潘家溝啟示錄：十房企溢價争奪與中鐵建9.31億再入蓉城

觀點網 成都龍年土拍首場落下帷幕，自放地信息公布以來備受關注的潘家溝地塊競争情況比預想中的還要“瘋狂”。

2024年3月6日，2024年成都首場土拍結束，12家房企參拍，延續“競地價”拍賣規則，共出讓3宗宅地，分别位于錦江區潘家溝、金牛區兩河闆塊和雙流區東升闆塊。合計出讓面積約110.65畝，1宗溢價，2宗底價成交，總收金約18.8億。

“明日之星”潘家溝引十房企争奪

錦江區潘家溝地塊是該場土拍中起拍價最高的一宗，也是被“瘋奪”的一塊地。

不僅吸引建發、招商、中海、國貿、中鐵置業、中國鐵建地産、華發&錦江統建和天健等央國企到場，連邦泰、四川濱江等民企也忍不住報名參與。

該地塊經過55輪競價博弈，最終由中鐵建以總價9.31億元拿下，成交樓面價2.24萬元/㎡，溢價率31.76%。

這也是繼仁和2.35萬元/㎡摘得錦江區金象寺29畝地塊，及交投2.25萬元/㎡競得大源西23畝地塊以來，成都土拍市場第三高的成交單價。

據悉，該地塊位于錦江區柳江街道潘家溝1、2、10組，為住宅用地，用地面積約2.08萬㎡，形狀規整，容積率2.0，建築密度不大于20%，住宅建築高度不大于80米。起始價7.07億元，起拍樓面價1.7萬元/㎡。

相比該宗地，另外兩宗熱度較低的地塊則“光速”出讓結束。

金牛國投以底價7.17億元拿下金牛區金泉街道56畝宗地，樓面價9600元/㎡；甘肅中鵬底價2.32億元拿下雙流區東升街道23.5畝宗地，樓面價9900元/㎡。

不可否認，潘家溝片區目前仍面臨不少問題和挑戰，大片空地、公墓、老舊廠區，以及成都生物制品研究所構成了這一區域的現狀，但潘家溝片區依舊“前途無量”。

潘家溝闆塊是錦江區近年來的主力供地區域，在2024年錦江區的供給計劃里，潘家溝住宅用地待拍的就占了9宗，總建築面積超過60萬㎡。

在本次拍地之前，該闆塊已出讓4宗涉宅用地，包括萬科·朗拾交子、中交·錦江頌、能建·錦譽府和錦江統建·交子峯萃（人才公寓）。其中，萬科·朗拾交子售價3.1萬元/㎡，中交·錦江頌、能建·錦譽府、交子峯萃（人才公寓）待售。

據悉，2023年10月15日，萬科·朗拾交子首批次住宅開盤，銷售額超過了10億元，創造了金融城東最好的開盤成績。萬科的成功，無疑是給後面的房企吃了一顆定心丸。

此外，潘家溝地處錦江南3.5環，銜接金融城三期與白鹭灣，該片區除了有中生科創谷和林家壩TOD雙層光環加持外，錦江區還提出“再建一個産業錦江”，将打造“一道九園”--由錦江大道串聯九個智慧産業園區，預計2025年總産值将超2000億元。

中國鐵建蓉城布局

除卻潘家溝前景可期之外，中鐵建對該地志在必得或許也和過往深耕西南有關。

據了解，中鐵建早在2007年便已入駐成都，經過十幾年深耕後，如今形成了“西派繫”和“樾繫”兩大主力産品。

2010年，中國鐵建地産在成都推出第一個“西派繫”産品，即位于金融城闆塊的西派國際，而後的13年中，繼續在金融城、怡心湖、武侯新城、青羊區等城市高能級闆塊，打造了西派瀾岸、西派國樾、西派城、西派浣花、西派金沙、西派少城、西派融城、西派城央等11個項目。

2022年，中國鐵建還推出了“樾”繫産品，其中位于新川闆塊的新川樾更是創下了單盤超42億元的銷售成績。

在銷售業績方面，2023年中國鐵建地産在成都銷售額達256.1億元，位列第二，僅次于華潤置地297.3億元；銷售面積98.1萬㎡，居于第五位。拿地金額51.0億元，排名第四；拿地規模28.7萬㎡，排名第十三。

2024年1-2月，中國鐵建在成都的商品房成交額為9.97億元，排名第八，商品房成交面積為3.96萬㎡，排名第九。

此次拿地也将成為中鐵建在蓉城布局的下一步棋子。

從成都目前的樓市熱度看，量價上漲的趨勢或許也是中國鐵建繼續加碼蓉城的原因。

數據顯示，2023年成都商品房成交量達到14.6萬套，同比增長9.7%；商品住宅全年成交1715萬㎡，同比上漲11%，供銷比0.9，表現供不應求；成交均價1.97萬元/㎡，同比上升12%。5＋2城區成交量價均表現上漲，錦江區均價突破3萬元/㎡。

對于2024年的成都樓市前景，有房地産專業人士表示，未來市場可能會分化，市中心和熱門闆塊新房、改善型住宅需求相對穩定，而郊區和新開發區域市場波動可能較大。

不過與此同時，成都新房市場的競争将更加激烈，特别是對于高端和豪華住宅項目。由于市場的趨向成熟，購房者的選擇更加多樣化，房企需要不斷創新，以滿足市場的需求。