卓越商企獲控股股東助力 一家商企物業的獨立路

觀點網 2月4日，卓越商企公告，與控股股東李華簽訂多項新協議，包括向李華的公司收購停車位使用權、裝飾裝修工程服務、物業經紀服務、物業管理服務、供應安裝服務、商業物業租賃以及建築材料貿易和智慧社區服務等方面的内容。

公告稱，這些新協議的簽訂預計将為公司帶來一定的利益，包括改善住戶的生活體驗和滿意度，以及通過批量購買折扣獲得相對較高的盈利能力。

同時，公司也計劃憑借其作為物業管理服務提供商的優勢，審慎挑選並出售由李先生的公司所開發的優質物業發展項目的停車位。

李華是卓越商企的控股股東，同時也是卓越集團董事局主席。根據上市規則，卓越商企上述跟李華簽訂的協議構成持續關聯交易，期限均自2024年1月1日起至2026年12月31日止。

在物業企業中，卓越商企是一個有點特别的存在。與同行大多以住宅物業服務為主不同，卓越商企主要為商業不動産提供物業服務。

而與大多數房地産商先将地産平台上市，再對旗下物業進行分拆的常規流程不同，卓越商企是李華手中唯一的一個上市平台。

2020年，在物業上市潮火熱之際，李華借勢将卓越商企推向了資本市場，此前，李華兩次欲将卓越置業推動上市，但最終都未能成功。

這一回，卓越商企成功登陸資本市場，商務不動産服務運營商成了這家物企獨特的標志。

上市以來，卓越商企服務在收並購市場一直保持一定的活躍度，收購、出售過多家公司股權。2023年初，物企紛紛在收並購上轉為保守時，卓越商企管理層在業績會上還表示加強收並購部門力量，對戰略目標區域進行補強。

之所以在收並購上花功夫，跟卓越商企想強化獨立性標簽脫不了幹繫。作為一家典型的家族企業，卓越集團盤根錯節的關聯交易一直受到投資者的關注。

在上市前，卓越商企與卓越集團就有着占比較大的關聯交易。作為非貿易性質的資金往來金額也較大，2017-2019年，卓越集團向卓越商企墊付的非貿易款分别為3.6億元、4.2億元、6.8億元，而同期卓越商企對其他關聯方（除卓越集團）的非貿易應收款分别為425萬元、1002.7萬元、4.71億元。

當時，卓越商企向深圳銳特信及深圳沃斯頓提供的4.55億元墊款引起關注，被質疑企業内控不清晰、向關聯方輸血。

即使是在業務層面，在卓越商企發展之初，也是依靠母公司旗下寫字樓物業管理站穩腳跟。2017-2019年管理的物業項目數中分别有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集團開發，卓越集團開發的物業占據卓越商企在管面積比例分别為65.3%、58.7%、43.2%。

可以看到，在上市前卓越商企就在逐步降低對母公司的依賴，上市後獨立發展依然是其發展主題。2023年中期，卓越商企管理層在總結公司業績數據時用了“穩健擴張、獨立發展”這八個字。

“卓越商企在2023年上半年基本完成了非業主增值業務的區域地産化，極大程度上成為了一家獨立發展的物業企業。”

2023年上半年，卓越商企營收約為18.39億元，較2022年同期下降1.3%，其中非業主增值服務收入壓降62%，收入壓降2.5億元。

該公司财報指出，2023年上半年面臨大環境經濟下行的壓力，靈活應對市場變化，加強業務獨立性規劃，減少對關聯業務的依賴。

于報告期内，該集團各業務類型的收入占比中，商務物業占比57.1%，公共及工業物業占比13.4%，住宅物業占比14.6%，增值服務占比14.3%，其他服務占比0.6%，其中來自第三方的基本物業服務收入占總收入的51.5%。

從在管面積來看，卓越商企截至去年上半年合約面積約為7330萬平方米，在管面積約6042萬平方米，其中來自第三方的在管物業面積占比達63.6%。商務物業在管面積2526.5萬平方米，占總在管面積的41.8%，其中來自卓越集團的在管面積僅占4.8%，來自第三方物業開發商占37%。

從收入構成來看，來自卓越集團4.8%的商務物業面積卻貢獻了23%的收入，達到3.6億元，來自第三方物業開發商的收入為6.9億元，占比44.1%。顯然，對于卓越集團的物業管理具有更高的盈利水平。

另一方面，在住宅物業方面，卓越商企主要為卓越集團旗下開發項目提供服務，2023年上半年來自住宅物業的收入為2.69億元，占比17.2%。計算下來，卓越商企來自關聯方的收入仍占到四成。

從新簽訂的關聯交易來看，按照年度上限來算，卓越商企2024年來自關聯方的收入至多有7.18億元。這一數字對比卓越商企目前的年度營收來說，比例並不算大，正如該企業所言，正在減少對關聯業務的依賴。

對于卓越商企而言，在獨立市場外拓中，如何保持盈利水平是一件亟待解決的事情，其2023年中期基礎物業管理服務的毛利率為19.7%，較前年同期下降3.7個百分點，财報指出是由于外拓市場競争激烈，集團的第三方外拓業務毛利率下降所致。

一般而言，相較住宅物業，商務物業往往擁有更高的毛利率水平。就目前來看，卓越商企來自卓越集團的的商務物業具有更高的支付水平，随着獨立的步伐加大，卓越商企也不得不面對外拓帶來的毛利率水平被拉低的等問題。