谷底一年 | 建業新生活的兩件事

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 近幾年，地産行業調整轉型，與該行業強關聯的物企急于和關聯地産商進行隔離，回歸獨立性，探索适合自身發展的路徑。

建業新生活也在積極兌現2020年上市時對投資人的承諾，逐步去地産化，減少關聯交易。為彌補去地産化降低的收入，管理層表示會積極拓展業務的範圍，尋找新的盈利點。

整體上看，當下房地産行業，房企尤其是民營房企幾乎不拿地，造成開工減少，随後兩三年交房量也會減少。

因此，物管行業想要提高增速是困難的，未來需要更加注重服務品質及業務創新，而建業新生活也正是在這方面下功夫。

去地産化

2020年5月15日，建業新生活在港交所敲鐘上市。

招股書顯示，2017年-2019年貿易應收款總額分别為1.56億元、2.48億元及6.78億元，其中來自關聯方的占比分别為25.6%、32.87%及72.51%，呈現出對關聯方的依賴不斷上升。

管理層當時向投資人承諾，要逐步去地産化，盡可能減少關聯交易。至2022年度業績說明會上，管理層進一步表示，對完成這個承諾非常有信心。

從近些年貿易應收款變化看，雖然來自關聯方貿易應收款總額仍占比較大，但2022年度末及2023年中期，建業新生活受地産關聯方影響有明顯減小趨勢。

數據顯示，2021年末、2022年中期、2022年末及2023年中期，建業新生活貿易應收款分别為17.95億元、23.46億元、26.28億元及28.34億元，其中關聯方貿易應收款分别為11.37億元、15.53億元、16.92億元及17.34億元；各期間分别新增6.28億元、5.51億元，2.82億元及2.05億元，來自關聯方新增分别為4.82億元、4.15億元、1.4億元及0.42億元。

2021年末是建業新生活應收賬款出現大幅增長的時點，年度财報中指，主要是由于在管面積持續提升造成貿易應收款增長49.46%至17.95億元。其中，關聯方貿易應收款11.37億元，占比63.34%，貿易應收款主要來自物業管理服務及相關增值服務。

2021年下半年，恒大正式暴雷後，地産行業流動性危機開始蔓延，來自關聯地産方的應收款項風險上升，擺脫關聯方拖累也成為物企不得不思考的問題。

2022年度末，建業新生活因為關聯方導致應收款的絕對數額有所上升，為此進行了2.02億元貿易應收款項減值撥備。

這一時段，多數物業企業也都進行了計提。例如，融創服務2022年對關聯方計提14億元壞賬，對歸母利潤約有10億元影響，使得業績虧損。招商積余2022計提存貨跌價準備約6903萬元，計提信用損失準備約2016萬元等。

去地産化的問題不止于此，對比來看，建業新生活在2023年及2022年中期，來自建業集團的收入分别占該集團收入的11%及33%，差距較大。

“我們2023年提出去地産化，所以整體營收下降了比較大的比例。”建業新生活管理層曾如是介紹。

外拓節奏

前些年物企上市潮中，地産方對物業企業的支持是資本市場估值重要指標之一。但近年來物企的獨立性和成長能力備受關注，第三方外拓已經是衡量標準之一。

2020至2022年，建業新生活總在管面積分别為1億平米、1.36億平米及1.58億平米，同比分别增長75.5%、35.9%及15.3%，增長幅度有所放緩；其中，來自第三方物業開發商在管面積分别占總在管面積比例為45.1%、53.8%、56.3%，外拓面積超過一半。

2021年至2023年中期業績顯示，建業新生活總在管面積中外拓部分占比持續增長，接近總在管面積六成，成效較為明顯，分别占同時期比例為48.2%、54.2%及58%。

面對目前住宅新開工面積及銷售面積下滑，物企在管規模拓展壓力也在增加。

過去一年，建業新生活想要在外拓方面回歸有質量的增長。例如，2023年中期業績會上，管理層表示，整個集團控制了外拓節奏，因為過去幾年外拓增長非常多，這兩年想要有質量的增長。對于過去幾年一些付款不好的項目，建業新生活主動撤場，對于虧損項目也有意進行控制。

