觀點直擊 | 制定兩位數增速目標 招商積余也變得謹慎

觀點網 3月21日，招商積余召開2023年度業績發布會暨投資者交流會，董事長聶黎明、董事兼總經理陳海照、董事兼副總經理趙肖、财務總監江霞以及董事會秘書陳江出席。

2023年全年，該公司實現營業收入156.27億元，同比增長20%；公司毛利率約11.56%，同比下降0.28個百分點；淨利率約4.73%，較上年同期上升0.36個百分點。

報告期内錄得歸屬于上市公司股東的淨利潤7.36億元，同比增長23.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤6.60億元，同比增長32.12%。

受宏觀環境和房地産行業下行的影響，物業市場由增量市場逐步向存量轉變，行業規模低位增長，市場競争進一步白熱化，政企客戶壓降費用和成本剛性上漲，雙向擠壓對物企收入及盈利産生影響，招商積余因此陷入毛利率下滑困境。

“但是我們也看到發展機遇與挑戰並存，物業行業整體仍處于結構性機遇和政策性機遇疊加的狀态，具有發展的空間。”于是，聶黎明期望今年能夠實現兩位數的營收增速。

毛利率下滑

招商積余主營包括物業管理與資産管理兩大業務。其中，作為“沃土雲林”商業模式中的“沃土”，物業管理業務2023年實現營業收入147.58億元，同比增長18.03%，占總收入比例約94.44%，是公司最主要的營收來源；資産管理業務全年實現營業收入6.98億元，同比增長50.13%，占總營收4.47%。

從毛利率來看，該公司2023年錄得同比下降主要是受物管服務的拖累。物管業務報告期内錄得毛利率10.01%，較上年下降0.57個百分點；資管理業務毛利率為50.74%，同比上升9.17%，雖然該部分毛利率漲幅較大，但受限于規模，因此對拉升整體毛利率的影響不大。

從物管服務收入構成來看，基礎物業管理業務全年營收121.13億元，同比增長20.44%，占物管收入比重82.08%，占總收入比重77.52%；平台增值服務營收5.84億元，同比增長1.42%，占物管收入3.96%，占總營收比重3.74%；專業增值服務業務實現營收20.61億元，同比增長10.19%，占物管收入13.96%，占總營收13.19%。

不難看出，招商積余最重要營收來源是基礎性物管服務，而該部分2023年錄得毛利率為8.76%，同比下降1.02個點。

盡管平台增值服務毛利率錄得同比上升2.46%至8.49%，專業增值服務毛利率同比上升1.51%至17.81%，但對整體毛利率的影響不及基礎性物管分部，“沃土”失色的前提下，“雲”、“林”的反哺始終顯得不足。

資管業務方面，其中，商業運營分部實現全年收入2.45億元，占資管收入比重35.04%，占總營收比例1.57%，並錄得毛利率同比上升14.54%至44.13%；持有物業出租及經營分部收入4.54億元，占資管收入64.96%，占總營收2.90%，毛利率同比上升9.36%至54.32%。

對于整體毛利率下滑的原因，公司财務總監江霞提到，主要是承受到客戶對于費用的壓降以及公司自身經營成本的雙向擠壓，導致公司毛利率出現了一定程度的下降。此外，公司在項目品質的提升上投入較多，比如基礎設施公區改造、設施功能升級、綠化景觀提升等。

2023年，招商積余錄得營業總成本約138.21億元，同比增長約20.37%，占總營收比例88.44%。

“2024年，預計公司毛利率整體上仍将高度承壓，上述剛才提到的影響毛利率的因素依然會存在。”江霞指出，公司對此已有充分的認知，並且也做好了相關工作的鋪排。

雖然在毛利率方面的表現不佳，但招商積余在物管行業所面臨的另一個難題上的表現良好。截止期末，公司應收賬款規模約22.93億，較期初下降約1.66%，占總營收比重約14.67%，占總資産比例12.32%，較期初下降0.77個百分點。上述數據優于大部分同行。

