谷底一年 | 象嶼重返長三角

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 2023年的房地産市場中，象嶼地産進取而不冒進，土地拓展也很目標明确——基本圍繞長三角地區展開。

銷售方面，該地區幾個重點項目入市後即實現快速去化，獲得市場肯定，堅守“長三角陣地”的策略初顯成效。

據觀點指數統計，2023年全年，象嶼地産在上海、蘇州、南京等長三角城市的銷售額占總銷售額比重超過90%，其中上海為主要陣地，銷售額占比超過70%。

土地拓展方面，截至11月中旬象嶼地産在上海競得4宗涉宅地，其中3宗均為高溢價成交，另外溢價9.5%競得蘇州工業園區低密度宅地，以及在南京搖号獲得了江甯開發區一宗地。

整體來看，象嶼地産在上海、江蘇、浙江、福建、河北、重慶等地區均有開展業務，但當前及未來的業務重心都将會是江浙滬所在的長三角區域。

事實上，象嶼的業務布局在當前市場環境中屬于具備競争優勢的結構，但這些區域也不可避免出現了優質地塊拿地競争大、一二手房倒挂價差收窄、新房購買力下降等因素影響。

雖然憑借象嶼招商公園1872、蟠龍府二期等項目實現良好的銷售表現，但随着這一批優質項目完成清盤，未來銷售表現可能出現波動。

觀點指數認為，盡管整體項目情況“喜憂參半”，象嶼地産仍有一些“紅盤”項目儲備，銷售前景明朗。

抛開銷售來看，象嶼地産在操盤、運營等方面可能還存在不足。

上海再支撐

根據觀點指數發布的“2023年1-12月房地産企業銷售表現”研究成果，2023年象嶼地産全口徑銷售金額為425.05億元，權益銷售金額229.53億元，在行業中屬于中等偏上的水平。

業務布局上，長三角業績占據了主要地位，據測算或達九成，其中上海是最主要的城市，銷售額占比約七成。

2023年以來，象嶼在上海陸續推出蟠龍府2期、象嶼招商公園1872、萃湖臻境、虹橋嘉悅府、都匯雲境、星耀翠灣等項目。

據觀點指數統計，上述6個項目累計開盤17個批次，共推出近5000套新房。

其中，目前蟠龍府2期、象嶼招商公園1872、萃湖臻境已經售罄。據了解，上述項目開盤價格基本與拿地時的房地聯動指導價一致。

項目銷售順暢的主要原因，一方面在于區位較好，有高鐵站、機場、景區、産業園等亮點；另一方面，部分區域仍存在一二手房價格倒挂現象，為新房銷售帶來一定程度的利好。

但部分項目銷售則沒有那麼順利，根據上海網上房地産數據，虹橋嘉悅府已開盤4個批次，共推1004套住宅，截至1月3日，已售555套，待售449套，去化率55.3%。

另外，當前銷售均價約為5.6萬元/平方米，較5.8萬元/平方米房地聯動指導價有所下調。

都匯雲境2023年開盤3個批次，共推640套住宅，截至1月3日，已售377套，待售263套，去化率58.9%；項目房地聯動指導價4.5萬元/平方米，當前銷售均價約為4.5萬元/平方米。

星耀翠灣于2023年11月首次開盤，推出356套住宅，截至1月3日，已售24套，待售332套，去化率6.7%；項目房地聯動指導價4.8萬元/平方米，當前銷售均價約為4.7萬元/平方米。

盡管上海房地産市場整體表現相對穩健，但對于更優質項目的追求是市場難以改變的趨勢，也逐漸褪去“虛火”。

從項目分布來看，象嶼目前在上海主攻的是青浦、闵行、嘉定、浦東等中外環成交量較高的區域。觀點指數監測數據顯示，2023年，浦東、闵行、嘉定、青浦在全市住宅成交中的占比分别為17.2%、12.4%、12%和5.4%。

從象嶼調整銷售價格的行為來看，與市場上大部分房企的策略類似，走的是“快周轉”路線，維持資金正常運轉同時也保持一定的市場份額，這也是房企紮堆重點城市拿地的主要原因。

事實上，象嶼地産重倉長三角是适應市場變化的結果。

在象嶼地産發展最迅速的2021年，長三角新增項目數量占整體40%左右，土地拓展金額占比約76%，其中上海土地拓展金額約占65%。

到了2022年，長三角新增項目數量占整體86%左右，土地拓展金額占比約92%，在上海的土地拓展金額也上升至81%。

在此之前，象嶼地産土地拓展步伐曾觸及福州、重慶、昆山、太倉等城市，這是在房企大規模進入上海導致地價上漲時作出的調整。目前這些城市的在售項目，一部分是來自于較早前拿到的大體量項目。

