觀點人物 | 羅臻毓 合生不易（附獨家訪問）

觀點網 2月4日，立春，萬物起始。

也是在這一天，觀點新媒體獨家獲悉，羅臻毓已從合生創展離職。

從2021年7月19日正式加入，至今已差不多兩年半的時間。

但無論是最早在新加坡淡馬錫控股任職，還是之後加入凱德集團，相比之下，合生的這段工作經歷是羅臻毓職業生涯中較為短暫的一筆。同時，這也是其目前為止的唯一一段民營企業工作經歷。

作為明星經理人，關于他的下一步動向，外界不乏一些好奇和猜測。

“接下來並沒有想太多工作方面的事，可能就休息一階段，陪陪家人。”羅臻毓向觀點新媒體表示，“還有一天我就要出國（回新加坡）去過年了，可能要年後再回到北京待些日子，稍後再探讨接下來要做什麼好。”

回顧羅臻毓“加盟”合生創展，早已有諸多報道。

2020年正式接管合生創展後，在朱桔榕的帶領下，合生創展全年業績取得逆勢增長。其2020年合約銷售額同比增長約53.7%，營業收入同比增長84.8%，毛利同比增長133.17%，淨利潤同比增長28.2%。股價亦取得新高，全年股價漲幅182%。

對于合生的未來之路，這位年輕的掌舵人顯然有着清晰明确的規劃--商業地産是合生創展未來一個重要的發展方向。

董事會主席朱桔榕曾在2021年接受采訪時提到，公司将在未來5年，把建設管理的商業面積提升到2000萬平方米規模。其亦表示，合生未來要做商業不動産基金業務。

按照計劃，朱桔榕也有意将不動産投資業務從目前所在的商業闆塊中分拆出來，所以需要一個對不動産投資運營頗有經驗的資深人士。

彼時有意從凱德“退休”的羅臻毓，自然成為了合生創展藍圖之下的不二人選。

接下朱桔榕抛出的橄榄枝後，羅臻毓也正式開始主持合生創展不動産投資及運營相關業務。

羅所扮演的，類似于架構設計師的角色。除了掌握基礎的運作原理架構體繫外，還需有豐富經驗，既能了解東家和市場需求，又有良好的分析判斷能力。

從後來他的主要任務看，正是幫助合生資本化其手上持有的商業、産業園、酒店等物業，並開拓不動産闆塊，形式上類似平安不動産進行的資本跟金融運作。

2021年9月，入職後約兩個月的時間，羅臻毓就已經快速組建起一支30多人的基金跟資管團隊。

在過去的發展中，合生創展早已積累下大量的自持商業項目，其中相當一部分位于北上廣深等核心城市。這些優質資産也相應地具備更多增值空間。要發揮價值，則需要一個很強的團隊。

2022年7月，再接受觀點新媒體采訪時，這支“特種部隊”的人員擴充了一倍。專業的人做專業的事，團隊中每個人去做自己擅長的，這樣團隊才可以跑得更遠、跑得更高、跑得更標杆，這是羅臻毓的管理思路。

來自業界不同背景、不同渠道、不同網絡的人，構建起這樣一支全面的人才隊伍。

從合生離開，不能與不動産團隊一起走下去，也成了羅臻毓最大的遺憾。

2023年6月，觀點新媒體與羅臻毓在其位于北京的辦公室中進行了一場近三小時的對話。

彼時，談及加入合生創展後的工作進展，羅臻毓坦言：“我來之前到現在，該變的基本上應該已經做到了。”

“該推動的都推動了，要做的也做了，要變的也變了，最後就看市場能不能幫助我們往前走得更快一點。”

他表示，公司這麼多年沉澱了很多酒店、辦公樓、商場，怎麼盤活？怎麼回籠資本，再往前收購更多的項目？這些在整體的、新的戰略部署里面都是要考慮的。這兩年花了大量的精力部署這些，基本上梳理得差不多了。

“随着市場的轉變，這種調整是沒有完結篇的，因為市場一直在變化。”

2023年3月起，消費類基礎設施被正式納入基礎設施公募REITs試點範圍，到2023年末以來的商業REITs申報熱潮，已有多只項目獲批。

盡管羅臻毓曾提到：“可能會将幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”但目前為止，合生商業尚未有相關動作。

據了解，将商業不動産以REITs方式盤活，首要條件就是物業項目的運作要有比較強且穩定的現金流。物業本身整體的管理質量及合規性方面，也都要滿足資産上市的一些必須符合的基本條件。

