年報觀察 | 新希望服務站在後端往前端看

觀點網 3月26日，新希望服務召開了2023年度業績發布會。

2023年全年，新希望服務實現收入12.61億元，同比增加10.7%，毛利為4.4億元，同比增加2.1%；權益股東應占報告期内溢利為2.15億元，同比增加5.9%；每股基本盈利為0.264元，同比增長6%。

項目方面，簽約項目數量253個，合約樓面面積為3817.2萬平方米，同比增長約5.6%；在管項目數量為230個，在管樓面面積約3225.8萬平方米，同比增長約11.9%。

經營性現金流的恢復情況較為顯著，截至報告期末，新希望服務經營性現金流淨額較去年同期增加87.1%至人民币3.35億元。

高能級城市

作為一家紮根成都，深耕西南和華東區域的物業企業，新希望服務繼續秉持區域深耕的發展策略，聚焦高能級城市。

地域上，新希望服務主要分布于華東和西南，兩個區域在管樓面面積為2754.5萬平方米，同比增長10%，占總在管樓面面積的85.3%。

其中，西南區域在管樓面面積為1691.8萬平方米，占比52.5%，物管服務收入占比47.4%，同比增長17.7%；華東區域在管樓面面積為1062.8萬平方米，占比32.9%，物管服務收入占比37.9%，同比增長60.2%。

城市能級上，新希望服務95.1%的物業管理項目位于一線、新一線及二線城市，而93.8%的物業管理收入亦來自此類城市的在管項目，但主要以成都為主的新一線和溫州、昆明所在的二線城市為主，一線城市僅有18萬平方米的項目布局在上海。

雖然目前一線城市布局少，但在管項目整體平均城市能級仍然較高。其中，新一線城市在管樓面積1625.8萬平方米，占比50.4%。

成都作為新希望服務核心發展城市，在管面積達1064.2萬平方米，占總在管面積的33%。其次，二線城市在管樓面積1423萬平方米，占比44.1%。

外拓方面，新希望服務在2023年内新增外拓項目20余個，住宅項目上成功拓得陽光城檀悅、濱江九里等高端住宅項目；在非住項目上，新拓廣發銀行昆明分行、建設銀行四川分行新津/大邑支行等金融業态項目，産投江南産業園、唯品會廣西總部等産業園項目。

除去市場直拓，近年來土拍市場國資活躍，城投開發企業拿地數量顯著上升。因此，不少物業企業會選擇加強與當地和屬地地方企業央國企合作，通過合資公司的方式獲取優質項目，新希望服務也不例外。

2023年内，新希望服務分别與成都市武侯國投及成都都經開區投資有限公司簽署戰略合作協議，分别成立合資公司，並成功簽約雙華數字産業園、鐵佛公園等項目。

期内，獨立第三方簽約面積占總簽約面積約40%，但較2022年減少了6.9個百分點。管理層李紅佳對此表示，為了避免項目出現負利潤以及現金流不佳等問題，公司在2023年内對一些負貢獻的項目進行撤場，累計撤場項目27個。

雖然新希望服務第三方拓展面積有所減少，但收入卻從2022年的1.75億元增至2.49億元。

得益于新希望五新實業較強的履約能力，于2023年在全國16城如期交付近3.7萬套，為公司在管面積持續增長帶來确定性支撐，期内在管項目平均物業費為2.95元/平方米每月。

基礎物管外

據投資者透露，CEO陳靜在業績會上表示：“我們最核心的優勢，就是能夠站在後端往前端看，能夠把‘物業＋商業’‘物業＋團餐’‘物業＋零售’‘物業＋修繕’等能力組合起來。”

2023年，新希望服務實現收入12.61億元，除去基礎物業管理服務占據的53%營收份額外，剩余接近一半收入源于生活服務、非業主增值服務以及商業運營服務等多元化服務。

其中，生活服務是除基礎物管外實現收入是占比較高的，主要包括社區生活服務、社區資産管理服務、線上及線下零售服務及餐飲服務，2023年共實現收入2.91億元，占比23.1%。

得益于關聯方在食品、乳制品、調味品、快消品等闆塊的資源，新希望服務在團餐方面發展取得了穩定業績增長，增長速度超過44%。2023年團餐及零售實現收入1.11億元，目前團餐運營項目為22個，同比新增8個，成功獲得中國人壽廣西分公司機關食堂服務、産投江南産業園桂林電子科技大學南甯研究院食堂等物業+團餐項目。

商業運營主要針對購物中心和寫字樓等業态，服務内容包括市場研究及定位、租戶招攬、商業物業租賃，2023年商業運營實現收入1.54億元，同比提升30.1%。

2023年，新希望服務在營商業項目管理樓面面積約53.9萬平方米，平均出租率87.8%，毛利率60.2%，在管商戶1270戶，新增成都中鼎316開街、成都金融商業廣場、明宇大廈等。

非業主增值服務則是縮水較多的業務線，該闆塊收入同比下降26.1%，主要包括案場服務、設計咨詢及交付前服務和初步規劃等，該等業務多在地産開發、銷售及交付項目場景中發生。

2023年全年，新希望服務毛利率由2022年的37.9%減少3個百分點至34.9%。受内地房地産行業下行周期影響，非業主增值服務毛利率下降最為明顯，減少6.5%。主營的物業管理服務也因第三方項目收入占比提升，從而導致毛利率有2.1個百分點的下降。

面對此現象，管理層表示這樣的結構更加健康且更具獨立性，雖然收入增速有所下調，但整體盈利能力持續向好。

截至2023年12月31日，新希望服務貿易應收款項為3.18億元，較于2022年12月31日的3.25億元減少2.2%，年報中解釋主要是由于報告期内加大應收賬款的回收管理。

關聯公司貿易款項為1.20億元，較2022年的1.07億元增加11%，在整體貿易應收款中占比基本與上一年持平。外來客戶貿易款有所減少，從2022年的2.26億元減少至2023年的2.21億元。

對于貿易應收款的表現，管理層陳江向參會投資者表示，在戰略層面這是由于企業過去在高能級城市的深耕以及優質項目的選擇，高能級城市對于服務買單以及繳款方面有更好的習慣，優質項目能幫助企業定位到一批具有一定消費能力的客戶群體。

經營性現金流方面，截至報告期末，新希望服務經營性現金流淨額約為人民币3.35億元，而2022年同期經營活動産生的現金流淨額則約為人民币1.79億萬元。

根據年報數據，新希望服務年末現金總量為11.45億元，與去年年底10.4億元相比，未呈現出顯著的增長态勢。

現金使用方面，據參會投資者透露，新希望服務管理層劉栩表示：“公司現金将主要用于市場拓展和高質量發展，同時也用于支持商務運營、生活服務業務發展。”