加拿大養老基金1美元售出曼哈頓寫字樓重建項目29%股份

觀點網訊：近日，加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）以極低的價格完成了三筆交易，出售了其在溫哥華兩座高樓和南加州一個商業園區的股份。

其中，CPPIB在曼哈頓公園大道南360号寫字樓所持有的29%股份以1美元的價格出售給了其合作夥伴波士頓地産(Boston Properties)，後者也同意承擔該基金在該項目債務中的份額。該項目于2021年由CPPIB、波士頓地産與新加坡主權财富基金新加坡政府投資公司(GIC Pte.)共同投資，並計劃重新開發成一個現代化的工作場所。

而上個月，CPPIB還以3800萬美元的價格出售了其與波士頓地産共同持有的聖莫尼卡商業園區(Santa Monica Business Park)45%的股份。這比CPPIB在2018年購買該物業時的價格折讓了近75%。

市場方面浮現出對這一舉動的擔憂：這種幾乎不要錢的出售将為其他尋求擺脫動蕩的主要投資者樹立一個榜樣，迫使曼哈頓房地産市場大規模崩盤，而到目前為止，曼哈頓房地産市場一直在設法避免價格崩盤。

随着遠程辦公的持續存在和較高的借貸成本削弱了最初使這些房産成為良好投資的經濟基本面，從紐約到東京的一批銀行最近承認，它們以寫字樓為抵押的貸款可能永遠無法全額償還，並引發了對更廣泛信貸緊縮的擔憂。但真正的考驗将是，寫字樓的實際交易價格會低到什麼程度——尤其是在支持這些房産的數千億美元貸款到期後。

CPPIB全球房地産主管Peter Ballon拒絕對近期的交易置評，但表示該基金仍在繼續投資寫字樓，包括最近在溫哥華完工的一座37層高樓。“出售是我們投資過程中不可或缺的一部分，”Ballon在一份電子郵件聲明中表示。“當資産價值達到最大化時，我們就會退出，我們可以将收益重新配置到回報更高、更好的其他資産、行業和市場，包括寫字樓。”

同時，美國住房市場正面臨嚴重短缺，投資者和立法者不得不考慮是否可以将未充分利用的辦公空間改建為多戶住宅樓。美國大約有4%的寫字樓可能會被改建成住房項目，寫字樓空置率預計從今年的約14%上升到2033年的18%，這一比例預計還會增加。

但高盛表示，其他估值方法，比如那些基于重復銷售和評估價值的方法，表明實際寫字樓的價值可能遠低于平均交易價格。並指，改造這些商業地産並“不劃算”，寫字樓價格還要再跌50%才值得改造。