年報觀察 | 港客北上熱潮里的星盛商業

觀點網 港客“北上”已經超過了内地遊客 “南下” 的峰值水平，香港與内地來往旅客數量出現了少見的逆轉。

3月21日，星盛商業發布2023年業績公告並召開業績發布會，據公告顯示星盛商業聚焦大灣區的戰略取得了顯著成效，福田Coco Park更是成為了吸引港客北上消費的熱點。

2023年，星盛商業收入約為人民币6.35億元，同比增長約13%。毛利為3.33億元，毛利率約為52.5%，較2022年同期下降3.2%。

分闆塊來看，委托管理服務業務收入為4.06億元，同比增長約6.4%，占總收入的64%；品牌及管理輸出業務收入1.45億元，同比增長約5.1%，占總收入的22.8%；整租業務收入8.3億6億元，同比增長約97.9%，占總收入的13.2%，三大商管輸出服務均實現同比增長。

全年公司擁有人應占利潤約為人民币1.71億元，同比增長約10.9%。經營性現金淨流入人民币2.99億元，與2022年度相比增長了約84.9%，淨現比為1.75，期末在手現金人民币14.37億元，銀行結余及現金約為5.47億元，較2022年4.82億元增長13.3%。全年實現資金收益人民币3920萬元。

首席财務官馬超群表示，這些資金是可以自由流通的，並且募集的資金也沒有用完，賬上99%的資金都在境内。

全年股息每股13港仙，同比增長約23.8%，派息率達70%，高度重視股東合理回報，以現金回饋股東。董事會主席黃德林表示，在上市時曾做出承諾派息率不會低于30%，按70%的派息率給到股東是展現公司的态度，並保證争取未來3年不低于50%的派息率。據悉2020年、2021年、2022年派息率分别為40%、45%、62%，逐年遞增。

企業的資産負債率約為45.3%，與2022年的44.9%相比保持相對穩定。

值得注意的是，此次2023年财報中並沒有披露核心歸母淨利潤的指標，有股東對此提出疑問，2022年财報公布的核心歸母淨利潤是1.99億元。管理層的回應，這是會計口徑問題。

聚焦發展

在業績會上，星盛商業管理層也介紹了星河控股在當前房地産行業下行的大環境下，依舊取得了不錯的銷售成績，以此來凸顯自身經營的穩定性。

據介紹，2023年星河的銷售額和回款額都接近300億，同比增長了18%，也使得其在各大房地産相關的榜單中的排名有所提升，也是其中少數上榜的民營企業。2023年星河地産全年共交付31個項目，共計18000套，交付率高達99%，並且其中有多個項目提前完成交付。

财務總監歐群萍稱，300億的回款額，其中大灣區和長三角領域的回款占到90%，珠三角儲備貨值占80%，其中絕大部分集中在大灣區，華東地區儲備貨值則占到11%。這也說明星盛商業在落實聚焦大灣區、發展長三角的整體戰略上執行得十分徹底，並沒有跟風布局東北、華北等網紅城市。

2023年，星盛商業共簽訂55個商用物業項目，其中8個為咨詢服務業務，合約建築面積約為284萬平方米（當中49%由第三方開發或擁有），已經開業的項目有27個，已開業項目面積為165萬平方米，儲備中的項目為20個。

27個開業項目其中大灣區就有18個開業項目，更有11個項目集中在深圳。旗下的旗艦産品線Coco Park也走出深圳，在廣州南沙，荔灣以及福建廈門，實現了星盛商業制定的灣區雙中心戰略，入駐廈門亦是其全國化的戰略布局的重要一步。

行政總裁陳群生披露了其他數據，2023年同店銷售增長了18%，同店客流量增長39%，出租率和收繳率也進一步提高，分别達到92.8%和99.8%，合作商家也增長至5500家，同比增長4.2%。

在未來展望上，陳群生也再次強調，星盛集團不會攤大餅，堅持區域聚焦戰略，優先發展大灣區，在發展長三角。認為在廣州雖然已經有了三個項目，但仍然有很多的機會，也透露出未來将分别以廣州和深圳為核心向粵西和粵東發展。

港客北上

業績會上，福田Coco Park項目被作為吸引港客北上熱潮的標杆項目特别提及。2023年5月，全國唯一一個港潮流活動在福田Coco Park落地，吸引了香港特首莅臨現場，有100多家香港知名品牌參加現場活動，帶來了非常高的客流和關注度，打造成港客第一目的地。

陳春生在回答提問時公布數據，福田Coco Park項目客流量較2022年增長了60%，銷售額增長40%，給整體業績帶來了非常好的效果。

2023年，全年新開業6個項目的目標，且均為集團的首進城市，廈門星河COCO Park、日照星河iCO、山水奧萊·六安星河COCO City、廣州南沙星河COCO Park、江陰星河COCO City、濟甯星河iCO等項目對振興地方經濟發揮作用。

其中Coco Park繫列首次落子在廣州和福建廈門。廈門星河Coco Park是新年的首開項目，開業率達到92%，而首入廣州的南沙星河Coco Park則做到了95%的開業率，有60多家首進品牌。

截至2023年12月31日，城市型購物中心COCO Park已開業6座，區域型購物中心COCO City已開業10座，社區型購物中心COCO Garden已開業10座，高端家居購物中心星河·第三空間已開業1座。

為了适應商業地産的新發展，星盛商業打造全新的會員等級體繫，實現高品質服務，以及推出五大友好服務體繫，通過精細化的運營基礎，大幅度的提升會員服務。報告期内，集團的會員規模、V卡會員、高端會員、線上訂單、會員復購率分别同比增長30%、38%、70%、83%、41%。

2023年4月，星盛商業一次性迎來了三位董事成員的辭任，行政總裁陶慕明、财務總經理文藝等老将因退休等原因相繼出走。團隊也迎來了一批新的血液，本次出席會議的陳群生，于楠，馬超群等人便是在那時期進入星盛商業的管理層，完成了新老交替。

談到新團隊時，董事會主席黃德林表示，“我們不是一個守舊的團隊，我們是一個創新開拓的團隊，這是我們的目標。”