事實上，建業新生活對外拓項目每年都會進行評估，評估之後再復盤，未達要求的項目會主動退出，例如2023年主動退出超過了1000萬平米。

而且，建業新生活外拓區域主要集中在省内，在河南18個地市都有分公司，對當地項目比較熟悉，可以提前對項目進行研判，控制管理半徑，保證服務質量。

2023年中報顯示，建業新生活物業管理服務覆蓋河南省全省18個地級市（以及102個縣級城市中的101個縣級城市）及河南省外（包含陝西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南7省），且集團服務953項物業中逾250萬名業主及住戶。

管理的各種物業組合，包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校、醫院、城市服務、廠房、公園及政府機關物業。

2023年中期業績會上，建業新生活管理層公布了下一步外拓安排，表示因為中原建業和建業地産整體上都在逐漸收縮，計劃進行存量市場外拓，對一些學校、醫院、園區要進行重點發力，同時對存量市場的老舊社區也要進行重點跟進。

另外在城市服務方面，主要采用合資形式，且集中在河南，都是建業控股的。

據建業集團官微的披露信息，建業新生活2023年全年新增在管面積2513萬平方米，其中第三方新增占比達到77.36%。截至2023年12月31日，物業在管面積1.82億平方米，同比增加16%；合約面積2.88億平方米，同比增加6.2%。

截至2023年11月30日，建業新生活總在管面積中住宅（含底商）面積占比63%，公建占比10%，城市服務占比8%，商寫占比2%，其他類型占比17%。

重心調整

2023年，建業新生活進行了業務分拆調整，由此前物業管理服務及增值服務、生活服務、商業資産管理及咨詢服務三條業務線，變化為物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。

對此，建業新生活管理層曾表示，業務調整是回歸初心，未來将做好兩件事，一是最傳統的物業管理，這是根基。比如“四保一服”要做好做透，提升業主滿意度；另一件事，成立生活服務部，做好小區内業主的服務和生意。

業務線調整前，建業新生活物業管理及增值服務收入占收入比重較高，但同比有所下滑。生活服務占比小，而且收入及毛利率也在下滑。

截至2021、2022年度末，建業新生活物業管理及增值服務收入分别為30.4億元及28.81億元，占收入比重分别為84.50%及91.50%，毛利率分别為32.1%及32.6%；生活服務收入分别為4.07億元、1.82億元，占總收入比重分别為11.3%及5.8%，毛利率分别為26.6%及21.9%。

從調整後的數據看，建業新生活物業管理服務占收入比重總體升幅較大，由2022年中期的52.40%升至70.20%，同時毛利率上升了6.8個百分點，印證回歸基礎物業管理的效果明顯。

社區增值服務占收入比重變動幅度則不大，2022年中期及2023年中期分别為21.6%及22%；毛利率有所下降，由37.8%降至31.5%。

目前，建業新生活增值服務方面主要是提升社區覆蓋率，以新零售闆塊為例，該領域競争非常激烈，毛利率提升也比較難。

據了解，建業新生活增值服務主要包括6大業務（共計18項）+支持闆塊，形成了“6+1”模式。6大業務具體指新零售、美居、美家、不動産、空間、案場，其中新零售闆塊下包括線下零售、線上平台及電商創新。未來，還将持續挖掘細分與客戶相關的生活服務項目，叠代“6+1”模式更多的可能性。

建業集團官微披露的數據顯示，截至2023年末，“建業+”平台獨立訪客（UV）377.7萬，平均月活躍用戶42萬人，浏覽量（PV）18220.7萬，月均浏覽量1518.4萬。

值得一提的是，建業新生活在管面積較為集中，尤其在中西部地區管理密度大，未來增值服務上的收入和利潤值得期待。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。