成見 | 入圍3218個項目白名單

觀點網 隔着一層厚厚的蒸汽，傳聞里的“房企白名單”仍然沸沸揚揚，而“項目白名單”已接連出爐。

2月4日，據住房城鄉建設部、金融監管總局統計，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地産融資協調機制，提出了第一批房地産項目“白名單”並推送給商業銀行，共涉及房地産項目3218個。商業銀行接到名單後，按規程審查項目，已向27個城市83個項目發放貸款共178.6億元。

值得注意的是，第一批房地産項目名單中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企開發的項目。

房企層面，碧桂園傳出已獲批進入“白名單”的項目超過30個，涉及河南、湖北、四川、山東、重慶等地多個項目，世茂集團、金科股份、中國奧園、雅居樂、旭輝等多家房企均傳出旗下多個項目入圍。

“項目白名單”覆蓋了不同類别的房企，也在企業和具體項目之間設下風險防線，其中一家房企的内部人士向觀點新媒體表示：“具體有哪些項目連我們自己也好奇，正在向區域公司的同事咨詢。”

從企業到項目

項目白名單的發端可以追溯到1月12日，住房和城鄉建設部、金融監管總局聯合印發《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》，提出建立城市房地産融資協調機制，協調機制根據房地産項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、财務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地産項目名單，向本行政區域内金融機構推送。

在1月26日召開的城市房地産融資協調機制部署會議上，住建部明确能夠獲得融資支持的項目需要滿足5個條件：

一、項目處于在建施工狀态，如果項目短期停工，但資金到位就能復工建設和交付的，也可以納入；二、有與融資額基本匹配的抵押物；三、确定一家貸款主辦銀行，並建立貸款資金封閉監管制度；四、預售資金未被抽挪或抽挪的預售資金已追回；五、制訂貸款使用計劃和項目完工計劃。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉接受觀點新媒體采訪時表示，此前市場傳聞中的企業白名單，暴雷房企大概率沒機會進入，但如果項目資産質量等標準符合要求，原則上還是可以進入項目白名單，這也是二者的顯著區别。

早在“企業白名單”傳出後的2023年11月，評級機構惠譽就提出，銀行對向抵押品不足尤其是由非國有房企承建的項目新增信貸支持的意願較弱，向出險民營房企提供新增支持的銀行内在信用狀況将受負面影響，出險民營房企獲得大規模銀行信貸的可能性較低。

1月份，中誠信國際也在研報指出，受個别大型房地産企業風險暴露影響，房地産信貸風險有所擡升，截至2023年上半年末披露房地産業對公貸款不良率的32家A股上市銀行平均房地産不良率較年初上升0.29個百分點至3.63%，其中有27家銀行房地産業不良率高于全行整體水平，21家銀行房地産業不良率較年初上升。

中誠信國際認為，針對房企的金融支持雖然能夠一定程度緩解流動性壓力，但當前穩定房地産市場信心、特别是促進房價預期企穩和銷售恢復是緩解房地産金融風險的關鍵。

如今，當融資支持的主體從企業下沉到項目，銀行貸款不良率的潛在壓力或有所降低，且同時保持較高的選擇權。有消息稱，即便企業提交的房地産項目進入住建部門的“白名單”，還需面對銀行的評估與篩選。

對出險房企而言，假設只有少數項目盤活，則集團不受限制的現金流可能仍然難以解決債務風險。張宏偉認為，“頭部企業，尤其是非暴雷房企其實還是更有優勢。”

相較于為出險房企降低門檻，或許項目白名單更大程度上是為金融機構保留余地。

項目樣本

房地産“項目白名單”首筆貸款落在了地方城投。

1月30日，廣西南甯官方消息，當地城投公司旗下項目“北投荷院”獲得民生銀行南甯分行3.3億元融資，此外南甯還向當地金融機構推送了第一批107個房地産項目白名單。

據了解，北投荷院位于南甯泛鳳嶺北興甯東闆塊，分兩期開發，2021年1月29日首期336套房源開盤即售罄，2023年6月29日，首批交付了8-13号樓、16-18号樓、46-51号樓、53号、55-57号樓，共計19個單體樓棟，同年12月迎來第二批交付。

目前第二期顯示在建設開工階段，從過往節點來看，項目開發節點順暢，開發商北投産城集團2023年内在廣西5座城市共交付12個項目，超過6000套房源。“項目白名單”第一貸四平八穩，有助于後期動工交付，或許象征意義更加濃厚。

到了1月31日，公衆号“重慶住建”消息稱，日前重慶向金融機構聯合推送第一批房地産項目“白名單”，其中包括華宇城二期、龍湖海成青雲阙、萬科智慧谷等314個項目，融資需求約830億元，涉及22家金融機構。項目“白名單”已于1月30日向轄内大型銀行、股份制銀行、異地城商行、三家市屬法人銀行等28家主要銀行推送。

與全國性綜合房企龍湖、萬科相比，華宇城開發商是重慶華宇集團有限公司，在大本營深耕長達四十年之久。

華宇城位于重慶市沙坪壩區鳳天大道169号，距離重慶西站和沙坪壩站僅有兩站，是内環在售的唯一百萬方體量大盤。項目一期于2012年開售，2014年建成，二期2019年開售，目前已停工數年。

值得一提的是，項目早在2009年就已拿地，如今的開發進度意味着業主得房後實際産權年限變少，“保交樓”壓力更為緊迫。

除了“超長待機”的二期項目，華宇城規劃的48萬平方米商業綜合體也多次延期，此前原定于2022年亮相，内部調規後延至2023年底。2024年初，在當地市民拍攝的畫面中，商場建築主體已基本完工，但外牆仍為水泥覆蓋。

自“成渝雙城經濟圈”規劃出台，華宇城商業一度被寄予厚望，項目盤活進展或影響沙坪壩商圈整體效益。

另據2月4日消息，青島市房地産融資協調機制“白名單”項目--高新區高實城一期獲得交通銀行4億元開發貸款授信，目前已撥付4415萬元至項目。項目開發商為高新區管委會間接控股的青島高實置業有限公司。

同時，青島西海岸新區靈灣瑞城項目和石嘴子項目也已獲得交通銀行等銀行授信共9億元，首批貸款有望在春節前發放，靈灣瑞城是市直企業青島城發旗下項目，石嘴子項目則是金地在青島2023年度第二批次土地中拿下的西海岸最後一宗地。本土民企青特華奕置業開發的特悅海府項目、本土混合所有制企業青島鰲鶴投資有限公司開發的魯信有鄰花園項目有望較快獲得授信或資金投入。

從最新落地的消息不難發現，“項目白名單”在保交樓背景下的屬地色彩，即優先保障本土房企、本土城投。一位房企内部人士也向觀點新媒體坦言：“畢竟也是納稅大戶，而且能解決就業。”

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。