香港在左 深圳2480套人才房入市里的灣區樓市競合

觀點網 盡管深圳已不再新增安居型商品房和人才住房土地供應，但要消化掉存量、在建項目，仍需一定時日。

近日，經深圳市規劃和自然資源局寶安管理局核發，深鐵璟城二期《建設工程規劃許可證》及總平面圖在網上公布。

該項目二期總建面約45.6萬平方米，計容建面約31.7萬平方米，住宅部分25萬平方米，将供應3109戶，其中人才住房2480套，商品房629套。

深鐵璟城位于寶安區松崗片區地鐵11号線終點站碧頭站上蓋，東寶河南側，松福大道以北，用地面積達到了33.1萬平方米，由深圳地鐵集團于2021年9月集中土拍競得。

項目分為南區和北區，可售人才房在南區，一共10棟，原規劃2376套，後改為2480套，具體包括744套約90平方米三房戶型，和1736套約70平方米兩房戶型，均價2.74萬/平方米。

一期1243套商品房已于2022年開售，戶型包括建面約75-105平方米兩到四房小高層，和約145-151平方米四房洋房，單價區間約4.13-5.44萬/平方米，均價約4.83萬/平方米，總價區間約321-806萬/平方米，精裝交付。

二手房方面，周邊的滿京華雲著一二期二手房指導價為4.58萬/平方米。

作為地鐵上蓋項目，除了地鐵11号線，一站即可到達松崗站與地鐵6号、12号線(一期已開通,二期在建)接駁，但地理位置靠近東莞，離市區較遠，且周邊基礎設施相對薄弱，因此一期銷售去化不佳，搖号當天入圍235批客戶，到目前仍有約八百套在售。

兩年過去，二期大量人才房即将入市，接近六折的價格優勢，讓項目部分短闆變得可以克服，也将對一期及周邊項目普通商品房造成沖擊。

人才房引力

深鐵璟城二期僅是深圳人才房天量供應的一部分，僅從寶安區來看，今年就有天健和郡府690套、棚改項目海岸悅府415套人才房入市。

據不完全統計，今年深圳新增再加上去年“回鍋”的人才房，将供應超過1.5萬套。

據深圳市規劃和自然資源局發布的《深圳市存量住宅用地信息》顯示，截至2023年12月31日，深圳存量住宅項目602個，存量用地總面積1176.85公頃，未動工土地面積314.57公頃，已動工土地面積862.28公頃（其中未銷售土地面積358.35公頃）。

對于可售型人才住房，在清單中還有14個項目有未銷售的面積。

就在不久前3月7日，經深圳市住房保障署批準，安居華越龍苑項目住房面向符合條件的人才配售，推出530套三房戶型；同日，星河開市客環球商業中心項目25套剩余房源開始認購。這兩個項目現在還處于申請認購階段，也都是此前推售過的房源。

當人才房都需要“回鍋”再度配售，普通商品房的去化難度可見一斑。

2023年，深圳共入市了178個新盤，新房住宅供應面積579.2萬平方米，同比上升27.6%，對應房源5.69萬套，同比上升21.9%。

與此同時，深圳2023年入市20個人才房項目，貨量超1.65萬套，年内去化超1.3萬套，去化成績達到普通商品房成交總量的40%以上。

樂有家研究中心數據顯示，截至2023年底，深圳新房住宅庫存為517.88萬平方米，共計51687套。另據深圳中原研究中心計算，深圳存量新房去化時間約為19.3個月，兩者均創10年新高。

從全年來看，普通商品房新房去化率不到30%，人才房去化率則超過80%。

深圳中原研究中心接受觀點新媒體采訪時表示：“人才房申購條件放開，限制條件已非常寬松，特别是3人家庭就可申購3房，而且人才房相對安居房來說位置還不錯，對于剛需群體吸引力十足，甚至出現萬人申購。從結果也可以看到，2023年人才房對新房市場造成很大的沖擊，特别是同區位商品房。”

深港競與合

保障性住房和商品房雙軌並行已成大勢。

去年8月1日起，深圳不再安排建設安居型商品房和人才住房，将從原“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉變為“公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房”。

一方面，安居房、人才房将因此退出歷史舞台；另一方面這也增加了存量未售安居房、人才房的稀缺屬性。

值得注意的是，按照規定人才房的不動産權證書登記為安居型商品房，到手10年後才可選擇取得完整産權，也就是綠本轉紅本，同時還需補一定差價。但具體執行層面，此前文件尚未明确指引。

直到3月13日，《深圳市安居型商品房産權管理有關事項處理辦法（征求意見稿）》暫行出台。

按照深圳住建局這份新鮮出爐的征求意見稿，申請人簽訂買賣合同滿十年就可以取得完全産權或者上市交易，補繳價款具體為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算。

除了辦理程序、計算規則外，這份文件還明确了繼承的處理規則、婚姻狀況變化的處理規則以及産權限制期滿後相關處理規則，旨在規範安居型商品房産權管理活動，妥善解決安居型商品房産權歷史遺留問題。

按照計算公式，即便補繳價款人才房仍較同時期同地段商品房有價格優勢，當市場流通問題逐一厘清後，可以預見今年人才房或将延續去年的積極态勢。

面對人才房和安居型商品房供應，此前深圳開發商們還可以選擇具備投資價值的高端市場，但就在不久之前，這一部分市場也受到外力牽引——香港終于“撤辣”。

來中原地産的數據顯示，從3月1日到6日全港共有952套住宅成交，而港府宣布全面撤銷辣稅前，整個2月的成交量僅約276套。

其中，深圳客的成交貢獻不在少數。

美聯物業研究中心表示，“撤辣”後，美聯深圳客戶對香港物業的咨詢量大幅上升50倍，帶看量也顯著上升超20倍。

深圳中原研究中心向觀點新媒體表示，深港在加速融合，也在通過政策互相搶奪人才，競争格局存在並會持續較長一段時間。

“當然，樓市不僅是競争，也會互相促進，香港樓市火熱也會帶動大灣區樓市發展。”

内地客赴港掃貨，深圳也在吸引港人北上置業，譬如自去年8月1日起，根據規定港澳台居民作為共同申請人，不受戶籍限制，可申請認購深圳共有産權住房。

“除了傳統的創業補貼，就業補助，未來社會保障、通關政策等将成為重點。”深圳中原研究中心補充道。