近兩千套房源入市 城方聯手仁恒置地的重資産租賃打法

觀點網 上海浦東新區又一大型租賃社區上新。

最新消息顯示，“城方·仁恒派”世博璟尚社區正式開業，提供1898套租賃住宅。

據了解，上述項目由上海地産旗下租賃品牌城方聯手仁恒置地共同推出。

不可否認，近兩千套房源集中入市，将在很大程度緩解周邊區域的租房壓力問題，從而起到穩定市場的作用。

但對企業而言，這種大型租賃社區的打造，不僅僅要求房源體量的提升，對項目的業态集合、經營能力亦有着很高的要求。

新房入市

2024年，上海住房租賃市場迎來交付大年。

最新消息顯示，“城方·仁恒派”世博璟尚社區正式開業，提供1898套租賃住宅。

資料顯示，世博璟尚社區位于浦東世博濱江帶的雪野路華豐路交界處，該項目總建築面積約20萬平方米，總配套面積約1.9萬平方米，含1.4萬方配套商業空間，共提供租賃住宅1898套，最高樓層33層，機動車位1172個。

目前，該項目設計了48-150平方米的全生命周期戶型，共有六種選擇，可滿足單身白領、新婚夫婦、三代同堂、三代二孩等不同家庭的需求。

世博璟尚社區一次性釋放近2000套房源，無疑将進一步緩解區域租賃住房結構性供給不足的問題，滿足市場居住需求。

從市場透露的消息來看，目前世博璟尚社區項目正處于申請狀态，至于具體的申請情況、租賃價格等，暫未披露。

觀點新媒體查閱發現，目前多平台已上架城方公寓·世博璟尚社區項目，在租房源類型共三種，包含70平方米的二居室，租金8780元/月起，其次95平方米的二居室租金11407元/月起步，125平方米的三居室租金最低則需16902元/平方米。

另據第三方平台數據顯示，浦東新區世博闆塊可租賃房源的單價從95元/平方米/月至187元/平方米/月不等，具體價格根據房源位置、配套的差異，出現一定的浮動。

對比來看，世博璟尚社區項目整體價格處于中等位置，平台工作人員透露，項目剛剛上新，已經有不少潛在租戶咨詢。

不可否認，這種大型租賃社區的入市将對規範市場起到一定的作用，對穩定區域租賃房源價格也将起到“壓艙石”的作用。

不過，從運營商的角度看，這種大型租賃社區不同于以往的分散式公寓、集中式公寓，規模更大、業态更繁雜，對企業的運營能力亦提出了更高要求。

據了解，世博璟尚社區内規劃約1.4萬平方米的商業空間，打造了品質生活、美食天地、泳池運動中心、親子娛樂四大業态主題。除此之外，還規劃了35%綠化率功能性景觀，包含戶外陽光草坪、樂動王國、運動天地等。

這也意味着，除了提供近兩千套房源以外，項目還擁有多重業态的集合，場景更加豐富，管理難度也将呈數量級增長。

城方模式

自2017年以來，上海便加快了住房租賃市場的建設，采用的措施則是從供應的“龍頭”着手，推動租賃用地、集體土地建設住房租賃項目。

觀點新媒體了解到，截至去年年末，上海已累計供應租賃住房用地222幅，總建築面積近1900萬平方米，可提供超過25萬套租賃住房，其中大部分為保障性租賃住房。

前些年供應的租賃用地，經過幾年的建設周期，亦于近兩年加快了入市步伐。

本次新開業的世博璟尚社區，正是2017年推出的租賃住房用地項目之一。

2017年10月31日，上海中心城區共計出讓5宗租賃住宅用地，總面積為16.3萬平方米，合計建築面積約為44.81萬平方米，最終地塊均由上海地産（集團）有限公司拿下，成交金額為37億元。

其中，彼時成交的浦東新區南碼頭社區Z000301單元15街坊15-01地塊，正式此次上新的世博璟尚社區建設用地。

次年8月20日，上海地産集團拉來了仁恒置地集團，雙方代表共同簽署了《世博2租賃住房項目建設委托管理合同》，共同打造上述項目。

經過了六年時間，世博璟尚社區正式面向市場。

實際上，這種以租賃社區為主的重資産模式，是上海地産集團及城方公寓的主要打法。

據了解，城方是國有企業上海地産集團旗下租賃業務品牌。自2017年下半年以來，上海地産集團開始涉足住房租賃業務，2018年1月20日正式發布“城方”這一品牌，並不斷加大租賃住房用地的儲備力度。

2017年，上海地産集團共獲取9幅租賃住房用地，面積總計66.6萬平方米，平均樓闆價僅8079元/平方米；2018年，又于公開市場競得靜安區、楊浦區、青浦區和浦東區等六個區共10宗租賃住宅用地，2020年、2021年繼續斬獲四宗地塊。

根據城方官微此前披露的數據顯示，截止到2023年10月，該公司累計在運營項目23個，房源規模約2.2萬套；在運營商業項目16個，約8.5萬平方米。

就租賃市場而言，城方這種重資産模式不僅能夠起到盤活存量土地資源的效果，在增加住房租賃供給、促進租賃住房市場發展等方面，更起到了積極作用。

除此之外，從上海地産集團此前拿下的租賃住房用地情況來看，價格普遍較低，且大多為零溢價成交，無疑能夠進一步企業降低土地成本、提高後續項目的租金回報水平。

更重要的是，雖然重資産模式下企業面臨的資金壓力較大、項目的盈利周期亦較長，但随着保租房公募REITs落地，城方公寓亦能實現順利退出。

據市場消息稱，2023年10月，上海地産集團發布保障性租賃住房公募REITs基金管理服務項目招標公告，根據相關文件透露，此次上海地産集團保租房REIT的發行總額不低于10億元。

不過，上述REITs的底層資産暫未披露，目前並未在交易所查詢到相關的申報信息。