年報觀察 | 合生過冬，要接近未來的利潤中心

觀點網 3月27日午間，合生創展發布了2023年的全年業績。

過去一年，合生創展實現營收342.92億港元，同比增長25.86%；股權持有人應占淨利潤約29.22億港元，同比下降66.66%；核心利潤23.14億港元，同比增加114%；淨利潤34.04億港元，同比下降63%；毛利約94.96億港元，同比增長15%；毛利率28%，同比下降兩個百分點。

幾乎在業績發布的同一時間，該公司公告宣布，謝寶鑫為投放更多時間處理個人事務而辭任公司執行董事、财務總監、授權代表、财務委員會及購股權委員會各自之成員。

此外，羅泰彬獲委任為公司執行董事、财務總監、授權代表、财務委員會及購股權委員會各自之成員。變動自2024年3月27日起生效。

資料顯示，羅泰彬為合生創展控股股東朱孟依的姪甥，以及合生創展主要股東朱一航及執行董事兼董事會主席朱桔榕女士各自的堂表親。

據相關人士透露，新上任的财務總監也出席了當天下午召開的投資者電話會。

一份典型增收不增利的業績，以及财務負責人的變動，似乎也透露出合生創展正面臨的問題以及解決方向。

重心遷移

2023年，合生創展合約銷售額325.83億元，同比基本持平。其中物業合約銷售額314.22億元，裝修合約銷售額11.61億元。

分地區來看，長三角地區合同銷售金額達151.48億元，其中缦雲上海貢獻銷售額140.26億元；環渤海地區合同銷售額99.33億元，缦合北京、缦雲北京、合生me悅分别貢獻41.19億元、37.87億元、5.81億元；大灣區合同銷售額75.02億元，湖山國際、缦雲廣州分别實現銷售額10.3億元、30.04億元。

合同銷售金額占比方面，長三角、環渤海及大灣區分别對應47%、30%、23%。從上述銷售情況不難看出，合生缦繫仍是銷售貢獻的主力。

據統計，2023年缦品牌産品合計貢獻銷售業績249.36億元，占合生創展總銷售業績的77%。

于2024年，合生計劃全年新推貨量約20萬平方米，缦雲北京、缦合北京、缦雲廣州、缦雲上海将分别推售7萬平方米、2萬平方米、4萬平方米、7萬平方米，預計能帶來210億元以上銷售額。

在保交樓交付指引下，合生創展于2023全年交付總建築面積約144.6萬平方米，同比上升43%，平均交樓價格上升5%，達18327港元。

年内已落成建築面積合共215.42萬平方米，預期于2024年落成的建築面積合共為238.24萬平方米。

截至2023年末，合生創展已訂立銷售及預售合約但尚未交付給買家的建築面積為122.56萬平方米，在交付該物業後，已收所得款項合計約436.91億港元，将在2024年及其後在集團财務報表内确認為收益。

土地儲備方面，截至2023年末，合生創展總土地儲備約2762萬平方米。其中，地産闆塊土地儲備約2035萬平方米，商業闆塊土地儲備約727萬平方米。

在總土地儲備中，地産闆塊位于一線城市的土儲占比為71%，商業闆塊在一線城市的土儲占比則高達95%。值得注意的是，在總土地儲備中，約53%集中于大灣區。

有參與電話會的投資者向觀點新媒體透露，合生創展于2023年推出新管理整合戰略，其中一項正是總部南遷：“為加速大灣區的項目開發，合生創展于2023年開啟總部南遷，以接近未來的利潤中心。”

同時，該公司提倡扁平化管理，縮短項目管理物理距離，提高決策及管理效率，從而加快核心項目的利潤轉化。

合生創展另一管理整合戰略則是打造專業化的輕資産管理平台，包括生産管理平台、經營管理平台、商業管理平台。

三大平台為一體進行輕資産賦能輸出，覆蓋全業态産品的生産建設以及運營管控實現經營效益最大化，“此舉旨在通過模塊化的精準定位，對外輸出新資産管理能力，為公司利潤的增長探索新的可能。”

