谷底一年 | 碧桂園家族心事

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 古希臘盲詩人荷馬曾寫道：“人類的世代相傳就跟樹上的葉子一般。風刮起來了，一年來的樹葉都散落在地上了，但是待到大地回春，那些樹木會復發新芽，長出新葉。”

全國房地産銷售同比下滑的背景下，2023年的困難每家企業都能感同身受，只是各自的難處不一樣。

面對經濟環境變化、消費者需求轉變等多重因素影響，對于碧桂園而言，2023年不再是努力保住銷售榜首，而且尋找新的位置、新的生存空間。

雖在谷底接踵而來的疾遽旋風中吹落了不少葉子，但道在日新。前有楊國強、現在楊惠妍，楊氏家族在不同的時代境地里有着不一樣的心事，新的心事下必然有着新事。

架構撙節

房地産市場銷售和開發投資整體高位運行的2020年，碧桂園在組織架構、區域架構方面實施了較大的調整，主要是進行了四次重組。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

經過兩次的縮減及裂變，碧桂園形成了104個“小碧桂園”，每個區域管轄3-5個城市，縣區不超過15個。

彼時，楊國強在工作會議上表示，裂變是為了有能力做得更好。莫斌也稱：“今後每個區域都相當于一個小碧桂園，希望在現金流能夠保證的情況下，每個區域都有穩步的發展。”

2020年的裂變是讓各個區域縮小管理半徑，增加滲透力度，下沉市場、聚焦深耕，進而高效搶占更多的份額。

碧桂園更是要求每個區域深耕後要達到15%以上的市場，由此探知，碧桂園已經從“一線到五線均衡布局”延伸至“一到六線”。

随着時間推移，房地産市場也轉變了玩法，房企則是構成這個拼圖的各個小碎片；當整個框架縮小時，每個碎片不得不适應這種變化而進行調整。近年以來，不少企業組織架構開始由裂變轉向合並，其中包括招商蛇口、越秀地産、華潤置地等等，伴随而來的是人事換防。

2023年，碧桂園“刀刃向内”，首先迎來的是二代全面接班，開始更有魄力地推行全新的發展理念。

3月1日早間，碧桂園集團創始人楊國強因年齡原因離開公司主席及執行董事的職位，一同辭去的還有公司提名委員會主席、企業管治委員會主席、環境、社會及管治委員會主席、執行委員會主席，以及薪酬委員會成員等多個職務。

楊惠妍接棒早有迹象，還是在2022年12月，碧桂園内部進行重要高管人事變動，安排了兩位相對年輕的集團高管程光煜和伍碧君進入董事會擔任執行董事。

3月，碧桂園按照“優秀區域總裁管區域”的原則，決定實施區域總裁兼任方案，将原有的58個區域縮減至29個，保留下來的區域總将掌管更大的管轄區域，另外的29個區域總降為區域執行總裁。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

楊惠妍表示，經過了集團總部和區域項目層面的一定調整，總體上公司的組織架構已經到了一個比較穩定的階段。

合並區域的是因為當前市場環境不再是過去那般以“做大”為目標，精簡組織架構能使戰略更為聚集，更是旨在降本增效；與此同時，還能将精力聚焦于尋找新的機會。

5月31日，市場消息稱碧桂園在召開全國區域中心總會議，會議結束後立即下發内部文件對組織架構作出調整。

此次，獨立拆分了地産與三個其他業務闆塊，在控股集團以下，設置地産、科技建築兩大産業集團及新業務、創新投資事業部兩大闆塊。變動主要是為配合“一體兩翼”戰略，将“強地産屬性”組織架構叠代升級為适配多元化業務協調發展的新架構。

随着組織架構調整，碧桂園再次進行人事調整。

根據安排：莫斌擔任碧桂園控股集團總裁兼科技建築集團董事長。有報道稱，科技建築集團之外，莫斌仍會以集團總裁身份同時戰略統籌地産集團；程光煜擔任控股集團常務副總裁兼碧桂園地産集團CEO；伍碧君升任控股集團總裁，兼财務資金中心總經理。

為了有更多的資金償債，碧桂園選擇主動削減高管薪酬及出行配車等相應福利。

據了解，該公司近兩年已大範圍對高管薪酬進行了多次調整，這些高管包括公司總部副總裁、職能中心總經理及以上高管、區域總裁。數據顯示，2023年高管薪酬較2021年下降86%。

其中，莫斌薪酬由1500萬元下調至300萬元，再降至12萬元；楊子瑩薪酬由1000萬元下調至200萬元，再減至12萬元；楊惠妍此前作為聯席主席，薪金在相當長時間内一直是37萬元，此次亦同步調至12萬元。

