谷底一年 | 信達地産纾困代建

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 “信達是誰？”

時間回到2015年那個夏天，在廣州天河區廣日電梯舊廠土地拍賣會上，當顯示屏出現土地競得者的名字之時，衆人還在面面相觑，現場甚至有人直呼“信達是誰？”

令人意想不到的是，信達在随後的幾年時間里，席卷了全國土地市場。

有數據顯示，在2015年至2017年短短三年時間里，信達斥資440億八奪地王，成為行業“地王制造機”。

那是信達地産嶄露頭角的階段。

當時間來到2023年，房地産行業面臨着深度調整，“保交樓”成為當前市場的關鍵詞，曾經被稱作“有錢任性”的信達走上了另一條路——“纾困代建”。

近兩年，信達地産通過為纾困項目提供代管代建、增量資金等方式，尋找補充土儲與逆勢擴張的機會。

顯然，在推進房地産行業風險化解的過程中，信達地産亦不斷打造“新王牌”。

金融地産

2015年前後，銷售堪堪跨過百億門檻、市值不過幾十億的信達地産，拿下了數百億的“地王”項目。

面對外界“有錢任性”的調侃，這家企業只回應一句“我們不是金主，我們只是開發商”。

那些“虎口奪食”的瞬間，着實将信達地産的知名度推到了一定高度，但凡在拍地現場出現信達地産的標志，總會引起關注。

其中最為激烈的莫過于2016年5月27日下午杭州濱江奧體地王的争奪之戰。

彼時，地塊共吸引17個競拍者報名，不乏招商、新城、龍湖、融信等行業龍頭，這一場争奪戰信達拉來了萬科聯手“抗敵”。

與往常不同的是，這一次信達還算沉得住氣，奧體地塊起拍價62.86億元，僅短短四輪報價便跳漲至95億元，随後在龍湖、融信等企業的你争我搶之下，直逼120億元。

眼看競拍走向尾聲，候場多時的信達、萬科聯合體突然發起猛攻，最終以123.18億元的價格奪下奧體地塊，成為2016年全國總價“地王”。

但故事的發展讓人始料未及，信達萬科聯合體還未來得及擁地王入懷，變故又發生了——搶地一小時之後，萬科因超出授權價與信達“拆夥”，撤出該地塊。

一時之間，獨享地王的信達名聲大噪。

登頂全國總價“地王”之後，信達並沒有停下收割的步伐，四天之後又轉戰上海，以306.53%的溢價率奪下上海“地王”。

據觀點新媒體統計，自2015年6月奪得廣州地王之後，信達地産接連在合肥、上海、深圳、杭州等地區接連搶地，三年時間共計耗資439.56億元搶下八宗地王。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

信達的底氣來自何方？這要從出身說起。

據了解，信達地産大股東是四大AMC之一的中國信達。2014年前後，恰逢離岸人民币匯率持續下跌，在通貨膨脹與人民币貶值影響下，中國信達急需進行資産配置以規避匯率風險，房地産成為了重要方向。

那一年，信達地産正式确立了“金融地産”的戰略，具體來看則是增加與母公司不良資産管理業務的聯動、成立投融資部以及重點運作地産基金。

自此以後，背靠中國信達，依托母公司旗下各種夾層基金輸血，信達地産在拿地過程中展現出了“不差錢”的底氣。

之後，信達地産不僅坐擁收益，走出了“金融地産”的獨特風格，同時中國信達亦能實現資産配置的目的，這對“信達繫”而言無疑是一箭雙雕的做法。

去化難題

憑借一連串的高價項目，信達地産聲名鵲起，然而大手筆拿地必然帶來後遺症。

2017年開始，房地産行業迎來長期調控，國家不斷重申“房住不炒”，各地接連出台從嚴調控政策，樓市進入限購、限貸、限價、限售及限商的“五限”時代。

如此一來，高價搶下地王項目的信達地産，依賴地價、房價上漲賺取利潤的模式化作泡影。

同時，在樓市集中調控以及大量地王項目占用資金的情況下，信達地産高價地面臨極大的入市壓力，去化困難，周轉效率亦随之下降。

比如上海楊浦區新江灣城地塊，拿地五年未給信達地産帶來任何利潤貢獻，最後經過八年才基本完成去化。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

據了解，新江灣地塊最初引入泰禾共同開發，其中泰禾持股45%，信達持股55%。雖信達持有大部分股權，但相關項目公司“上海泰瓴置業有限公司”仍舊被放在了合營企業名單當中，兩方均不並表。

