年報觀察 | 保利物業並購刹車

觀點網 3月26日晚間，保利物業服務股份有限公司正式披露2023年度業績報告。

大體數據來看，保利物業2023年度既增收又增利，；實現收入150.62億元，同比增長10%；毛利29.53億元，同比增長14.7%；毛利率19.61%，較上年提升0.8個百分點。

報告期内，年内溢利為13.97億元，同比增長23.3%；淨利率9.3%，同比提升1個百分點；公司擁有人應占年内溢利13.80億元，同比增長24%；每股基本盈利為2.505元，同比增長24.4%。

與業内同行華潤萬象生活、中海物業進行對比，三家企業歸母淨利潤變動幅度分别為24%、32.8%、22.8%，保利物業位居中位；營收方面，除去保利物業實現增長之外，中海物業整體收益130.5億元，同比上升19.7%，華潤萬象生活收入147.67億元，同比增長22.9%。

上述數據可看出，在已披露年報的幾家同行企業中，保利物業的成績特點較明顯——利潤增速大于規模增速，整體業績表現較為穩定，符合2023年上半年保利物業管理層所表明的态度：“在收入節奏上有所放緩，並調整結構。”

物管服務挑大梁

2023年的總收入實現增長，但細分到各個業務收入中，也可窺見在非業主增值服務和社區增值服務業務中的營收問題。

保利物業旗下合計三個服務闆塊，物業管理服務于2023年的收入達到101.52億元，同比增長19.9%；非業主增值服務收入20.93億元，同比降4.7%；社區增值服務收入28.16億元，同比降8.1%。

後兩項業務數據在2023年上半年的業績報告中同樣呈下降趨勢，據保利物業表示，集團源自非業主增值服務的收入下降乃由于提供案場協銷服務的項目數量下降，且寫字樓租賃業務收入由于市場波動出現小幅下降。

觀點新媒體注意到，于該業務闆塊中，其他非業主增值服務收入不降反升，同比提升約4.0%，主要與年内推進前介咨詢、承接查驗、交付服務等業務的承接率提升，及啟動工程維修業務布局有關。

提及社區增值服務闆塊收入，雖然社區資産經營服務實現約6.8%同比增長，但社區生活服務及其他收入卻下降約13.9%。

保利物業于年報中透露，該部分收入下降與受消費下行、競争加劇的市場環境相關，導致部分生活服務業務出現收縮和波動。

另據3月27日參與保利物業投資者會的人士透露，管理層于會中稱，整個行業的社區增值服務已經由之前的流量資源轉化驅動，進入到核心産品垂直化能力打造的新階段。在社區場景之中，保利物業看到了單品的業務機會，但是距離繫統性産業能力成型仍有一定距離。

保利物業三個闆塊的業務分配還體現在合約負債端。

報告期内，物業管理服務合約負債金額14.22億元；非業主增值服務1495萬元；社區增值服務則為1.1億元；總合約負債達到15.47億元，較上一年有所增長。

比重上來看，物業管理服務占據大部分金額，該部分合約負債主要來自客戶預付款，但尚未提供相關服務。

保利物業解釋稱，以上負債是由于業務增長而增加，因鼓勵客戶預繳服務費，此舉将于合約開始並收到客戶的預付款時産生合約負債，直至相關合約确認的收入超過預付款項的金額。

這也側面說明，物業管理服務于2023年内仍然是保利物業的主要業務輸出通道。

但從毛利率表現來看，社區增值服務的毛利率最高，從2022年同期的31.95%增至38.37%；非業主增值服務毛利率也從18.25%增至18.69%，而毛利占比達到50.2%的物業管理服務業态，毛利率僅為14.59%。

第三方業務規模

雖然毛利率數據不算優秀，但保利物業目前主要收入大頭還是來自物業管理服務。

具體而言，來自第三方的物業管理服務收入約41.68.億元，較2022年同期增長約27.6%，占物業管理服務總收入約41.1%，同比提高約2.4個百分點。

在保利物業的發展策略中，基礎物管仍然是業績增長的主要驅動力，據參加投資者會的人士透露，保利物業管理層透露，2024年繫統類物管收入仍然可以取得10%以上的穩健增長，而第三方物管收入預計會增長至少20%以上。同時，社區增值和非業主增值業務收入規模會保持穩定。

該人士還稱，保利物業管理層在會議上多次強調了第三方業務為企業帶來的利好，表示公司不斷夯實物業管理基本盤，得益于第三方拓展收入的快速提升，以及母公司優質資源的持續貢獻。

管理層續稱，截至2023年底，保利物業已進入全國29個省209個城市，服務業主數量超過200萬戶，在管面積達到7.2億平方米。其中，來自保利繫的面積占比僅35.3%，第三方面積占比達到64.7%。

在規模上來看，第三方業務在保利物業的存在感确實愈來愈明了，2023年内新拓展第三方項目單年合同金額達到約人民币29.7億元，新簽約第三方項目單年合同金額達到約人民币27.71億元。

此外，新簽約第三方項目單年合同金額中的占比達到約72.8%，同比提升約8.5個百分點。其中，廣州、北京、成都、合肥、長沙五個城市的新簽約第三方項目單年合同金額過億，京津冀、長三角、珠三角及中部城市群的新簽約第三方項目單年合同金額占比也達到約66.1%。

話雖如此，但若觀察年報數據中項目收入一欄，由保利發展帶來的收入達59.83億元，占比58.9%，第三方業務所帶來的收入略低于保利發展，兩者間的占比差距較2022年縮小了一些。

由此看出，保利物業2023年在拓展第三方業務時下了一番功夫，但市場更關心的是消失的收並購動作。

年報顯示，保利物業2023年度概無任何重大投資、重大收購及出售。管理層也在投資者會上坦言，2023年整個從物業行業的並購市場應該是降溫趨勢，行業表現相對平靜，但保利物業始終保持對並購標的的密切接觸和跟蹤。

據現場參會人士分享，管理層表示，會關注一些細分業态領域特色標的，認為非常有機會去接觸，保利物業對于收並購這件事保持比較積極的态度，投資方式和投資模式也會比較多樣。其續稱，2024年内還是會繼續關注投資並購領域。

截止到2023年末，保利物業在手現金及現金等價物110.11億元，較2022年同期增長22.9%，但對于保利物業而言，才經歷過市場的降溫時刻，收並購動作暫緩情有可原。

但刹車不代表熄火，保利物業管理層聲稱，對收並購的關注度並沒有下降，只是決策比較謹慎。