最新财報顯示，碧桂園2023年行政費用開銷總額已較此前幾年有了大幅降低，上半年下降至32.19億元，低于過往六年同期水平，較2020年更是折半。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

更早之前，碧桂園2022年内職工福利開支（未計算計入在建物業部分）由2021年的268.53億元降至178.57億元，其中工資及薪酬由253.34億元降至166.67億元。

降薪、取消高管配車及福利待遇等措施，均是碧桂園在此危急時刻的自救方式。

投拓變向

依然處于低谷的2023年房地産市場銷售環境里，碧桂園失去了銷冠位置。

觀點指數“2023年1-12月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，12月份前100房企實現權益總銷售金額3288億元，同比下降37.5%，環比上升17.4%；1-12月份，前100房企累計實現權益銷售金額40149億元，同比下降20%。

這一的大背景之下，碧桂園全年錄得權益和全口徑銷售均同比下滑；其中，權益銷售1722.4億元，排在第六名；全口徑方面2136.9億元，下滑至第七位。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

實際上，2018年後由于基數較大，碧桂園銷售增幅相較此前巅峰時期已經有了明顯減速。從2022年開始，碧桂園當月權益銷售金額同比轉負，至今持續已久。

2023年7月銷售再度轉差，單月銷售規模121億元，同比減少60%，8月以後更是不足80億元，這亦與2023年下半年整體房地産銷售承壓有關。

按合同銷售地區分布，碧桂園2020-2022年在廣東省以外地區的權益合同銷售占總體的81%、83%和82%，而2022上半年廣東省銷售占比略微上漲至21%。

從權益口徑合同銷售城市類型觀察，2023上半年碧桂園有37%來自一二線城市、63%來自三四線城市，而2020-2022年分别有61%、68%和60%的銷售收入來自三四線城市。

但2022年以來，部分三四線城市房地産市場供過于求的情況較為明顯，房價受壓，面臨去庫存的問題。面對三四線城市銷售萎縮的問題，碧桂園主動加大了一二線城市的布局。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

對2023年上半年碧桂園内地權益合同銷售前100項目進行分析，韶關和鄭州兩座城市的項目數量並列第一，佛山、聊城、洛陽和蘇州僅次其後。

根據百度百科對城市分級，權益銷售前百項目中超過一個項目的城市來自三線城市近半數，而新一線城市中鄭州、佛山、蘇州和西安四城的銷售成績較為顯著。

超六成項目是在2021年獲得預售證，這意味着這些項目是在當年或更早之前拿下的地塊，而近兩年獲得預售證的項目銷售情況並不算太好。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

2023年，碧桂園依舊保持低投拓力度。

年初開始重啟拿地，參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開招拍挂活動，碧桂園共計報名參拍和搖号的地塊數量達到了20宗，直至4-5月接連在杭州、太原連落四子。

銷售思維改變後，傳導到拿地邏輯，位于三四五線的權益拿地金額進一步收縮。

此前碧桂園内部會議透露，做好确定性市場、确定性項目，其中一個路徑即往更具确定性的一二線城市靠攏，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比。

2023年拿地情況，就是上述方針的體現。

2023年上半年，碧桂園屬公司權益所有人獲取土地的預期建築面積約為64.35萬平方米，總代價約69.3億元，相較于2022年上半年的60.9億元有所增長，平均地價為10766元/平方米。

截至2023年6月30日，碧桂園連同其合營企業及聯營公司已簽約或已摘牌中國内地權益可建建築面積約為17098萬平方米，其中79%分布于廣東省以外。

與此同時，保交樓任務不減，碧桂園自2022年起始終居全國房企保交樓首位，規模接近第二名至第四名之和。

2022年1-12月、2023年1-6月、2023年1-12月，碧桂園分别交付64萬套、27.8萬套和60萬套，而保交樓也增加了現金支出壓力。

2023年12月8日，碧桂園集團召開月度管理會議。楊惠妍表示，未來的12個月，交付挑戰會進入深水區，2024年碧桂園交付量預計超過40萬套，數量仍然龐大。

除此之外，在2023年上半年内地權益合同銷售前百項目中，大部分集中在2025年竣工，這意味着交付壓力将會持續幾年。

“事急則緩，事緩則圓”，銷售遇阻之下選擇暫緩拿地，即便現金流緊張也依舊積極保交付，以期市場融資渠道放寬，或許尋找到新的機遇。

融資騰挪

高杠杆的模式落下帷幕後，2023年房地産融資創下近年新低，增速延續走負；面對地産行業基本面下行趨勢，不少房企都處于不斷縮表的過程。

2023年中期業績顯示，碧桂園總資産降至1.62萬億元，總負債降至1.36萬億元，同比減少分别為7.17%、4.95%，延續2021年以來的縮表趨勢。

從資産負債表來看，碧桂園總有息負債余額下降至2579.05億元，較2022年底的2713.07億元減少134.02億元，下降4.9%，從2020年以來持續下降；合同負債6035.88億元，占總負債的大部分；貿易及其他應付款4485.45億元。

