華發物業盈利預增20% 一家中小型物企的擴張選擇

觀點網 受行業周期影響，許多物管企業在最近幾年的時間里過得並不惬意，還有部分物企陷入與地産公司對簿公堂的泥潭當中。

當然並非所有皆如此，也有部分企業能夠站在另一邊，華發物業便是其中一員。

繼2022年末實現淨資産由負轉正之後，該公司2023年業績再次取得增長。

2月21日，華發物業服務集團有限公司發布了業績預告，預計2023年度公司擁有人應占溢利增長率至少達20%。

在這個行業下行期，華發物業走出了屬于自己的一條路。

擴張

翻閱過往資料發現，該公司2022年實現公司擁有人應占溢利為1.94億元，以此推算，公司2023年該項業績數據應約為2.3億元。若公司收入亦能達到相近漲幅，則2023年總體業績收入在19億元水平及以上。

公告指出，此次溢利增長主要歸因于集團物業管理業務分部的收費總建築面積增加，從而帶動物業管理服務收入增長。

具體來看，華發物業近年來收費物業總建築面積不斷增長。截止到2020年底時，規模為1670萬平方米，2022年末該數值增至2437萬平方米，擴大了45.93%。

該公司在此期間業績則增長了75.52%至2022年的15.99億元，並于當年底實現了淨資産的由負轉正。于2022年12月31日，每股基本盈利同比增長23.9%至1.92分。

截止到2023年上半年，華發物業收費物業總建築面積規模進一步擴大至2997萬平方米，較期初增長22.98%，較同期增長32.61%；總合約建築規模約為5820萬平方米，較期初增長12.31%，較同期增長35.03%；合約在管比約1.94。同期，公司營業收入8.28億元，同比增長11.5%。

規模的增長，一方面是靠内，另一方面則是積極尋求外拓。

對内方面，期末華發物業來自于最終控股股東珠海華發集團的收費物業面積為2590.6萬平方米，同比增長32.32%。

2023年1月，在最終控股股東不變的情況下，華發股份完成收購華發物業36.88%股權，成為華發物業間接控股股東。此舉可以更好地發揮華發繫在産業鍊上下遊之間的協同效應，便于兩家上市公司之間共享資源。

對華發物業來說，此舉明顯更有利于公司實現規模的快速擴張。

第三方外拓方面，于年内成功中標珠海市第五人民醫院、林芝市巴宜區人民醫院、珠海市鬥門區人民檢察院等多個物業管理項目。

在鞏固公建物業管理領域布局的同時，華發物業還在特色旅遊景區類、産業園區類服務領域的拓展，上半年入駐了珠海市國防教育訓練中心、前海人壽幸福小鎮惠州社區、大灣區醫療器械生物醫藥産業園、京東華南園區、珠海長隆宇宙飛船公共區域等多個項目。

最終，來自獨立第三方的對應面積同比增長34.4%至406.7萬平方米。

截止至2023上半年末，華發物業共向333項物業提供物業管理服務及增值服務，地區覆蓋北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶等全國42個重點城市。

從區域分布來看，位于大灣區區域的物業面積占比最大，約67.2%；另外位于環渤海區域、長三角區域、華中區域的面積比重分别為13.9%、5.8%、13.2%。對應區域提供的收入比例為72.9%、10.5%、7.7%、8.9%。

不難看出，該公司在管物業主要分布在大灣區，在一定程度上能抵禦風險。

痛點

規模對一家物企的重要性不言而喻，只是一昧地追求規模亦容易埋下隐患。

從華發物業的業務分部營收情況來看，物業管理服務收入占比高達99.99%。其中，基礎物業服務占總體收入比例為71.81%，因此華發物業尤為看中規模擴張。

只是，在規模快速增長的同時也帶來了一些“麻煩”。

截止到2023上半年末，該公司應收賬款規模同比增長40.67%至6.56億元，同期營收為8.28億元，應收賬款達到營收規模的79.2%，接近八成。

這一比例不可謂不誇張。以保利物業作對比，同期保利物業貿易應收款為29.6億元，雖然規模比華發物業要大，但保利物業應收款占營收比例僅為41.45%，遠低于華發物業。

這表明華發物業的回款能力欠佳，最終應收賬款計提減值8588.4萬元。若能将大部分應收款給追回，相信其2023年業績盈喜里的增長幅度會遠超20%。

具體來看，來自第三方的應收款約4.22億元，比重達64.36%。這或許是公司年内積極外拓所帶來的副作用，也提醒其需謹慎選擇合作方。

另外，來自關聯方的應收款約2.34億元。一般來說，與關聯方的交易更容易實現回款。在這種情況下，華發物業這部分應收款規模仍如此龐大，或是因為與關聯方交易的總體規模同樣居高不下。

依賴母公司是華發物業深受诟病的一個話題。

據2023年中報顯示，華發物業從珠海華發集團獲得的物業管理服務及相關增值服務收入達2.71億元，占總收入比重32.73%。

期末，收費建築的86.43%面積有珠海華發集團開發的物業提供，收入占比達83.7%。

除了應收賬款、關聯交易等痛點外，華發物業或還有一個隐患，那便是間接控股股東的更替。

1月28日，華發股份披露了2023年度生産經營情況，全年實現簽約金額1259.9億元，同比增長4.8%；簽約面積為399.4萬平方米，同比下降0.4%；新增土地項目23宗，總計容建面496.8萬平方米。

從這份報告來看，華發物業只要跟随着華發股份的擴張步伐，未來可以更輕易地實現業績與規模的增擴。

只是，作為珠海華發集團旗下的兩個上市平台，原處于一個“平級”地位，如今雖最終控股股東並未發生改變，但彼此之間成為了“上下級”關繫，這也意味着兩者被高度捆綁在一起，一方若有難，另一方難以獨善其身。

現時來看，此事對華發物業而言應是利大于弊。