3.24億收購潤物嘉業 金茂服務獨立地産母公司之路

觀點網 繼2022年6月收購首置物業100%股權後，金茂服務上市後的第二筆收並購事項于近日揭曉。

1月18日，金茂物業服務發展股份有限公司發布公告稱，公司全資附屬公司金茂物管以人民币3.238億元收購目標公司北京市潤物嘉業企業管理有限公司全部股權。收購完成後，潤物嘉業将成為金茂服務的間接全資附屬公司。

從首置物業到潤物嘉業，金茂服務用于收並購的資金已達7.738億元。借助資本手段實現合約建築面積共計增加1577萬平方米，在管建築面積增加1078萬平方米。

開年第一單

剛剛過去的2023年，物管行業收並購事件及規模較此前已顯著降溫，年中甚至有數筆收購交易中止。

早在去年6月，東方證券就在研報中指出，物企以追求規模為主的收並購意願降低，更加重視並購質量和價格合理性。

随着行業估值和業績承壓，物企單純追求規模為主的收並購意願下降，2022年上市物企收並購金額較2021年顯著減少。在此基礎上，2023全年收並購金額繼續走低。

同時，民企前期收並購力度更大、落地更快，是收並購市場的主要參與者，市場降溫後央國企逐漸走向舞台中央。進入2024年，物管行業收並購第一單，花落金茂服務。

而對于金茂服務而言，其第一單收並購是在一年半前。

2022年3月10日上市僅三個月後，6月17日，金茂服務宣布了上市後的首次收購。通過其全資附屬公司金茂物管，在北交所以4.5億元投得首創置業旗下首置物業100%股權。收購完成後，首置物業成為金茂服務的間接全資附屬公司。

該筆交易中，金茂服務以現金支付方式收購首置物業100%股權，其中利用IPO募集所得款項中分配給收購物業管理公司的部分人民币3.15億元，剩余部分由金茂服務以自有資金撥付。

随着上述交易的達成，金茂服務上市時拟定的全球發售所得款中，50%用于“收購、投資适合且與業務經營及策略互補的其他物業管理公司及城市運營服務上下遊專業服務提供商或與其合作”的對應部分，已全部動用。

也因此，在最新的交易中，金茂服務在公告中提及，同步變更全球發售所得款項淨額用途。

截至公告發布日，金茂服務未動用的上市籌資所得款項淨額為1.661億港元。伴随此次交易，金茂服務董事會已決議重新分配未動用所得款項淨額的建議用途，以提高所得款項淨額的使用效率，並使集團能夠及時把握良機收購可在戰略上支持集團業務能力的優質目標潤物嘉業。

在調整後，用于升級智慧管理服務體繫及開發智慧社區及智慧城市解決方案的資金由原先占全部全球發售所得款項淨額的22%降至9.2%，可用于收並購的資金由3.91億港元增加至5.301億港元。

公告顯示，最新的交易事項總代價為人民币3.238億元（可予調整），其中人民币1.2652億元将由全球發售所得款項淨額撥付，總代價的余額将使用金茂服務内部現金資源結算。

意外第三方

收並購始終是物企上市初期進行規模和管理密度提升的重要手段之一。這兩筆交易，也為金茂服務帶來管理規模的顯著增長。

此前公開數據顯示，截至2021年12月31日，首置物業合約建築面積約為711萬平方米，其中在管建築面積約為280萬平方米；商辦類項目合約及鎖定27個，管理面積約316萬平方米，其中在管項目19個，管理面積196萬平米，均為核心城市重點商圈的高端商辦項目。

潤物嘉業則主要通過附屬公司北京市聖瑞物業服務有限公司開展業務，潤物嘉業持有北京聖瑞物業80%的股權。根據公告所述，余下20%股權由獨立第三方持有。

觀點新媒體在天眼查平台查詢後發現，該獨立第三方為北京市華遠置業有限公司。

與此同時，北京聖瑞物業服務類型涉及星級寫字樓、高檔公寓、住宅、别墅和商業等多種業态的高端物業。

從官網公開的服務項目來看，較多都與華遠地産有關，包括位于北京的華遠·匯中心、華遠·和墅、華遠·瀾悅、華遠·銘悅，位于西安的華遠·辰悅、華遠·楓悅、華遠·錦悅，位于天津的華遠·波士頓等等。

也就是說，金茂服務在收購潤物嘉業後，以北京聖瑞物業為紐帶，也與華遠建立起聯繫，獨立性更加凸顯。

回過頭來，在管理規模方面，北京聖瑞物業及其附屬公司通過在中國境内設立的25家分公司及兩家附屬公司在包括北京、西安、長沙、天津、石家莊及廣州等多地提供物業管理及相關服務，服務業态包括住宅、商業及寫字樓。

截至2023年12月31日，北京聖瑞物業及其附屬公司的合約建築面積約為866萬平方米，其中在管建築面積約為798萬平方米。就酒店運營業務而言，旗下的北京華瑞和自2020年初起一直在中國長沙運營一家酒店。

在管項目共計27項，主要分布于北京、西安等地，為住宅物業及非住宅物業的業主提供四保一管服務，且包含包幹制和酬金制兩種計費模式。管理時間已超過10年的項目占項目總數的37%，而管理時間為五年或以上的項目占比多達78%，整體而言，現有物業管理項目相對穩定。

截至2023年6月30日，金茂服務合約建築面積9450萬平方米，在管面積7100萬平方米，第三方在管面積占總在管面積的比例為47.8%。以此計算，第三方在管面積約為3393.8萬平方米。

潤物嘉業並表之後，金茂服務合約建築面積将達10316萬平方米，在管面積7898萬平方米，第三方在管面積将達4191.8萬平方米，對應占比為53.07%，将實現首次過半。

除此之外，在金茂服務的闡述中，潤物嘉業的在管及合約管理項目主要為中高端住宅及商業項目，較為匹配該集團管理高端項目的戰略定位，且該等項目與集團在管項目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實現規模經濟並創造協同效應。

在管及合約管理的多個别墅、商業及寫字樓将有助于金茂服務在核心城市及商業項目的别墅物業服務領域的品牌與專業能力提升。

此外，潤物嘉業業務結構優良，物業管理服務收入占比高，收購該公司或有利于進一步強化金茂服務的非周期業務。