有息負債中，銀行及其他借款占比最多，以1561.76億元的規模占比60.56%，較2022年底1625.4億元有所縮減；優先票據、公司債券、可轉債規模共計1017.29億元，合計占比39.44%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

再從現金流角度看，整體現金流從2020年淨額為負，其中籌資活動産生的現金流淨額分别為-541億元、-129億元和-587億元，流動性壓力從2020年起已見端倪。

截至2023年6月30日，碧桂園經營活動産生的現金淨額、投資活動産生的現金淨額和融資活動産生的現金淨額分别為33.86億元、67.23億元和-373.49億元。

于2023年6月30日，碧桂園現金及現金等價物與受限制現金之和1305.69億元，較2022年12月31日的1475.5億元減少了169.81億元。其中，現金及現金等價物約1011.15億元，受限制現金約294.54億元。

與之對應的是，12個月内到期的債務為1087.03億元，持有的現金和現金等價物為1011.15億元，並不能完全覆蓋短期到期債務。

作為國内房地産龍頭企業，碧桂園的一舉一動都會被市場放大，進而引發風險輿情，風波先從8月未能支付兩筆境外美元債的票息開始。

據觀點新媒體了解，這兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為5億美元，期限分别為5.5NC3.5和10NC5，到期日分别為2026年2月6日和2030年8月6日。

8月11日，碧桂園表示遇到了自成立以來最大困難，賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力；次日，宣布旗下11只境内公司債券自8月14日開市起停牌。

據統計，11只債券余額合計達約157.02億元，到期日最早的是“16碧園05”，為9月2日，余額39.04億元；9月份到期的還有“20碧地03”和“21碧地04”，余額分别為14.35億元和20億元。

彼時有知情人士透露，碧桂園提議把9月2日到期的“16碧園05”展期36個月並分期兌付。

9月，碧桂園順利完成兩筆境外債票息支付；随後，除“22碧地02”、“22碧地03”外，其余9筆債券全部完成了展期，涉及本金共計約147億元。

碧桂園依然處于籌措資金兌付這兩筆債券的努力之中，正如楊惠妍在月度管理會議上表示，家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

退出珠海萬達商管便是一例，碧桂園有了資金兌付“22碧地02”本息以及用于境外重組。

此外，碧桂園引入了中金公司、華利安諾基擔任财務顧問，盛德律師事務所擔任法律顧問，協助債務重組。

其中，“重整專家”華利安已擔任花樣年、恒大、融創、佳兆業、新力等公司的财務顧問；中金也是恒大顧問之一，盛德則參與了花樣年、佳兆業、融創的重組。

整體來看，2023年以來，房企對境内外違約債券已進行了債務重組，通過交換要約方式進行展期，部分主體仍在推進重組過程中，少數主體展期失敗，暫停支付本息。

2022年底開始，信貸、債券、股權三方面支持房地産企業的融資政策陸續落地，被稱為“三支箭”。

2023年11月，市場消息稱，監管機構正在起草一份房地産商“白名單”，可能涵蓋50家規模房企，其中包括碧桂園等。

另外，碧桂園還密集參加了工商銀行、廣發銀行、光大銀行等召開的座談會。

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雖然資本市場在8月1日一度傳出碧桂園将配股融資約23.4億港元用于償還債務，随後碧桂園澄清。

空穴來風未必無因，相較于2022年，2023年房企融資渠道進一步承壓，面對急需兌付的債券，碧桂園選擇配股融資也無可厚非。

結合2023全年情況，楊惠妍及家族面對谷底環境時積極采取的管理措施，包括資産負債表、利潤表、現金流量表三表運作，並按照可動用資金為導向進行相關的内部經營安排，壓縮非經營費用以及盤活各類資産等等。

确如莫斌在新年致辭中所言，極寒之至，陽之始生，希望已在苦難中孕育。

雖然碧桂園在風中飄落了不少枝葉，但陰霾終會消散，新葉亦在準備再生。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。