經濟逆風期 凱德投資新年計劃着重剝離中、美資産

2月28日，重組後的凱德投資在新交所交出第三份年度财報。

相較上市後首份财報中收入、營運淨利潤等多項數據同比增長，凱德投資2023财年業績並不算好看。

财報掃描

報告期内，凱德投資收入27.84億新元，同比減少3.2%；毛利12.6億新元，同比下滑2.3%；現金淨利7.81億新元，同比減少6%；歸屬利潤大幅下滑79%至1.81億新元。

現金淨利的實現得益于該财務年度内實現的5.68億新元運營淨利，以及通過撤資行動獲得的21億新元穩定投資組合回報。

對于上述四項數據不同程度的下滑，凱德投資指出這是由于宏觀經濟挑戰的影響。歸屬利潤的下降幅度較為突出，主要是因為新加坡上市基金管理公司的全球投資組合在下半年虧損了1.7億新元。

據觀點新媒體了解，凱德投資的EBITDA達到11.04億新元，相較于上一财年同比增長了44%，而房地産投資業務（REIB）的經營EBITDA卻下降9%至19.3億新元。

作為凱德投資的核心收入來源之一，管理費收入相關業務在2023财年實現了顯著增長，包括上市基金管理、私人基金管理、住宿管理和商業管理闆塊。

期内，管理費收入相關業務（FRB)總營收增加至10.70億新元，同比增長9%；其中，來自住宿管理的收入起到了支撐作用，為整體EBITDA貢獻了約60%。

酒店管理費用相關收入較上年增長28%，達到3.31億新元，距離2028年的5億新元目標已完成66%。

凱德投資表示，53家酒店有近9600個單元投入運營，17%的房産完成簽約轉換是2022财年的兩倍多。而且國際旅行的反彈推動酒店業的單間收益上漲20%，達到91新元，包括雅詩閣（Ascott）、馨樂庭（Citadines）、盛捷（Somerset）和Lyf等品牌。

報告期内，淨債務與權益比率保持相對穩定，2023年為0.52，較2022年上升0.04，但隐含的利息成本提高80個基點至3.9%，這抵消了一部分物業層面的表現。

另一方面，投資物業重估造成了凱德投資2023财年5.68億新元非現金公允價值損失，以及5.99億新元公允價值損失。

具體來看，由于租金和市場前景疲軟，導致中國跨資産類别的公平價值損失約5.11億新元；美國方面，則是因為資本化率擴大造成多戶型住宅、商業園區/物流地産以及旗下相關資産的公允價值損失約2.13億新元。

與此同時，新加坡和印度的部分資産錄得公允價值收益，分别為1.65億新元和4400萬新元，部分抵消了其他市場的損失。

因而在業績發布會上談到戰略方向時，凱德投資指出在經濟逆風期，計劃在2024年着重于中國和美國的資産剝離。

資産剝離途中

查閱财報，凱德投資在2023财年實現了總撤資價值20.59億新元，有效撤資價值為14.83億新元，涉及中國、歐洲、東南亞、日本等區域。中國撤資項目包括有出售佛山物流開發項目30%股份、數據中心資産也被部分或全部出售等等。

今年1月31日，消息指凱德投資與友邦人壽保險有限公司共同成立合資公司，以重構北京凱德·星貿項目資本結構。基于此，凱德投資将北京凱德·星貿項目95%的股權出售予友邦人壽，保留其余5%股權，交易總對價近24億元。

據了解，該項目的前身是博瑞大廈，位于朝陽區核心商務區，地上建築面積為4.48萬平方米。2023年9月，随着首階段接近80%的空間完成資産優化更新，該項目以“北京凱德·星貿”的全新品牌形象重新投入市場運營。

僅從交易金額來看，凱德在收購該項目後，對資産進行了繫列化改造升級後，獲得了3.6億元的賬面收益。

而在同一時期，凱德中國信托亦完成了北京凱德MALL雙井購物中心的出售。

早在2021年，凱德投資在中國剝離了約101億新元資産，主要是當年6月，凱德集團向平安人壽出售位于上海、北京、甯波、成都、杭州的6個來福士資産組合的部分股權，並将繼續負責六個項目的運營及資産管理。

從整體戰略來看，凱德投資在過去幾年中進行了一繫列資産處置和優化操作，通過剝離非核心或不符合其長期發展戰略的資産，以調整在中國的投資布局，並将資本回收用于更有潛力的投資領域或其他戰略投資項目。

凱德投資主席高啟坤（Miguel Ko）表示，公司2023财年從第三方資本籌集了28億新元，高于2022财年的20億美元。憑借嚴格的資本管理和強大的資産負債表，公司處于有利位置，可以實現全球投資組合多元化並尋求並購機會，以加速其發展增長動力。

随着接近2024财年1000億新元的部署管理資金(FUM)目標之際，凱德投資宣布，其設定了五年内資産管理規模将翻一番，達到2000億新元，同時聚焦在住宿、新經濟及REITs等領域擴大規模。