北京土拍開門紅：住總、中建、港中旅90億分羹與東城上新

觀點網 春節假期歸來，各地土拍序幕也逐漸拉開。

最近兩天，北京已有三宗宅地成交，總成交價達90.225億元。

相比起前一日冷門的順義新城地塊，2月22日北京土拍市場終于熱起來了。

當天下午，海澱北部中關村翠湖科技園B地塊由港中旅搖号競得，成交情況為28.865億元+1萬平方米現房銷售，溢價率15%。

大興區西紅門鎮地塊同樣價格觸頂，由中建壹品以48.76億元價格拿下，溢價率15%。

冷熱依舊

過去幾年，中建玖合、中建信和、中建智地、中建壹品等“中建繫”動作頻頻，在土拍市場收獲頗豐的同時，也賺足市場眼球。

此次中建壹品再次出手，拿下大興西紅門鎮地塊。

大興區西紅門鎮DX04-0102-6035地塊的報名企業略少，但也達到了9家，中建三局、建發、興創、鐵建、中鐵、住總、中海、華潤、方興亦城（金茂）等均有出現。

地塊土地面積約4.7萬平方米，建築控制規模11.76萬平方米，容積率2.5，控高45米，銷售指導價為6.6萬元/平方米。

海澱北部中關村翠湖科技園B地塊土地一級開發項目HD00-0305-0024地塊由中國旅遊集團旗下港中旅競得。

事實上，這張新面孔也是老熟人，2019年6月，港中旅就曾在京布局，拿下亦莊一宗限競房項目。

彼時成交價30.6億元，溢價率39%，成交樓面價38957元/平方米，是港中旅在京首次摘得住宅地塊，項目案名為“中旅·亦府”。

此次二度進京，港中旅摘得海澱翠湖科技園地塊，容積率1.8，控高36米，無配建，土地面積約2.53萬平方米，規劃建築面積約4.55萬平方米，銷售指導價8.5萬/平方米（同現房）。

該地塊共有海開、建發、鐵建、金隅、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂等十余家企業報名。地塊周邊新房在售的有中海富華里、栖海雲頌，價格都在8.2萬元/平方米上下。

這兩宗地塊成交之前，2月21日，北京住總以12.6億元摘得北京市順義區順義新城第1街區01-03-21地塊，樓面價2.22萬元/平方米。該地塊共有金茂、住總、保利3家房企參與報名競拍，但另外2家房企沒有參與出價，最終由北京住總以底價摘得。

地塊土地面積28400平方米，規劃建築面積56800平方米，銷售指導價4.6萬元/平方米，可上下浮動8%。

數據來源：觀點指數整理

高溢價觸頂與底價成交，三宗地塊有着明顯的冷熱不均。據業内人士分析，其中可能有一部分位置和周邊配套的原因，但影響不是很大。

“住總拿的順義地塊周邊配套也相對來說比較成熟，是發展了三十多年的老城區。其實核心還是在于市場的供需關繫，和購房者的預期。”

合碩機構首席分析師郭毅也對觀點新媒體表示，西紅門和海澱翠湖本身供應就比較少，市場也一向需求比較旺盛，西紅門有地鐵和教育資源的規劃，又是成片區開發的一個全新住宅區，不會存在更多新社區和老舊小區間相互混雜的這種現象，所以市場需求一向比較旺盛。

“相比之下，這兩年順義的土地供應量相對比較集中，再加上順義地緣的改善需求總體來講基數不是很大。前期大量項目上市之後，對于片區内市場需求是存在一定程度的透支，以及存在供應飽和的狀态。”

相比之下，住總摘得的新地塊，雖然位置相對比較優越，而且周邊配套也比較成熟，但是從市場需求度和成交量流速表現來看，其實很難實現很快速、高周轉。

對于今年北京的土拍市場，郭毅預計應該還是會出現冰火兩重天的局面。

東城“獨苗”

也是在這兩天，北京市公布了2024年第一批拟供應商品住宅用地清單，共涉及23宗地塊，土地面積約為140公頃，預計建築規模達到285萬平方米，将于2月21日至5月31日供應。

區位分布上，本批次地塊有9宗位于中心城區，而且時隔多年後東城區終于“上新”，收獲了頗多關注。

據了解，北京市東城區近年來鮮少有住宅用地公開出讓。觀點新媒體查詢發現，最近一次還是2017年7月成交的永外大街地塊，競得人為北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地産（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體（華潤招商碧桂園），成交價38.4億元，該地塊項目即為“永定府”。

再往前追溯即為2012年4月成交的東城區香河園3号地塊，競得人為南昌市政公用投資控股有限責任公司，成交價19.15億元，項目為“使館壹号院”。

數據來源：觀點指數整理

雖同在東城區，上述兩宗地塊成交時的熱度明顯有着冷熱差距。

其中，永外大街地塊位于南二環外側，緊鄰北京南站，土地面積約4.25萬平方米，建築控制規模7.36萬平方米，其中居住建築規模約3.77萬平方米，均建設為普通商品住房，該地塊要求70%房源需為90平方米以下中小戶型。

根據當時報道，甚至有已經報名的企業選擇放棄，未到達拍賣現場。最後，地塊由上述華潤招商碧桂園聯合體競得，溢價率不足1%。

根據挂牌文件，該地塊還要求競得人須代建7000平方米燕墩博物館，建成後無償移交東城區文化委員會使用，以彌補區域文化設施不足的短闆。在“限房價、競地價”的要求下，項目利潤空間更被壓縮。

東城區香河園3号地塊則是另一番景象，萬科、首開、首創、華遠、懋源、鑫苑等近十家企業（聯合體）參拍，最終成交價格的溢價率達43.05%，成為北京住宅用地的樓面價地王。

基于過往兩宗地塊的市場情況，本批次推出的東城區地塊又将收獲怎樣的表現？

從北京市規自委披露的信息來看，東城區金魚池二期西土地一級開發項目DC-0127-0101地塊位于東城區天壇街道，臨近天壇公園和十一中學，處于地鐵珠市口站和橋灣站之間。

地塊用地規模僅有0.3公頃，規劃地上建築面積0.56萬平方米。此外，地塊規劃用途為F2公建混合住宅用地，按照相關解釋，該類型用地要求公建為主占70%，住宅占30%。

“東城地塊雖然面積較小，而且是混合性質地塊，但畢竟位于主城區，地塊本身還是具備絕對的稀缺性和比較好的市場前景，未來參拍企業數量應該不會太少。”

郭毅表示：“加上體量比較小，相對來說地價款也不會太高，總的來說還是會吸引到更多有資金實力且有意願的房企來參拍。”