觀點直擊 | 在營購物中心破百 華潤萬象生活雙航道現确定性（實錄）

觀點網 作為商管+物管齊頭並進的企業，華潤萬象生活交出了一份不錯成績。

華潤萬象生活于3月26日披露2023年業績情況，期内公司收入147.67億元，同比增長22.9%。其中，住宅物業管理服務闆塊收入96.01億元，同比增長23.1%；商業運營及物業管理服務闆塊收入51.66億元，同比增長22.6%。

期内，毛利潤為46.9億元，同比增長30%；毛利率由2022年的30.1%增長至2023年的31.8%，主要得益于商業管理航道毛利率提升7.7個百分點至58.4%，物業管理航道毛利率下滑1.4個百分點至17.5%。

期内，股東應占溢利為29.3億元，同比增長32.8%；核心淨利潤29.2億元，同比增長31.2%。

據管理層于業績會介紹，華潤萬象生活堅持一體化“2+1”業務模式，即物管航道、商管航道與大會員業務。于2023年末，該公司提供物業管理服務的在管建築面積為3.702億平方米（不含購物中心項目）；提供商業運營服務的已開業購物中心數量為98個，已開業寫字樓數量為26個，並有3個已開業購物中心分租項目。

商管航道增色

華潤萬象生活的業務，主要分為商管航道和物管航道兩大業務闆塊。商業運營及物業管理服務，主要是管理的商業物業包括購物中心以及寫字樓物業，期内收入51.66億元，同比增長22.6%。

将時間線拉長看，2020年-2023年，華潤萬象生活商管航道的收入逐年提升，分别為28.95億元、35.65億元、42.14億元及51.66億元；毛利率也均保持在40%以上的高水平，分别為43.6%、48.6%、50.7%，並于2023年進一步提升至58.4%。

其中，期内來自購物中心的商業運營及物業管理服務收入為32.38億元，較去年同期上升30.5%。

新開項目方面，華潤萬象生活于2023年新開13座購物中心，平均建築面積12.6萬平米，平均開業率92%，平均首進品牌數量87個。當中包括首個第三方重奢項目蘭州萬象城，以及首個第三方萬象天地産品線南昌紅谷灘項目。

華潤萬象生活于年内新獲取發展項目22個，其中母公司項目8個，第三方項目14個，第三方面積126萬平米，均為一二線城市TOD項目。而華潤萬象生活投資商聚焦區域布局，上海單城市項目數量年内提升至13個，深圳、上海、武漢及成都第三方項目數量占比超50%。

截至2023年底，華潤萬象生活為98個已開業購物中心項目提供商業運營服務，總建築面積達到1060萬平方米；旗下在營購物中心101座，管理面積1097萬平米，實現零售額1812億元，同比增長43.3%，購物中心的淨利潤率為64.7%。其中，重奢購物中心13座，購物中心儲備項目達83個。

截至期末，華潤萬象生活的第三方項目達55個，其中在營項目23個，在營第三方項目平均NOI Margin大幅提升11個百分點至52.7%，第三方項目收入貢獻增長3.2個百分點至26%，稅前利潤貢獻增長0.3個百分點至17.5%。

管理層介紹，年内在營購物中心平均出租率維持96.1%高位；合作店鋪數超2萬家，合作品牌數量超7400個，重點品牌全國新開門店數占比超3成。

寫字樓業務方面，期内來自寫字樓的商業運營及物業管理服務收入為19.28億元，較去年同期增長11.3%，占總收入13.1%。

截至2023年末，華潤萬象生活寫字樓物業在管項目195個，在管面積1482萬平方米，合約項目210個，合約面積1878萬平方米。公司提供運營管理服務的26個寫字樓年内平均出租率提升3.2個百分點至83.9%。

值得關注的是，華夏華潤商業REIT于3月14日上市，底層資産為青島萬象城。管理層稱REITs推出，對華潤萬象生活未來的發展是一個巨大的機遇。

一方面，資産流動性加強，就意味着項目經營管理權會向專業能力更強的公司集中，加速類似于華潤萬象生活這樣優質運營方市場份額的提升。

另一方面，母公司華潤置地通過公募REITs，可加大商業綜合體的投資布局，也有利于萬象生活進一步擴大管理規模。

他補充道，資産上市之後，不會對華潤萬象生活既有收益産生大的影響。因為資産會繼續由華潤萬象生活提供運營管理服務，現有的收費標準和機制維持不變。

物管航道壓力

住宅物業管理服務則是為住宅物業以及公用設施（如體育館、公園和工業園）等若幹其他非商業物業提供管理服務。

數據顯示，物管航道收入亦在2020年-2023年收入逐年提升，分别為38.84億元、53.1億元、78.02億元及96.01億元；但毛利率則在2021年的19.3%之後出現下滑，2022降至18.9%，並于2023年降至17.5%。

