共享辦公“復古” 優客工場搭乘長租公寓快車

觀點網 共享辦公也曾從風光中走過，但在鼻祖WeWork的破産聲中，這個行業仍在經歷着動蕩。模式能否跑通？如何盈利最大化？未來的路該如何走？這些問題敲打着每一位從業者，也備受各方關注。

相比之下，長租公寓是另一番景象。

3月6日消息，泊寓與優客工場聯合創建的泊寓·青創營·優客工場在北京東鐵匠營街道的北京泊寓成壽寺社區正式投入運營。

該項目是北京泊寓“生活+創業”模式的重要試點，設有近50個工位，配備500平方米的衆創空間及700平方米的服務配套設施。致力于為創業者提供集孵化、加速、居住及社交為一體的創新環境。

此處空間不僅提供專業辦公場所，還将為中小微企業和創業者提供包括公司注冊在内的多樣化企業服務，旨在打造一個全方位支持創業者的社區平台。

長租背書

優客工場與泊寓的此次牽手，雖有些出人意料但也在情理之中。

早年間，任職于萬科的毛大慶辭職之後創辦了優客工場。初創企業是其主要客群，除了提供基礎的辦公空間之外，優客工場也向進駐企業提供财務、稅務、法務等多項專業服務。

共享辦公在當時還是新鮮事物，因其成本低、租期靈活、兼顧開放與私密等優點，快速流行起來。

但由于租金並無明顯優勢，優客工場的盈利方式也遭受了一些質疑。對此，毛大慶表示，優客工場的核心價值在于集合背書的功能。“在這個平台上，我們所提供的品牌力量是巨大的。”

顯然，作為創始人和董事長，毛大慶本人也是這家公司的背書之一。在離開九年後，毛大慶與萬科旗下長租公寓品牌泊寓續上了“前緣”。

優客工場並未刻意與萬科避嫌。去年9月末，被爆“經營不善”、“跑路”的優客工場的辦公點，也正是位于深圳萬科星火項目四樓。

當時消息稱，優客工場出口處被貼上了租金催繳告示、租賃合同解除通知書等。其中提到，萬科星火與優客工場的租賃合同關繫已于2023年9月23日解除，同時，優客工場欠繳費用合計超百萬元。

從相關人士的回應和事件發展情況來看，租客們對此並不知情，並成為整個事件中最大的受害者。與此同時，事件爆出也勸退了一些潛在的租客。

“二房東”起家的優客工場經歷了幾年的艱難時刻，市場對其賺錢能力始終存疑。上市後的首份年報顯示，2020年優客工場營收8.77億元人民币，同比減少25%；淨虧損5.08億元，同比收窄37%。

虧損的減少或許能夠歸功于發展思路的轉變。2020年4月，優客工場宣布向輕資産模式轉型，在“輕資産、重賦能”的戰略轉型部署下，力争全年達到約100個輕資産項目，輕重比達約1:1。

具體而言，輕資産模式包括以運營、設計施工服務輸出為主的U Brand；以管理、繫統輸出為主的U Partner，以及為酒店提供“一産多元”辦公定制化服務的U Suite。

在重點發展下，2020年優客工場輕資産收入同比增加220.8%至1080萬元。截至年末，輕資産業務在46個城市共簽約125個場地，管理面積約35.2萬平方米。分别同比提高84%、166%、105%。

2020全年營收8.77億元人民币，同比減少25%；淨虧損5.08億元，同比收窄37%。

2021年，輕資産模式的發展進入快車道。截至年末，優客工場在輕資産模式下擁有165個空間，分布于55個城市，管理面積約為62.29萬平方米，占總管理面積約72%。

優客工場表示，未來公司計劃通過輕資産模式在中國一線城市、新一線城市以及海外市場來加強公司的領先地位。

結緣地産商

回顧優客工場的發展歷史，早年間的虧損也為其拉來了不少合作夥伴。據不完全統計，優客工場在上市前共計獲得近20輪融資。除了信托、基金等投資機構外，也有一些地産相關的身影。

優客工場的運營主體為優客工場（北京）創業投資有限公司，企查查平台上的創投融資記錄中，銀泰置地于2016年參與融資3億元，俊發地産、首創置業、昆明城建、路勁地産等均有不同金額的參與。

此外，該公司的第一、二大股東均為自然人，持股比例分别為26.1%、7.78%，排在第三位的是北京龍熙房地産開發有限責任公司，持股比例為4.83%。

龍熙地産是北京星牌集團旗下地産闆塊公司，成立于1999年10月。2019年4月戰略融資超2億元人民币，而在2017年5月，其母公司北京星牌集團以近8億元人民币戰略入股優客工場。

前文提到的首創置業，在2017年8月參與優客工場的Pre-C輪融資，該輪融資金額達12億元人民币，星牌集團也出現在該輪融資中。

特别要注意的是，2016年11月，首創置業與優客工場建立戰略合作關繫，将共同打造創客與互聯網+産業共生創新標杆。

此後，優客工場的輕資産業務有了新的落點，出現在首創置地旗下長租公寓品牌首創和寓項目中。

2016年12月，優客工場與新加坡國際企業發展局、凱德集團簽約，三方宣布啟動國際性戰略合作。合作首站落戶武漢凱德新民衆樂園，並推出武漢首個位于購物中心的聯合辦公空間。同時，這也是優客工場首次進駐武漢。

憑借靠譜的朋友圈支持，優客工場的發展路輕松了許多。

在另一視角下，“共享辦公+”的操作方式並不新鮮。優客工場剛起步的那幾年，酒店業正遭遇動蕩。

以“接盤俠”富力地産為例，披露的2018年财報數據顯示，其酒店業務虧損達4.59億元，較上一年虧損增加214.38%，並錄得連續第六年虧損。

于是，不少酒店将目光放在提升空間利用率上，引入當時風頭正盛的共享辦公概念，通過與相關企業合作，在為顧客做好配套服務的同時，增加額外收入。

在2015年至2016年間，華住、上海錦江國際等均不同程度對共享辦公企業進行投資。獲得高增長性初創企業豐厚回報的同時，拓展新型合作關繫。

優客工場也曾與首旅如家酒店集團達成戰略合作，致力于聯手将酒店閑置空間擴展為共享辦公空間。

共享辦公曾被酒店業視為“救命稻草”，但近年前者的慘淡有目共睹，與新晉種子選手長租公寓的重新聯合，是否能否助其度過行業動蕩？