截至目前，該輕資産管理團隊已在核心城市實現了商業和缦繫品牌輕資産管理輸出業務落地。

據透露，截至2023年12月31日，商業輕資産管理面積大幅增長，獨立第三方簽約管理面積達109萬平方米，在合生商業總管理面積占比超20%。

2023年，合生商業的管理費收入約7億元，同比增長50%，租金收入32.63億元，商業總收入39.55億元。

于2023年，合生創展新簽約青島北站超極合生匯項目；簽約上海紅點城，這也是上海西南區域首個城市奧萊商業；在西安北站落地中國西南區域首個數動休閑潮玩運動場……

債務對策

就當前市場環境來看，企業的現金流及債務情況仍是投資者們關注的重點。

數據顯示，截至2023年末，合生創展債務總額為868.55億港元，連續兩年壓降，平均降幅12%，資産負債率為59%。截至年末，合生創展加權平均财務成本為6.23%。

債務結構方面，商業不動産貸款占總債務的1/3，合生創展表示，該部分可以通過租金收入實現項目債務的自循環。

關于有息負債品種配置，公司信用債占總有息負債余額的4%，公開市場債務余額為115億元。2023年全年完成公開市場産品兌付及置換45億元，其中包括美元債4.875億美金及北京麒麟社CMBS6.6億等。

但從債務到期年限來看，短期償債壓力較重。1年内到期債務占比43%，達370.3億港元；1-2年内到期債務占比13%，達110.96億港元；2-5年内到期債務占比23%，5年以上債務占比21%，分别對應債務204.74億港元、182.55億港元。

上述投資者轉述，截至電話會召開當日，已獲得期限調整及已經歸還的部分接近90億，還有90多億是北京、上海、天津的一些項目，需要在今年完成經營性貸款置換。扣除這些之後的部分，将通過項目銷售資金的封閉管理完成。

據悉，2024年内，合生創展公開市場到期債務僅為美元債3億美金及商業類CMBS88億元。在88億元的CMBS中，已完成置換上海海雲天13.8億元，北京合生匯74.5億元CMBS已取得經營貸銀團貸款審批。

“最後一筆公開市場的美元債預計在今年5月得到圓滿解決。”

截至2023年末，合生創展的資産總值及負債總額分别為2886.94億港元及1877.09億港元，較2022年末分别下降3%及6%。現金及銀行結余約153.68億港元，較去年末減少16.45%。

合生創展表示，2024年将繼續堅持審慎穩健财務政策，強化财務風險控制能力，保障集團運營的穩定和持續發展。

基于當前經濟環境，合生創展也将采取措施以确保集團維持充足營運資金。

其中包括，加快預售物業並加快收回銷售所得款項；密切監察物業發展項目的建造進程，确保建造及有關款項如期完成，以及根據預售安排出售有關物業按期完工並交付客戶，以使集團能夠按計劃解除受限制的預售所得款項。

同時，合生也将繼續以可接受的成本尋求現有借貸的再融資，以及取得的新債務及銀行借貸再融資，以資助解決現有财務責任和日後的營運和資本開支。

除上述外，在獲得所需資金前，合生創展也不會承諾重大的資金支出及土地收購。

顯而易見的是，在不确定的經營環境下，合生創展也已進入勒緊腰帶過日子的階段。

數據顯示，2023年合生創展銷售成本為247.95億港元，上年為189.71億港元，同比增加30.7%。

2023年的實際稅率為45.9%，較去年上升15.5百分點，主要原因為年内交樓确認收入的主要項目适用的土地增值稅稅率相比上年主要項目較高所致。

2023年的毛利為94.96億港元，上年同期為82.81億港元；毛利率為28%，2022年為30%，毛利率下降主要是由于物業發展闆塊2023年交付的項目成本較高。

而這些項目仍有壓降空間。