年報觀察 | 綠城服務修復信心

觀點網 3月27日，綠城服務召開了投資者業績會。

從業績端來看，公司營收、毛利、歸母淨利潤均錄得同比正向增長，並實現了核心經營利潤增速快于營業收入增速，快于規模增長速度。

在經營端，綠城服務淨現金流同比增長超100%，現金及現金等價物同比增長8.3%。

2024年的目標上，綠城服務提出了不少量化的指標，比如毛利率同比增長不低于0.5%、回款率增長不低于1%等，增幅不高。

據參會投資者轉述，董事會主席楊掌法表示，2023年基本完成年度市場拓展指標，2024年将會在原有的基礎上，進一步聚焦到區域城市項目布局。

業績細解

2023年，綠城服務收入為173.93億元，同比增長17.1%。雖然近年來收入規模持續錄得正向增長，但增速不可避免地逐年下降。

數據來源：企業公告，物聊社整理

收入主要來自物業服務、園區服務、咨詢服務、科技服務四個業務闆塊。其中，物業服務仍是最大的收入及毛利來源。

物業服務年内收入111.02億元，占整體收入63.8%，同比增長17.5%；園區服務收入35.69億元，占整體收入20.5%，同比增長25.0%；咨詢服務收入22.95億元，占整體收入13.2%，同比增長11.1%；科技服務收入4.28億元，占整體收入2.5%，同比下降12.6%。

綠城服務很重視科技闆塊，2022年财報上将科技服務闆塊從園區服務闆塊獨立出來，同時整合了4家科技公司成立綠城科技集團，進行獨立市場化運作；曾經還提出目標，到2025年實現科技服務收入為25億元，占比5%。

從交出的業績報告來看，該公司科技闆塊的收入規模不增反降。

2023年，綠城服務收入的增長主要得益于在管規模的擴張。截至期末，在管面積達4.48億平方米，淨增加6430萬平方米，同比增長16.7%，規模增速稍低于收入增速。在管項目達到3105個，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區，共進駐204個城市。

此外，綠城服務儲備面積3.72億平方米，同比下降1.95%。

從分布區域來看，長三角仍是深耕區域，在管面積占比達35.0%；大杭州、環渤海經濟圈區域分别占比16.4%、15.4%；珠三角區域占比提升0.7%至9.1%，甯波區域占比提升0.3%至7.1%。

年内，綠城服務錄得毛利29.13億元，同比增長21.3%；毛利率為16.8%，同比微增0.6個百分點。雖然成功止住近年來的下跌趨勢，但毛利率仍處于行業中下水平。

據參會投資者轉述，行政總裁金科麗提出，2024年毛利率目標改善不低于0.5個百分點。

從業務闆塊來看，物業服務毛利率為13.0%，同比增加0.9個百分點；園區服務毛利率為21.5%，同比增加0.7個百分點；咨詢服務毛利率為23.4%，同比增加0.7個百分點；科技服務毛利率為38.7%，同比下降2.2個百分點。

2023年，綠城服務實現核心經營利潤為12.96億元，同比增長32.1%；年内利潤為7.16億元，同比增長13.4%；公司權益股東應占溢利約6.05億元，同比增長10.6%；年内淨利率為4.1%，同比下降0.2個百分點。

淨利潤增速低于核心經營利潤增速，主要是因為金融工具及其他資産的資産減值撥備金額的增加。年内，由于該公司持有的China CVS Holdings Limited權益及其發行的可轉換債券的未實現虧損，最終計提合計1.54億元的減值撥備。

公司首席财務官夏雲指出，後續會對CVS進行更深層次的介入。在業務層面，對店面的運營以及後端供應鍊已經開始采取實質性的改進措施；資本層面會聯動外部投行，嘗試引進戰略投資人。

得益于良好的基本盤表現，綠城服務3月27日股價大漲11.79%，收盤報2.94港元。

關鍵詞

2023年，“聚焦”成為綠城服務關鍵詞。城市拓展上，聚焦于已有的深耕區域；客戶上，聚焦于國央企等大客戶策略；項目上，退出非戰略合作的民企項目，而聚焦承接優質項目。

年内，綠城服務營收千萬級以上項目有66個，全年新拓物業飽和營收43.2億元，非住業态達20.3億元。新增紹興柯橋區、無錫濱湖區、揚州廣陵區等7個深耕區域，與大龍灣集團、上海浦房等27家國央企客戶達成合作，並突破上海張江基因島、杉杉奧特萊斯商業等項目。

夏雲對投資者表示，2024年的拓展目標是不低于上一年，同時在金額上實現不低于40億元的飽和收入。

除策略聚焦外，綠城服務還加強了對回款的管控，實現了95.2%的物業費收繳率，同比提升2個百分點，實現提價項目224個，合計完成1.2億元物業費提價。截至2023年12月31日，集團貿易及其他應收賬款規模達51.14億元，同比增長6.0%。

從增速來看，該公司應收賬款增速低于在管規模增速，後者又低于營業收入增速，公司經營表現較過去幾年明顯有所好轉。

數據來源：企業公告，物聊社整理

金科麗則提到，2024年回款率的目標是提升不小于一個點。

2023年，綠城服務經營活動所得現金淨額14.36億元，同比增長106.5%，覆蓋歸母淨利潤2.4倍。年末，現金及現金等價物約為45.31億元，較上年末增加約3.47億元；公司短期借款約2.67億元。集團負債比率54.5%，同比上升1.2個百分點。

投資者轉述金科麗的話指出，2024年依然要保持核心經營利潤增速高于規模增長，其中核心經營利潤的增速不低于15%，規模的增速不低于10%。

除了經營端及财務端，綠城服務還于2023年進行了71次回購，合共斥資1.42億港元購回4434.4萬股股份，其中3826.6萬股股份已于2023年12月29日注銷。

只不過，市場信心並沒有那麼容易得到修復，公司股價從2022年末收盤價5.08港元一路下挫至如今的2.94港元。

對于未來的策略，金科麗向投資者承諾，加大杭州上海甯波等14個核心城市的布局，實現10個千萬級以上項目的簽約落地。聚焦優質客戶，建立國央企大客戶全景計劃，提高大客戶項目的市占率。

她還提到，将繼續關閉非戰略合作的民營企業項目，承接聚焦優質項目，加速存量住宅拓展轉型，加快非住標杆建設，加緊生活服務轉型，打造以街道為單位的100個城市綠洲。

而在董事會主席楊掌法看來，同行是“富家子弟”，而綠城服務是“窮人家的孩子早當家”，早早就走向了市場。

他表示，2023年基本完成了年度市場拓展指標，2024年的市場拓展策略将會在原有的基礎上，進一步聚焦到區域城市項目布局，“不是大批量去發展，而是聚焦地發展。”