關于毛利率下滑，管理層稱，公司去年針對基礎服務品質提升做了針對性投入，並且受上遊地産非業主交付面積影響，非業主增值服務收入占比下降雙重影響。

據分析，2023年小業主受資産價格波動、收入預期下降影響，大業主受到關聯地産商資金鍊的影響，收繳和回管的難度在增大。

數據顯示，華潤萬象生活貿易應收款項及應收票據減值虧損從2022年689.5萬元增至3216萬元。

未來，一方面，華潤萬象生活将持續通過信息化建設、科技化應用，建立領先的競争優勢，在保證服務品質的前提下，維持合理的基礎物業毛利率。

另一方面，也積極推動品質服務的價值轉化，提升毛利率相對較高的增值服務收入占比支撐物管航道毛利率水平的穩定。

具體來看，在基礎物業服務方面，2023年，華潤萬象生活來自物業管理服務的收入為72.45億元，同比增長30%，占總收入的半壁江山，收入增長主要得益于收並購公司及市場化外拓所帶來的在管建築面積增加，

截至2023年末，華潤萬象生活在管住宅及其他非商業物業項目數1731個，較上年新增262個，在管總建築面積為3.55億平方米，同比增長7020萬平方米。

值得關注到的是，年内，華潤萬象生活通過“市場化外拓+收並購+合資合作”，落地朗基收並購，新增第三方合約面積754萬平方米；通過競標直拓及合資合作實現新增第三方合約面積5652萬平方米，同比大幅提升64.4%。

在新增第三方合約面積城市能級分布上，68.7%位于一二線城市，其中城市公共空間、社區生活空間及辦公産業空間面積占比分别為80.3%、14.2%及5.5%。

截至2023年底，華潤萬象生活總合約面積4.25億平方米，同比增長16.2%；總在管面積3.7億平方米，同比增長24.6%。其中第三方合約面積及在管面積占比分别為59%和60.4%，同比分别提升3.0及3.3個百分點。

社區增值服務方面，期内收入為15.26億元，較去年同期增長21.5%，占總收入10.3%，這部分業務主要聚焦一米租售、懶人裝修、一呼管家、潤物直選、芝麻空間五大業務賽道。其中懶人裝修及一呼管家合計收入占比提升12.6個百分點至41.8%

針對物業開發商的增值服務方面，期内來自物業開發商的增值服務收入為8.29億元，占總收入5.6%，較去年同期降低14.8%，主要受開發商項目開發及交付進度影響，項目交付前的籌備、營銷服務等業務收入有所下降。

以下是華潤萬象生活2023年業績發布會問答實錄（節選）：

觀點新媒體：十四五中期戰略檢讨成果方面，請問華潤萬象生活在戰略層面如何調整應對？在業務多元化和智能化方面是否有重點布局？

喻霖康：2023年華潤萬象生活深入開展了十四五戰略中期檢讨工作，我們認為，公司現階段面臨全球宏觀動蕩、中國經濟承壓、地産格局和模式重構，科技新浪潮沖擊大背景下的多重挑戰。

其一是管理規模和營收繼續高速發展的挑戰。目前大家可以看到地産項目開發放緩、交付減少、消費的分級分層分化。寫字樓主要客戶所在的各行業收縮帶來租賃需求減少，租戶開店意願下降等現實情況都構成了高速發展的挑戰。

其二是商管和物管行業競争加劇的挑戰。目前對内資港資地産公司紛紛加入這個商管賽道。物管航道top10公司加碼科技投入、繫統性提升效率等使得各種細分市場的競争更加激烈。

第三是科技快速叠代的轉型挑戰。當然，即使有諸多挑戰和壓力，通過十四五的戰略檢讨和戰略規劃修訂，我們堅定的相信和認為萬象生活已有的差異化商業模式、規模優勢、服務和運營競争力、優秀的團隊和執行力，能夠讓我們在正确戰略的牽引下繼續保持快速增長。