直至2020年，信達地産通過增資，于上海泰瓴的持股比例增至91%。2021年的财報當中，信達地産才正式披露新江灣地塊的信息。

據了解，該項目命名為“信達·上海院子”，2021年可供出售面積為3.35萬平方米，同年預收售樓款為10.8億元，結轉面積、結轉金額分别為2.66萬平方米及31.2億元。

也就是說，這個2015年花費73億元拿下的地塊，終于在六年之後看到了曙光。

2022年财報披露，信達·上海院子預售比例達到了97%，同年可供銷售的面積為2.23萬平方米，已預售面積為1.9萬平方米，預收售樓款及結轉收入分别為8.64億元、27.7億元。

到2023年上半年，該項目基本進入尾盤狀态，可供銷售面積僅剩0.33萬平方米。

類似的案例還包括2015年12月拿下的深圳坪山地王項目，項目命名為信達泰禾·金尊府，2017年開始預售，但直至2023年中期僅收獲預售樓款12.19億元，結轉更是少之又少。

上海新江灣地塊與深圳坪山地塊並非個案，從信達披露的土儲數據來看，該公司在手土地當中，拿地多年但仍未開發、去化的項目不在少數。

财報數據透露，上海寶山區羅泾鎮區09-06地塊、阜新信達泉天下剩余土地從2015年至今始終未見減少；合肥信達天禦剩余地塊于2015年持有待開發面積為12.97萬平方米，直至2023年三季度末仍剩余3.69萬平方米。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

受此類項目影響，信達地産存貨周轉效率持續下降。

數據顯示，2015年，該公司存貨周轉天數接近2000天，随後2016年、2017年、2018年及2019年，這一數值始終保持高位，分别達到1599.29天、1381.96天、1486.37天、1623.82天。

2020年以來，随着地王項目不斷去化以及信達地産的轉型，該公司周轉效率有所提升，同年存貨周轉天數降至1083.26天，2021年、2022年分别為947.87天、1112.48天。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

地王項目難以去化，意味着這類高成本項目對上市公司帶來的盈利空間較小，從而導致公司整體盈利質量較低。加之大手筆拿地疊加後續開發建設的資金支出，信達地産負債水平不斷被推高。

觀點新媒體了解到，在2015年2016年搶地期間，信達地産淨負債率一度被推高至311.34%。

纾困時代

過去信達地産的形象一直深入人心，然而在地産行業的下行周期當中，只能選擇通過“纾困代建”重返牌桌。

據了解，近兩年地産行業整體陷入了流動性風險，房企暴雷不斷，與行業走勢契合，信達地産亦另辟蹊徑，尋找出路。

信達地産在财報中頻繁提到，努力打造專業特色的不動産資源整合商，通過項目投資、協同拓展、操盤代建、聯合建設、項目監管、專業咨詢等方式，拓展業務來源。

數據顯示，2022年全年，信達地産參與了30余家危困房企及項目研判、推進工作，累計跟進項目300余個，實現部分項目復工復産、解決逾期風險。

觀點新媒體了解到，信達地産獲取代建的方式主要有三種。

其一，與中國信達協同合作。

作為國内四大AMC之一的中國信達，在當下時局承擔了纾困者的角色，不斷為出險項目注入資金，實現保交樓、保交付。

通常來說，中國信達對暴雷項目采用的是“金融機構接管+委托代建”的模式，接管項目之後注入資金，再尋找平台代建，最終實現保交樓，信達地産在其中成為了“代建方”的角色。

比較典型的項目是盤活佳兆業南沙“悅伴灣”項目以及盤活新力控股旗下海石洲悅項目，都是通過由中國信達接管，提供資金支持，同時由信達地産進場操盤代建。

其中，佳兆業項目更名為“山海·合悅”，並于2022年9月開盤入市，新力項目也于2022年5月再次開盤銷售。

其二，收並購也是信達地産獲取項目的主要方式，這一方式包括直接對出險房企項目收並購，當然也有借助基金收購外部項目，比如2022年8月完成收購融創合肥項目。此外，信達地産還曾在武漢成立了合夥基金，用于盤活當地的爛尾項目。

其三，與國央企開展纾困類代建項目合作，比如此前信達地産聯手中交地産，在地産纾困類代建項目等領域展開合作。

多渠道助力之下，信達地産的代建業務規模不斷提升。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

數據顯示，2018年至2023年上半年，信達地産新增代建項目面積分别為4.86萬平方米、54.52萬平方米、13.22萬平方米、10.97萬平方米、167.51萬平方米以及2.15萬平方米，整體呈現出波動向上的态勢。

