世邦魏理仕：2023南京寫字樓需求動能緩慢恢復 零售市場積極回暖

觀點網訊：1月25日，CBRE世邦魏理仕發布《2023年南京房地産市場回顧與2024年展望》，表示2023年，南京寫字樓市場需求動能緩慢恢復，金融業需求表現亮眼，但需求增量依然有限，導致租金延續下行趨勢。而零售物業市場積極回暖，餐飲品牌迎來進一步叠代升級，首店經濟不斷發力，租金實現穩步上漲。

報告指出，2023年，南京寫字樓市場共錄得兩個新增供應入市河西闆塊，分别是金鷹世界B座與國泰金融中心A樓，共計15.0萬平方米。年内經濟運行逐步好轉，需求動能緩慢恢復，全年淨吸納量累計7.5萬平方米，相對供應端而言，去化壓力仍略顯突出，年末空置率報27.5%，同比上升1.0個百分點。

需求方面，金融業需求穩居首位，占比達31%，其中銀行與保險機構搬遷需求貢獻顯著，金融行業優勢明顯的河西闆塊持續受到銀行與證券類租戶的青睐，同時，保險公司及非傳統金融企業在新街口闆塊内部完成搬遷升級。年内需求動能更叠加劇，第三方辦公服務運營商積極擴張，躍居第二。

企業秉承降本增效的經營策略，對于新設或擴張計劃相對審慎，導致租賃市場需求增量依然有限，而主導全年租賃交易類型的搬遷需求亦相對側重成本考量，致使業主針對租金談判策略更加靈活激進，全市平均租金延續下行趨勢，同比下降1.5%至每月每平方米114.6元。

CBRE南京顧問及交易服務部辦公樓部主管劉承陽表示，2024年，預計将有五個新項目投入市場，共計54.1萬平方米，超過六成集中河西闆塊，短期去化壓力或将随之增大。同時，新街口與鼓樓闆塊也将分别迎來金陵中環與華貿中心的交付，高品質樓宇的入市有望催生闆塊内部的升級搬遷需求。相信随着南京着力推動産業強市建設大突破，着力打造具有全球影響力的産業科技創新中心主承載區，企業信心将逐漸重塑，市場活躍度也将有所提升，韌性顯著的金融行業與活力十足的新興産業将帶動租賃需求持續溫和增長，而供應壓力之下，租金仍有下探空間，短期仍将維持租戶市場狀态。

2023年，南京零售物業市場迎來一個新項目開業，位于燕子矶的城北萬象匯，總建築面積達21.0萬平方米，為華潤萬象生活旗下現有最大體量的萬象匯項目。項目通過引入超500家品牌打造全業态消費目的地，進一步拓展所在闆塊的商業版圖。受益于年末新增供應入市表現良好，帶動全年淨吸納量錄得20.6萬平方米，空置率同比下行0.1個百分點至3.2%。

需求方面，餐飲品牌迎來叠代升級轉變，占比46%，其中各式中餐、咖啡茶飲與烘焙甜品等細分業态的租賃表現持續活躍。服飾業态穩居次席，占比27%。女裝品牌持續表現亮眼，如Ganni、Mardi Mercredi等國外品牌選址德基廣場開出首店。美妝個護業态占比5%，其中本土香氛品牌表現突出，聞獻、觀夏等香氛品牌選址核心商圈，國際品牌持續看好南京消費市場，Lancaster全球首家新概念精品店與Carolina Herrera亞洲首家旗艦店相繼于德基廣場開出高能級首店。

年内，首店經濟在新街口、江甯與河西等闆塊不斷發力並逐漸形成規模效應，成為實現闆塊消費增長的強勁動能。伴随文旅復蘇與消費回暖，南京零售市場持續復蘇，全市購物中心首層平均租金同比上漲1.4%至每月每平方米560.1元。

CBRE南京分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人王飛表示，回望2023年，“消費”作為拉動經濟增長的重要引擎，已經成為年度熱詞。南京持續一年多措並舉促進消費穩步復蘇，優質載體與新進品牌相互依托，推動零售物業市場積極回暖。 2024年，南京持續擴大内需，挖掘消費潛能，零售市場将有約36.3萬平方米的新項目入市，分别是河西闆塊的南京國金中心與河西德基廣場，新街口闆塊的金陵中環及浦口闆塊的龍湖雨山天街。新增供應均由具備成熟運營經驗的開發商打造，高品質商業項目的入市将在提升所在商圈層級的基礎上，為南京零售物業市場帶來新的增長動能。

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