公司2023年經營活動産生的現金流量淨額約18.16億元，同比增長82.54%；期末現金及現金等價物約43.24億，較期初增加約11.82億元；有息負債規模同比下降15.36%至19.89億元，資産負債率下降1%至46.73%。

營收增速目標

在此次業績會上，招商積余董事長聶黎明表示，随着這個房地産行業的下行，物業管理行業也從增量市場轉變為存量市場。雖然結構性和政策性的機會仍然存在，但行業也存在很大的一個不确定性。

或許正是因為擔心市場會出現預料之外的狀況，因此招公司在2023年财報中並未披露關于2024年的預期收入，而在2022年的财報中卻有披露2023年的營收目標。

“今年公司按照既定戰略，結合内外部環境變化，也已經制定了目標。我們希望經過今年一年的努力，能夠争取到不低于兩位數的營收增長速度。”聶黎明提到。

對物企來說，規模一般與應收呈正相關關繫，規模擴張大多通過關聯公司、收並購、外拓等三種方式。

招商積余總經理陳海照也提到，在做大規模方面，其中一方面要持續的加大與股東的協同業務的合作和範圍。

據了解，招商積余1月25日公告披露，2024年度公司預計與招商局集團及下屬企業間日常關聯交易的簽訂合同總金額為43.24億元，年度發生總金額為40.56億元，而在2023年時分别為37.82億元、31.02億元。

在收並購方面，招商積余2023年並沒有進行相關方面的操作，公司董事會秘書陳江表示，市場中一直存在着好的項目，尤其是現在行業集中度正在提升的過程中。“公司非常看重收並購市場，並堅持12箴言：戰略匹配、估值合理、風險可控。”

他表示，收購的項目需要跟公司的品牌口碑、區域布局、業務結構等相匹配；同時，估值處于合理範圍；此外還比較關注項目的可持續風險，包括收益的穩定性、收繳率等。

“如果2024年，積余公告說收並購了某個單位，那這個標的肯定是非常優秀的。”

2022年，招商積余完成對上航物業、積余南航、深圳匯勤、新中物業等四家收並購企業的财務並表，上述企業于2023年實現並表收入14.24億元，占總營收比例約9.1%，並提供了0.66億元的歸母淨利，新簽項目年度合同額合計1.93億元。陳江介紹，四家企業為招商積余2023年的增速提供了5個百分點的比例。

2023年，該公司實現新簽年度合同額40.44億元，其中第三方項目新簽年度合同額35.39億元，同比增長27.44%。非住業态新簽年度合同額34.59億元，同比增長28.68%，占比85.56%；住宅業态新簽合同額為5.85億元，同比下降6.55%。

公司在非住領域的優勢得到了進一步的鞏固，金融業态新簽年度合同額同比增長67%；高校賽道新簽年度合同額同比增長31%。

城市服務作為公司三駕馬車之一，年内拓展了深圳招商街道城市管家、三亞崖州灣南繁片區、遼港城市服務等項目。截止期末，公司在城市空間及其他業态的在管面積達6022.48萬平方米，占非住宅業态管理面積比重28.21%，在公司七大細分非住業态中比重最高。

公司副總經理趙肖表示，“我們對發展還是有充分的信心以及豐富的手段，今年将持續夯實在優勢領域的先發優勢。”

今年1月，招商積余成立了余味餐飲公司，正式進駐團餐賽道；3月，招商積余旗下積余南航中標南航廣西分公司機上深度清潔及座椅套更換服務項目，實現在航空賽道特色業務上的新突破。

截至2023年末，公司在管項目2101個，覆蓋全國156個城市，管理面積達3.45億平方米，同比增長10.74%。住宅業态管理面積達1.31億平方米，同比增長2.31%，占比38.10%；非住業态管理面積達2.13億平方米，同比增長16.66%，占比61.90%。

公司持有酒店、購物中心、零星商業、寫字樓等多業态物業，于期末總可出租面積為46.92萬平方米，總體出租率為96%。