就目前來看，一些相對大型的綜合體沒有辦法上報公募REITs。大型綜合體往往綜合了多個用途，例如辦公樓、酒店等，這些針對性的物業共同構成一個完整的綜合體項目，並在收益回報上相互助益，從而實現穩定收益。

但目前，公募基礎設施類項目申報還有一定局限性，僅有部分百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施納入公募REITs範圍。若想以REITs方式上市盤活，則需要将不同業态進行拆分。

合生商業闆塊覆蓋商業綜合體、寫字樓、産業綜合體、酒店&公寓，構建包括合生匯、超極合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO在内的多條産品線。

截至2023年上半年，合生創展擁有百余個商業地産項目，遍及北上廣深以及成都等十余個城市，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。

在準備工作已經就緒的基礎上，面對豐富的商業地産項目儲備，合生創展後續還可等待合适時機做出選擇。

2月4日，觀點新媒體第一時間采訪到羅臻毓先生，並獲得獨家回應。以下為獨家采訪内容原文：

觀點新媒體：為何會在此時離開？履新時的目標是否都已完成？

羅臻毓：加入合生應該有兩年半多了。加入合生及要做的事情，可能在前面你們的訪問里面，我也一一說了。

到了現在這個階段，基本上已經到了一個比較好的節點，所以就在這個節點選擇離開。因為一些基礎的，改革、變動的事情，内部基本上都落實了，那往前走呢，就由他們自己來了。

2024年也是一個開始，所以也是一個很好的節點，在這個春節前選擇離開，我也想趁這個時候休息一陣子，回家新加坡去看看家人，因為基本上在這幾年，他們也比較少在國内。

至于往下的計劃，暫時可能還在探讨不同的選擇，還沒有落實任何的一個計劃。

但目前來講，在國内我也有一些自己的基金業務，這些我可能還會繼續操作，所以說也不會太遠離整個中國的市場，畢竟在這也20多年了，中國才是我比較熟悉的一個市場。

我覺得整個市場往前看，從商業地産的角度來講，從整個地産業的角度來講，還是有蠻多作為的。但是可能以往的一些營業模式是不恰當的，但往前走我還是看好整個市場，尤其是更專業性地去操作運作的話，不管是住宅還是商業，或者是其他房地産領域，我覺得整體的中國發展還是好的。

觀點新媒體：目前並未有關于合生消費基礎設施公募REITs申報的更多信息，是停留在哪一階段？

羅臻毓：目前來講，這個公募基礎設施類在中國的開放還是比較有限制性，那主要也就是只有零售可能上市，其他的闆塊還沒有完全的開放出來。

至于合生，目前並沒有申報任何項目。主要是它比較好的一些物業還是以綜合體為主。綜合體除非拆分，而基本上現在還不是最适當的時候去上這個公募REITS。選不選擇把辦公樓、酒店拆散出來，只上零售，這個問題需要一個抉擇。所以說目前為止這個，暫時就沒有任何進一步的動作。

觀點新媒體：将商業不動産以REITs方式盤活，這一過程的難點有哪些？

羅臻毓：商業不動産要上REITS，其實自己物業的運作基本上現金流要比較強與穩定。這個是前面最大的一個要求。當然物業的本身整體的一個管理的質量啊，那個合規性，這些基本上都是上市資産必須符合的一些基本條件。所以目前來講呢。中國上市的REITS要求並沒有開放給全領域，所以說這個限制性還是比較強。

目前像我說的可能也是一個難點之一，主要也就是一種大綜合體基本上現在都沒辦法上報這種公募REITS。因為其實大綜合體呢，綜合了幾個用途，對于整體的回報呢其實是比較穩定的。而且有互相幫助的一種可能性，所以說可能像以前凱德的來福士繫列啦，這些其實大綜合體，到目前來講，這些都沒辦法上公募REITS嘛，因為里面包含了其他用途，像辦公樓，服務公寓，酒店類似的東西，目前都不符合這個要求。

觀點新媒體：對接下來的工作有哪些計劃？

羅臻毓：接下來並沒有想太多工作方面的事，可能就休息一階段，好好的去打我的高爾夫，陪陪家人，還有可能有不同的選擇性。往前走可能就不接納全職工作，也可能有一定的人支持我，我就自己創業。還有一天我就要出國去過年了，可能要年後再回到北京待些日子，稍後再探讨看接下來要做什麼好。

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