同病的物企們 雅生活和碧桂園服務盈警挑戰

觀點網 3月過完三分之一，目前已發布業績預告的物企仍只有寥寥數家。即使是率先預告業績的排頭兵，也沒有秀出亮眼的成績單，盈警成了常态。

最近一份業績預告來自雅生活，3月10日晚，雅生活公告披露預期股東應占溢利将大幅減少，約為3.2億元至5.0億元，較2022年同期減少約73%至83%。

公告發出後次日，雅生活服務股價遭遇重挫，盤中跌幅一度接近14%，至當日收盤報3.46港元，收跌9.19%。

有意思的是，同樣在幾天前發布盈警的碧桂園服務，待遇卻截然不同。

3月7日晚間，碧桂園服務公告稱，預期2023年錄得歸母淨利潤為2.14-3.4億元，同比下降約82.5%-89%。

同樣是歸母淨利潤大幅下調，碧桂園服務次日股價不跌反升，3月8日收漲1.83%。

出現這種情況，或許主要得益于碧桂園服務的“打破預期”。在去年12月該公司就早早為市場打了預防針，對關聯方貿易應收款和商譽及其他無形資産減值合計最高達41億元。在這樣的大額減值下，市場猜測碧桂園服務2023年業績或許要面臨虧損。

一番鋪墊之下，碧桂園服務盈利警告早已在意料之中，甚至最終還有2-3億元的利潤，已是超過預期。

具體來看，碧桂園服務預計2023年未經審核綜合期内淨利潤較2022年同期下降約74.5%至80%，約為4.52億至5.77億元；歸屬公司股東淨利潤較2022年同期下降約82.5%至89%，約為3.2億元至5.0億元。

公告解釋，下降主要是由于：集團進行了關聯方貿易應收款減值撥備；若幹業務開展情況不及預期，導致集團相關業務毛利率下降；及出于謹慎性原則，對若幹信用風險顯着上升的客戶提供服務後，于集團完成履約義務且已收取該等客戶的對價時，方将收取的對價确認為收入導致。

來自關聯方應收的計提與商譽的減值目前還是影響物企經營業績的最大因素，雅生活的業績預告中同樣對這兩項進行計提。

雅生活公告稱，預期股東應占溢利下降主要是由于：房地産市場供求關繫發生重大變化，集團關聯方客戶面臨階段性資金流動性壓力，導致關聯業務結算周期增長，就關聯方客戶貿易應收款項進行了計提減值撥備約人民币2億元至3億元。

查詢過往财報，雅生活關聯應收在2022年錄得大幅增長，從2021年末的20.9億元增長121%至2022年末的46.2億元。

截至2023年6月30日，雅生活應收關聯方款項總額51.76億元。

與碧桂園服務在關聯應收上進行的計提相比，雅生活顯得相對較克制，但超50億的關聯應收款如何收回也是投資者關心的一個問題。

此前，雅生活選擇了以資抵債的模式。去年6月，雅生活吸收了雅居樂附屬公司406項物業，包括347項住宅物業及59項商業物業，位于茂名、長沙、武漢及雲浮，以抵消來自雅居樂2.82億的應收款項。

物業資産抵債是地産關聯方資金緊缺情況下，不少物企做出的選擇，但作為以輕資産運營為主的物業企業而言，如何消化吸收物業資産也是一個問題。

對于盈警，雅生活公告指出的第二個原因在于：過往年度收並購的部分附屬公司業務拓展未能如預期開展，集團對該部分業務進行調整，導致部分附屬公司收入及利潤下降，就商譽減值計提約人民币4億元至5億元。

商譽與關聯應收計提對雅生活利潤合計産生至多8億元影響。

公告還指出了第三個原因：集團業務結構調整，外延增值服務的收入與利潤占比下降，非周期業務占比提升及相關成本有所上升。

自2022年以來，受地産行業影響，物企經營情況受到挑戰，雅生活歸母淨利潤轉向負增長。财報數據顯示，該公司2022年全年收入153.79億元，同比增長9.2%；公司股東應占利潤18.4億元，同比下降20.3%。

2023年中期，雅生活錄得收入約77億元，同比增長1.0%；股東應占利潤8.39億元，同比下降20.7%。有市場觀點指出，在上半年已有逾8億的歸母淨利潤情況下，雅生活全年股東應占溢利預期不足5億顯得反常，即使是剔除計提減值的影響，業績預告里的利潤也顯得過低。

雅生活不僅僅預告了壞消息，值得關注的是，該公司預期經營性現金流淨流入約人民币9億元，較2022年同期大幅增長，實現正向經營性現金流，主要由于集團非周期業務收入增長及業務持續穩定運營導致。

2022年财報顯示，雅生活期内經營活動現金流淨額為-9.34億元，2023年中期經營現金流回正，截至報告期末為1.7億元。

與之相對應的，作為擁有最大在管規模的物企，碧桂園服務在經營現金流方面一直保持着正向流入，2023年中期經營現金流淨額21.9億元，2022年末則為23.46億元。

随着在管規模增速的放緩以及非周期性業務的萎縮，物企2023年也暫時難以擺脫盈利增長困境，作為頭部的碧桂園服務和雅生活都面臨着淨利潤大幅縮水的境況，其他中小物企也不容樂觀。

目前已發布業績或業績預告的物企中，僅有華發物業與建發物業迎來了盈利正增長，金科服務預計虧損收窄至8億-11億元。

3月12日晚，弘陽服務集團有限公司發布盈利警告，預期截至2023年12月31日止年度的淨利潤将介于人民币1000萬元至人民币2000萬元之間，較2022年同期9390萬元下降79%至89%。