售，均價月1.05萬元/平方米。

此次涉及抵押的資産主要為海灣城項目商業房地産以及地下車位部分。

顯然，當中核心資産主要為中庚香江世界，但該項目存在大量抵押、限制銷售情況。

如若能夠盡快解除上述情況，或能進一步提升中庚集團債權資産的吸引力。