年報觀察 | 金地商置漲跌之間

觀點網 房地産行業的寒潮仍在持續，寒氣正在每一家房企當中傳遞。

3月12日晚間，金地商置集團有限公司披露2023年業績數據，财報指標的波動似乎在訴說着這家房企過去一年的不易。

數據顯示，2023年全年，金地商置商業收入174.52億元，同比增長69%，但公司持有人應占溢利3.43億元，同比減少85%。

前些年，得益于金地集團的扶植，金地商置的規模及業績在短時間内得到了迅速攀升。

過去一年，在樓市下行與債務的雙重壓力之下，金地商置亦不可避免受到波及。

從财報披露的數據來看，金地商置受到的影響不僅僅來自盈利層面，投資端、融資端等方面亦或多或少受到波及。

利潤漲跌間

對于金地商置交出的這份成績單，市場並不意外。

數據顯示，2023年全年，金地商置實現總收入174.52億元，而去年同期為103.02億元，同比增長69%，期内毛利為36.13億元，同比增長55%。

相較于前兩個指標的正向增長，金地商置期内實現公司持有人應占溢利為3.43億元，而去年同期為23.24億元，同比回調85%。

對比前些年的業績表現來看，金地商置已然出現了利潤三連降。

據了解，金地商置成立于2013年，作為金地集團的成員企業，這個港股上市平台一直被寄予厚望。

過去幾年，受益于金地集團的輸血與扶植，金地商置規模及業績得以迅速壯大。

觀點新媒體查閱發現，成立僅一年時間，該公司銷售額便突破百億，同期營業收入上漲831.04%至21.68億元，淨利潤實現3.61億元。

随後因收購廣電地産、上海啟客集團等，金地商置經營業績再度擴容。

數據顯示，到2020年，金地商置銷售額達到751.7億元，同年營收達到168.84億元，淨利潤上漲14.6%，達到43.55億元。

進入2021年，伴随着房地産行業調整不斷升級，金地商置的表現亦逐漸回歸平淡。

同年，該公司營業收入下降15.99%至141.85億元，淨利潤同比下降7.82%至40.14億元；随後的2022年，兩項指標分别回落27.37%及42.44%，為103.02億元及23.11億元。

從最新披露的數據來看，淨利潤水平進一步下探。金地商置提到，主要原因是本年度物業存貨計提大額減值所致。

數據顯示，受國内房地産市場的不利變化影響，年内，金地商置就物業存貨計提減值共計損失4.08億元，同時就應收賬款計提減值虧損3.26億元。

實際上，在金地商置成立之初，該公司将自身定義為地産綜合開發和資産管理平台，致力于商業中心綜合體、産業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業的開發銷售、投資管理和服務運營。

從目前情況來看，非住宅闆塊的地位及業績貢獻，仍非主力。

2023年全年，金地商置實現物業發展分部收入為162.64億元，于總收入當中占比從86%進一步提升至93%；物業投資及管理分部收入為11.29億元，占比降低四個百分點至7%。

有市場人士認為，随着非住宅闆塊進一步成熟，該公司的業務結構有望得到改善。

數據顯示，2023年全年，受全國樓市下行影響，金地商置實現合約銷售總額355.78億元，同比減少42.4%，但投資物業均實現一定的漲幅。

截至2023年年末，金地商置于國内持有已開業的投資物業（包括轉租物業）總建面為335萬平方米，同比增長35%，錄得租賃及相關服務收入21.7億元，同比增長14%。

商辦業務方面，持有在運營的商辦項目總建面為107萬平方米，錄得租賃及相關服務收入總額11.1億元，同比增長9%。其中，深圳南山區深圳威新科技園1、2期全年平均出租率達94%。同時，深圳威新科技園3期出租率已達83%。

産業園方面，報告期末，該公司持有在運營的産業園總建面200萬平方米，錄得相關租賃及服務收入8.3億元，同比增長24%，穩定運營期的産業園項目平均出租率達95%或以上。

租賃住房方面，年内該公司亦錄得收入約人民币2.3億元，同比增長約5%。

金地商置亦強調，該集團持有的拟建及在建投資物業也将相繼投入運營，並将持續為集團帶來穩定收益及現金流入。

投融資減少

2024年開年，金地集團的壓力仍在。

有數據顯示，年内金地集團需要處理至少121億元的公開債務，僅上半年便有五筆債券面臨到期，合計余額80億元，另有一只本金額為11億元的公司債面臨回售。

1月12日召開的金地集團臨時股東大會上，金地集團代理董事長黃俊燦對投資者表示，金地沒有主動不還債的想法，公司正在千方百計、使用各種各樣的方法籌措資金，如期償還債務，以保證自身債務不出現違約情況。

與此同時，金地集團宣布，意欲抵押質押部分優質資産向金融機構融資。

作為金地集團旗下成員企業之一，金地商置不可避免受到影響，主要表現在投融兩端驟減。

投資端，于2023年期間，金地商置共計收購了兩個土地項目，應占規劃總樓面面積約10.91萬平方米，支付的應占代價約5.08億元，平均土地收購成本為4700元/平方米。

2021年全年，該公司完成收購40個土地項目，規劃總樓面面積約768.6萬平方米；2022年，收購5個土地項目，涉及總樓面面積約37.7萬平方米。

對比之下，近兩年金地商置在土地端的投資明顯縮減。

于2023年12月31日，該公司土地儲備合共1607萬平方米，同比減少16.91%；其中，約27%的土儲位于北京、上海、廣州及深圳四個一線城市；56%位于二線城市，包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長沙、成都、昆明、濟南、南昌、徐州、溫州等；其余17%位于三線及其他城市。

投資端以外，金地商置在資金端亦面臨壓力。

報告期内，該公司完成了102.67億元的銀行貸款，其中90.55億元貸款為有抵押的長期銀行貸款，年内已償還銀行貸款及其他貸款人民币61.24億元。

截至2023年年末，金地商置錄得銀行及其他貸款總額共計114.53億元，年利率介乎3.15%至7.36%，債務淨額為176.89億元，同比微增0.98%；報告期末，該公司債務淨額比率為67%，較2022年同期上漲兩個百分點。

年報還提到，該公司需在年内償還的短期、長期銀行及其他貸款共計12.17億元，同時，需在一年内償還的關聯方貸款為0.64億元。

第二年内償還的貸款共計15.42億元，第三年至第五年内償還的貸款為74.32億元，五年以上的貸款為126.02億元。

報告期末，該公司的存款、銀行及現金余額為51.62億元。

整體來看，金地商置過去一年的融資狀況看似樂觀，但從不斷加強資産抵押力度來看，或許能夠反映出企業資金鍊的現狀。

财報數據顯示，2023年，金地商置通過抵押投資物業獲取銀行貸款，其中所涉及的投資物業資産值共計146.42億元，而2022年同期為16.66億元。

2022年，該公司並未出現抵押發展中物業、待出售物業、受限制資金獲取銀行貸款的情況，但2023年接連抵押上述三項資産，資産價值分别為31.9億元、2.01億元、2.41億元。

計算下來，2023年全年，金地商置涉及抵押的資産總值達到182.73億元，較2022年大幅增長996.82%。

通常來說，商業銀行為了降低自身經營的風險，在為企業提供貸款時，一般會要求企業以優質資産作為抵押，這類情況在過去一年尤為明顯。

雖然行業政策迎來轉向，但融資環境仍舊難言回暖。