觀點直擊 | 維持财務穩健 越秀服務：1億平米目標未來兩年能夠實現

觀點網 3月18日下午，越秀服務召開2023年全年業績媒體發布會，主席林峰、行政總裁張建國、常務副總裁張成皓、财務總監李慧婷以及資本營運總監萬思蘊出席會議。

報告期内，該公司實現總營收32.24億元，同比增長29.7%；公司擁有人應占盈利為4.87億元，同比增長17.0%，每股基本盈利為0.32元，毛利率為26.6%。

截至期末，集團在管面積為6520萬平方米，合約面積為8340萬平方米。期内新簽約項目113個，新增合約建築面積1540萬平方米。

董事會建議宣派末期股息每股0.087港元（相當于每股人民币0.079元）。連同中期股息，2023年全年派息總額為每股0.176港元（相當于每股人民币0.160元）。全年總派息率為50%。

截至2023年12月31日，集團總資産為64.07億元，總負債為27.87億元。

業績亮眼

2023年，越秀服務全年收入約32.24億元，同比增長29.7%，收入來源主要分為商業物業管理及運營服務、非商業物業管理及增值服務兩部分。

具體來看，商業物業管理及運營服務部分收入約5.94億元，占總收入比例18.4%，同比增長8.9%；非商業物業管理及增值服務部分收入約26.30億元，占總收入比例81.6%，同比去年增長35.5%。

非商部分為越秀服務貢獻了大部分的營收，也正是該部分收入增長帶動了全年業績的增長，該部分業務細分物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務三部分。

其中，物業管理服務收入10.29億元，占總收入比例約31.9%，同比增長26.8%；非業主增值服務收入6.69億元，占總收入比例約20.8%，同比增長39.6%；社區增值服務收入9.32億元，占比約28.9%，同比上升43.3%。

若按客戶類型分，公司2023年營收中來自關聯方部分的比例為40.3%，來自獨立第三方的比例達59.7%。

報告期内，公司新簽約項目113個，新增合約建築面積1542萬平方米。其中通過市場外拓的合約面積達1064萬平方米，同比增長26.2%，拓展項目包括佛山廣東農信數據中心、廣州孫中山大元帥府紀念館、鄂州國際會展中心等。在TOD項目拓展上，則是增加了福州地鐵4号線以及新進城市鄭州地鐵12号線。

管理規模方面，截止期末公司合約項目合計476個，面積達8345萬平方米，同比增長18.2%；在管項目408個，面積達6521萬平方米，同比增長26.2%。

其中，在管非商業項目數目從269個增至331個，在管面積從4758.8萬平方米增加至5927.1萬平方米，規模的增長帶來了業績的同步增長。在管商業項目數目則從54個增至77個，在管面積從410.1萬平方米增至594.0萬平方米。

據公司管理層介紹，業态分布方面，住宅項目占比約63%，TOD項目占比約11%，商業及産業園占比16%，城市服務及公建占比10%，業态分布比較均勻。

從區域布局的角度，大灣區仍是公司大本營，在管項目面積達55.0%，華中地區占比為13.6%，華東地區占比12.8%，北方地區占比12.0%，西部地區6.5%，未産生較大變化。公司合約管理項目覆蓋49個城市，從城市等級角度來看，大部分的項目都位于一二線城市，比例約87%。

早在2021上半年業績會上，越秀服務方面曾表示，未來兩到三年内實現物業管理合約面積達到一億平方米。據當時介紹，增長一部分來自于母公司越秀地産，将提供500到600萬平方米的物管面積；同時，公司團隊将實現1500萬平方米的外拓面積；此外，公司還計劃通過收並購實現3000萬平方米面積的增長。

如今已過去兩年半，越秀服務距離當初定下的目標仍有不小的差距。對此，公司管理層指出，缺少的部分主要是在收並購方面未達到當初的預期，公司堅持有質量的發展，不會為了規模而盲目擴張。

越秀服務在收並購市場上並不活躍，直到2022年10月才完成了上市以來的首次收購，以950萬元的總對價将廣州長隆集團旗下的一家物業收購；2023年則是在香港進行了一次並購，增加面積約5萬平方米。

談及收並購，林峰表示，公司有在密切關注市場上的標的，“确實我們看到一些標的現在的PE在往下走，慢慢回到合理的這個估值空間。”他指出，公司對于這些標的的評判，将會根據其質量、估值的合理性、業務的可持續性以及戰略協同來考慮。

另外，公司方面還表示，根據目前的發展情況，達到一億平方米的目標應該在未來兩年内能夠實現。

收並購與社區增值服務

對于房地産下行的大環境，越秀服務方面表示，确實帶來了一些挑戰，但公司有信心。

其信心主要來源于兩方面，一是母公司越秀地産的業績在這個下行期中仍保持穩健的增長；另一方面則是公司的國企背景以及良好的财務狀況。

國企背景能夠帶來更強的競争力，良好的财務狀況則是公司發展的基石。截止期末，越秀服務持有現金及現金等價物46.95億元，甚至高于公司41.86億港元的總市值，並且公司沒有銀行借款等有息負債，這種财務狀況遠超大部分同行。

同時，公司2023年經營淨現金流達6.95億元，是經營淨利潤的1.4倍，“這也表現出我們作為一個輕資産的公司，擁有良好的現金管理水平，令我們在市場中遊刃有余的同時，還能夠把握一些機會”，林峰表示。

對于2024的拓展計劃，該公司指出2023年完成了1064萬平方米的第三方市場外拓，今年則是希望達到1200萬平方米，增長20%左右。

從公司近期動作來看，未來或将發力收並購市場以及加碼增值服務賽道。

2023年7月，越秀服務宣布了一項人事變動，公司财務總監陳冬鵬調任為並購負責人。

此外，今年1月2日公司公告指出，已議決将未動用所得款項淨額的35%，即約5.55億港元，用于策略收購和投資；20%（約3.17億港元）用于發展增值服務；同時，15%（約2.38億港元）分配予開發信息技術繫統及智慧社區部分；10%（1.587億港元）用于促進ESG發展；剩余20%（3.174億港元）用于營運資金和一般公司用途。

發力收並購市場，是為了實現公司規模的增長，争取實現未來兩年内達到一億平方米在管面積的目標，且公司一直有在關注相關的標的，因此将未動用所得款的大頭用于這一方向並不意外。

另外，社區增值服務作為該集團增速最快的業務，同時也是毛利率最高的業務之一，着力于将其打造成第二增長曲線也在意料之中。

2023年，越秀服務錄得整體毛利率為26.6%，同比微跌0.6個百分點。作為營收大頭的非商業務毛利率為25.4%，其中物業管理服務毛利率為16.1%，非業主增值服務毛利率29.7%，社區增值服務毛利率32.7%。由此來看，加碼增值服務賽道是拯救毛利率下跌的最佳方向之一。

在社區增值服務方面，越秀服務圍繞業主需求打造了經紀業務、新零售業務、美居業務、社商業務、智能化業務五大平台。

2023年，集團增值服務積極外拓，社區商業業務成功拓展廣州同德廣場、蘇州蘇胥坊等項目；此外，“悅匯時光”品牌邁向全國；智能化業務實現智慧校園、智慧醫院、智慧商業綜合體等多業态突破。

該公司指出，2023年社區增值服務收入同比上升43.3%，2024年則計劃保持增速在35%-40%之間。