通過戰略檢讨，我們進一步的深化和堅定，圍繞空間、客戶、産品與服務三大要素，構建協同服務環的商業模式。圍繞基礎服務、運營服務、生态服務，構建立體聯動多元互促的業務模式。通過場景細分，服務城市内更多類型的空間，觸及更多的空間使用者，並建立數字化鍊接，為他們提供更多元的運營服務生态服務。多元服務也帶動空間增值，更多的空間持有者也願意委托我們進行服務和運營，實現空間、客戶、服務的良性協同。

第二方面，通過戰略檢讨，也進一步優化、管控架構。建立總部職能平台化、航道業務實體化、再到管理專業化的管控架構和管控模式。目的是航道業務做實做強，航道之上的細分賽道，做專做精。

物管航道方面，把住宅、城市街區、産業園、公園河道、場館等作為空間賽道，工程服務公司作為業務賽道，開展社區增值服務、城市運營服務等生态業務。

商管航道把購物中心、寫字樓作為空間賽道，開展化妝品、影院、輕資産管理、冰場、文化運營等生态業務等等。

觀點新媒體：面臨消費分級與市場挑戰，華潤萬象生活對未來有什麼展望和應對？

喻霖康：從市場的展望來看，中國經濟高質量發展的基本面並沒有變，消費市場的韌性和潛力依然強勁。

2023年截至目前，旗下各購物中心保持良好的增長态勢。其中，1、2月份因超長假期，出境旅遊人數顯著增長，對重奢項目帶來一定階段性影響。但展望全年，預計仍可保持穩健增長。

同時，公司旗下重奢項目産品體量大、覆蓋客群廣、品牌組合多元、對客吸引力突出、綜合競争力領先，在非重奢購物項目中，截止目前，城市級和區域級購物中心均有優異的增長表現。

在2024年消費促進年政策利好的背景下，公司也将搶抓機遇，積極配合響應各類消費促進活動，豐富線下消費場景。将延續搶資源、搶政策、搶客戶的策略，堅持高品質、高質量和高效率運營，深化分類、分級管理，持續推進向本提質增效，穩中精進，搶奪更多市場份額。同時強化消費者研究和品牌趨勢研究，持續優化租戶組合，精細運營。

總而言之，将多措並舉，相信在2024年，旗下的購物中心依然可以維持高效增長。

現場提問：近期華潤商業REIT成功上市，作為運營管理機構，母公司發行公募REITs對公司市場競争力和業務影響如何？

王磊：根據海外市場經驗，公募REITs将為商業地産行業發展的底層邏輯，帶來根本性的變化和深遠的影響。

大家都知道，公募REITs打通了購物中心的退出渠道，有助于盤活存量資産，過往我們講的是商業不動産，但是它現在可以流動了，有了很好的流動性。

我們也認為，公募市場的發展下一步一定會推動私募市場的繁荣，會進一步推動資産流動性。未來對專業的商管公司，除了收取管理費之外，還可以探索通過運營管理來提升資産價值，在資産價值的提升過程中，與業主一起carry，專業服務也能更好變現，也有機會建立一些新的商業模式，我們認為這是非常好的機會。

第二，華潤REIT的上市也鉚定了這個萬象生活市場化的收費標準。大家都知道，商業資産的運營管理是比較復雜的，運營管理能力對資産的收益有較大的影響，反而會更加依賴優異的以及運營能力強的公司，去維持REITs具有良好的經營表現。

萬象生活提供的專業服務與收費水平是相匹配的，這本質上不是收費高低的問題，而是我們專業服務能夠為業主方創造更高的NPI（扣除管理方服務費後的業主收益）。所以我們也認為，未來也向投資者證明，或者進一步夯實了公司的價值基礎。

第三，下一步資産的流動性加強，加速類似于萬象生活這樣的優質運營方在市場上份額有機會進一步提升。

從一個角度來說，c-REIT這個市場為商業資産提供了良好的退出通道，資産流動性加強，就意味着項目經營管理權會向專業能力更強的公司集中，對于萬象生活來說是一個巨大的機會。我們也認為未來商業管理行業的頭部企業，集中度會進一步提升。

另一方面，我們母公司通過公募REITs可加大商業綜合體的投資布局，也有利于萬象生活進一步擴大管理規模。

第四點，母公司資産上市之後，也不會對萬象生活既有收益産生影響。因為當下項目端會繼續由萬象生活提供運營管理服務，同時現有的收費標準和機制都是維持不變的，所以本質上對我們收益沒有太大影響。另外，REITs資産運營淨收益是扣除這個運管機構服務費後的可供分配的現金流，這個現金流呢，會作為REITs向投資人現金分配的基礎。