如今随着市場風向再一次轉變，象嶼地産重新回到了熟悉的陣地。

繁荣表象下

上海的土地供應制度給了房企充足機會。

2023年，象嶼搖号獲得了3幅地塊，為鞏固上海市場的地位提供了不小幫助。

而在南京、蘇州，象嶼亦成功競得了兩宗較高溢價地塊。上海浦東項目（星耀翠灣）和南京江甯項目（鉑萃雲灣）等一些在上半年拿地的項目已經開盤。

盡管拿地時對市場前景非常看好，但入市時項目面臨的情況似乎沒有那麼樂觀。

例如南京江甯區的鉑萃雲灣項目，該地塊滿溢價被象嶼地産摘得，並引入華發和江蘇金域置業，由華發操盤。

據了解，鉑萃雲灣領取A4、A9号樓銷許時備案均價為4.2萬元/平方米，領取A7、A8号樓銷許時備案均價4.35萬元/平方米，但觀點指數查詢南京房上房地産公示信息發現，目前項目備案均價為36576元/平方米，意味着可能存在主動調降價格的動作。另外，鉑萃雲灣目前網簽110套，去化率44%。

長三角地區既是象嶼地産熟悉的業務闆塊，市場穩定性也高于其他大部分地區，因此即使可能存在一定風險，該地區也繼續占據着最重要的位置。

其他仍在開發中的地塊，銷售前景亦是喜憂參半。

其中，上海普陀區桃浦社區H6街坊H6-5地塊案名為“中環雲悅府”，房地聯動價7.9萬元/平方米，由于上海中環線附近二手房項目交易價格大多在8萬元/平方米以上，部分達到10萬元/平方米以上，因此該項目具備價格優勢，預計可以暢銷。

奉賢新城15單元12A-01A地塊位于賢浦路西側、南行港路北側，配套成熟，周邊競品較少，龍湖春江天玺、禹洲天境鉑悅等項目基本售罄，積聚的潛在購買需求很有可能将目光投向這個項目，銷售前景樂觀。

嘉定新城地塊位于雙單路北側，上實嘉定分校對面，地塊房地聯動價5.04萬元/平方米，目前項目附近在售項目包括招商璀璨湖畔、映翠府等，均價約4.98萬元/平方米，低于指導價。

此外，有消息指映翠府開出了很高的中介渠道傭金為項目拓展銷路，意味着這一闆塊新房去化可能有阻滞。

蘇州工業園區2023-WG-76号地塊緊鄰在售的象嶼天悅東方項目，後者2023年亦在象嶼銷售業績中有着不小的貢獻。盡管去化速度並不十分快，但較高總價和理想的去化，給了象嶼地産繼續拿地的動力。

2023年全年，象嶼地産總新增土地儲備54.64萬平方米，對應總成交金額141.44億元，拿地權益比達到33%。

根據觀點指數統計的數據，大部分頭部企業将拿地銷售比維持在30%左右水平；意味着象嶼地産的土儲拓展強度事實上達到了較高水平。

轉型浪潮中

不可否認的是，當前市場環境下象嶼地産具備一定的發展優勢。

一方面，行業“三高”發展時期，象嶼地産利潤為先的策略，避免了資金運轉上的風險，為重新發力提供了資金基礎。

另一方面，象嶼地産布局相對集中，主要在長三角地區及福建省内，且沒有過度下沉，即使市場劇烈變化亦能及時将重心轉移回，降低了下行周期的沖擊。

然而，随着行業新發展時期的到來，象嶼地産的不足之處也開始顯現。

首先是銷售權益比例較低，觀點指數測算，象嶼地産銷售權益比為0.54；從項目操盤情況來看，數量較少，招商、華發等企業是較為穩定的合作對象。

這也反映出象嶼地産在品牌和操盤能力上可能存在一些不足，例如産品線、戶型定位等方面。

其次，目前房企不斷嘗試拓展房地産業務的廣度和深度。

除了傳統開發、物業和社區商業以外，也在向TOD、家居建材、綠色建築、品質住宅、現房銷售等新發展方向探索；同時，物業服務、社區商業亦更加注重運營和客戶體驗。

象嶼地産官網顯示，該公司定位為“一家集土地集中開發、房地産開發運營和基礎設施建設為一體的專業化集團公司”。

結合目前的市場表現，觀點指數認為，象嶼地産主要着力點在于建築和住宅開發，這對于行業不斷轉變的發展趨勢來說，也許還不足夠。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。