受新增代建業務規模的增長，報告期末，該公司儲備項目當中，代建比例也從2018年的5.97%增長至2022年的22.60%，復合增長率達到39.49%。

2023年上半年，信達地産儲備項目計容建築面積為205.12萬平方米，其中儲備代建項目面積達到49.25萬平方米，比例進一步上升至24.01%。同期，該公司在建代建項目面積達到251.43萬平方米。

随着代建業務的增長，信達地産銷售金額穩步提升。

據了解，2021年，信達地産錄得銷售金額325.18億元，為上市以來的最高值；2022年受樓市下行影響，該公司銷售金額有所下滑，至224.18億元。不過，代建銷售金額提升至57.8億元。

2023年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，商品房銷售額63092億元，增長1.1%。

在全行業銷售下行的狀态下，信達地産實現了逆勢增長，數據顯示，同期信達地産實現銷售金額117.5億元，銷售面積54.87萬平方米，回款金額為124.17億元，分别同比增長24.6%、42.26%、26.74%。

其中，代建業務銷售貢獻了較大比例，報告期内實現代建銷售金額35.78億元，代建回款金額42.03億元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

财務探索

在逆水行舟的當下，“纾困代建”模式無疑成為了信達地産跨越周期的重要武器。

一方面，借助纾困代建，信達地産土地儲備規模進一步擴充，且銷售規模得到了穩定提升。另一方面，在大力推進輕資産代建業務同時，信達地産負債規模也有所下降。

對比信達地産近些年的資産負債率及淨負債率可以發現，該公司杠杠水平較前些年有明顯改善，且财務狀況趨于穩定。

數據顯示，2014年，信達地産資産負債率、淨負債率分别為78.18%及184.05%，2015年，該公司開始借助夾層基金融資拿地，淨負債率瞬間飙升97.06個百分點，達到281.11%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

2016年是信達地産搶地高峰期，這一年資産負債率為85.69%，淨負債進一步攀升至311.34%，達到上市以來最高水平。

随後，因該公司于土地市場的表現有所收斂，公司資産負債水平于2018年降至79.43%，淨負債降至79.06%。

2021年、2022年，随着信達地産于代建業務投入力度增加，公司杠杆率有所提升，但仍舊保持在一個相對可控的水平。

數據顯示，期内，該公司淨負債率分别為90.34%、87.86%，去年中期這一個數值則是88.66%的水平。

近些年信達地産的負債情況有所波動，但可以看到的是，對比2015年前後有了較大幅度的改善，且處于一個相對穩定的狀态。

不過，信達地産仍需警惕，代建規模增加的同時，公司仍存在短期償債壓力，且盈利質量並未得到有效改善，存在庫存積壓、應收賬款滞留等潛在運營風險。

從具體數據來看，2023年中期，信達地産短期借款為0.1億元，應付票據及應付賬款為34.93億元，一年内到期的非流動負債為106.86億元；同期，公司貨币資金僅有110.41億元，這就意味着，在手資金並不能完全覆蓋短期債務。

其次，從經營活動産生的現金流量淨額來看，2018年至2023年上半年，信達地産這一數值呈現出了下降趨勢。

2018年、2019年及2020年三年，該公司實現經營活動産生的現金流量淨額分别為79.61億元、81.15億元及73.61億元，但2021年這一數值僅剩27.12億元，随後兩年同樣持續下降，到2023年中期僅為8.56億元。

這也說明企業或存有成本增加、庫存積壓、應收賬款滞留等潛在的運營資金風險。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

對比信達地産的财報發現，尤其是2022年，在大量收割不良資産的同時，也需承擔相應的風險，主要體現在代建款項收回等方面。

數據顯示，2018年，信達地産應收賬款僅有2.86億元，但2022年這一數值升至20.01億元，五年復合增長率達到62.64%。

再者，即便公司不再拿高價地，轉投輕資産代建業務，但淨利潤水平及資産收益率仍舊處于曲線下滑的态勢。

2018年至2023年上半年，該公司淨利潤分别為21.51億元、23.15億元、15.02億元及8.15億元、5.55億元、1.79億元，同期淨資産收益率分别為15.65%、11.09%、6.68%、3.47%、2.29%及0.73%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

一方面，淨利潤、淨資産收益率不斷下滑，說明信達地産的投資行為尚未取得一個良好回報，長此以往，收支難以滿足建設需求，最終會影響到企業資金的正常運轉。

對信達來說，從金融地産時代來到纾困地産時代，這家企業的确在行業調整周期當中找到了最合适的發展模式，但擴張與發展的同時，仍需持續過關斬将。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。