這樣一個模式，實際上對萬象生活現金流和收入都沒有太大影響。此外，在這種模式下，會有一個基金管理的收費，這個在分配中占比也是非常少的，整體影響是有限的。

綜上，我們認為REITs推出，對萬象生活來講，未來的發展會是一個巨大的機遇。未來我們會把握住這樣一個機會，推動這個萬象生活高質量發展。

現場提問：上市以來，華潤萬象生活堅持2+1的業務模式，目前這個大會員體繫的建設有哪方面進展？

郭瑞鋒：首先是大會員的基本面，2023年大會員的會員規模有了快速的增長，截至2023年年底，會員規模已經增至4600萬，較上一年度增加36%。

會員規模的快速增長，一方面是商管物管兩大航道業務管理規模快速增長的自然結果，一方面也是我們在各個業務前端主動吸納會員，建立數字化的鍊接，對這些的高度重視，通過在交易場景無場景等觸點上提供高度便捷的途徑，推動各業務的用戶來加入中程的計劃。

同時也不斷擴充積分應用場景，提升積分品牌價值，增加各會員成績權益資源來提升會員的身份價值等等，這些動作都讓客戶更喜歡我們的會員品牌，願意通過持續的消費互動來升級保級，增加活躍度。

2023年大會員的積分發放規模相當于人民币8.9億元，同比提升56%。值得關注的是，積分發放規模的增速超過了會員總量的增速。說明會員在我們的生态内，平均消費是在增加，會員對我們的認可度也在增加。

2023年大會員的積分兌換規模相當于人民币6.6億元，同比提升61%。這一年我們也在持續不斷的擴充積分用場景，和一些外部行業做了積分的通兌，或者說直接核銷的打通，讓積分的應用廣泛性和價值得到進一步提升。

從數據結果也可以看到，積分兌換的增長超過了發放規模的增長，說明會員也更樂于應用積分。以上是大會員的一些基本面的情況。

2023年在大會員的業務模式上也有更多的探索。大會員業務概括起來就是以身份通積分通為紐帶，把萬象生活的空間資源、客戶資源、業務經營資源充分連通，形成良性循環的規模優勢，並持續吸引外部行業合作客戶也來發行萬象星，通兌萬象星，形成更大的積分規模和積分品牌價值，並在這個過程中鍊接更多的外部客戶。

同時基于這個會員積分的規模優勢，形成以包括聯名信用卡積分商城等在内的積分營收、權益平台、權益營收、營銷觸達服務等數據營收的模式。我們認為這樣的業務模式以身份通積分通為樞紐，能夠提升客戶的價值感知、豐富生态、擴展收入，導入更多的客戶。

而且其護城河就在于不斷增長的規模優勢，這也是萬象生活商管加物管獨特的生意模式，才能夠牽引出來的，也是很難復制的。應該說，經過過去幾年的探索，我們一方面把會員的底層基建工作做的比較紮實，一方面也摸索出了可行的商業模式，相信這只是後半程會有更清晰的結果呈現。

現場提問：華潤萬象生活目前物管和商管行業的毛利率水平是怎麼樣的？未來有哪些提升措施？

聶志章：2023年萬象生活整體毛利率是31.8%，同比提升了1.7個百分點，能夠維持30%以上的高毛利水平，主要得益于2+1體化的業務模式。

物管航道在短期内毛利率相對承壓的情況下，商管航道成為公司毛利率的重要穩壓器。

從整個物管行業來看的話，2023年小業主受資産價格波動、收入預期下降的影響，大業主受到關聯地産商資金鍊的影響，收繳和回管的難度都在增大。

物業管理費的改革市場化的方向不變，這都是行業目前面臨的共性問題。公司物管航道23年毛利率微降1.4個百分點至17.5%。未來公司一方面将持續通過信息化建設、科技化的應用，建立領先的競争優勢，在保證服務品質的前提下，維持合理的基礎物業毛利率。

另一方面，公司也積極推動品質服務的價值轉化，提升毛利率相對較高的增值服務收入占比支撐物管航道毛利率水平的穩定。

商管航道，23年的毛利率提升了是7.7個百分點到58.4%。未來随着商管業務規模的不斷擴大，預計毛利率水平将穩中有升，成為公司整體毛利率穩定的重要保障。