年報觀察 | 不派息 寶龍商業怎麼了？

觀點網 受母公司波及的寶龍商業，現在怎樣了？

該公司于3月26日晚間披露2023年業績，期内實現收入約26.36億元，同比增長3.4%；毛利約為8.87億元，同比增長6.3%；毛利率為33.7%，同比增長1個百分點；股東應占利潤約為4.53億元，同比增長2.2%。

值得關注的是，寶龍商業董事會這次不建議派發末期股息。據一位投資者透露，寶龍商業管理層于業績會解釋，原因是寶龍地産正在進行債務重組且未正式生效。

由于寶龍商業股權被納入寶龍地産的債務重組條件。簽訂的重組支持協議條款中寫明，在重組正式生效之前，寶龍商業有任何股份拆分、回購、派息、或新股發行均需取得債權人小組的同意，在程序上有一定的困難和限制，故公司決定此次不派發末期股息。

商業客獲悉，于3月26日，寶龍地産持有範圍内債務約77.9%的計劃債權人已簽署重組支持協議。

管理層表示，過往寶龍商業一直保持每年兩次的派息，派息率維持在40%-60%區間，預計重組方案不晚于2024年9月30号生效，生效後寶龍商業會恢復正常派息。

雙輪驅動

寶龍商業的業務主要是商業運營服務與住宅物業管理服務。商業運營服務業務為主要收入來源，通過“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”和“寶龍天地”四個品牌提供商業運營管理服務。

2023年，寶龍商業的商業運營服務業務分部實現總收入21.37億元，同比增長3.8%，占總營收81.1%；毛利率從2022年34.5提升至2023年的35.6%。

商業運營及管理服務主要包括向業主或租戶提供，零售商業物業管理服務；租戶管理及收租服務；及其他增值服務。其中，商業運營及管理收入占比為87.1%，前期服務收入占比為4.7%，物業租賃服務收入占比為8.2%。

其中，寶龍商業期内來自商業運營及管理服務的收入為約18.61億元，同比增加7.2%，占集團總收入約70.6%，這部分收入的增加主要由于總計已開業建築面積增加及運營能力的提升。

期内，寶龍商業開業10個項目，包含4座寶龍廣場及6個街區類項目，新增開業面積約84萬平米。

在外拓方面，2023年外拓項目4個，新增外拓簽約面積45萬平方米。截至2023年末，寶龍商業運營服務的合約建築面積約為1506萬平方米，其中獨立第三方累計簽約的面積達到254萬平方米，占比達到16.9%。

截至2023年末，寶龍商業已開業建築面積約為1077萬平方米，較2022年同期1055百萬平方米增加約22萬平方米；已開業項目數95個，較2022年同期93個淨增2個。

截至期末，已簽約零售商業物業138個，總合約建築面積約為1506萬平方米，較2022年同期1519萬平方米減少13萬平方米。其中長三角布局94個項目，項目數占比68%；廣東+福建布局18個，項目數占比13%。

寶龍商業表示，公司将堅持“聚集長三角，同步發展華南”的戰略布局，2024年開業項目預計達12個，約117萬平方米。其中，10個寶龍廣場，2個寶龍天地，來自寶龍地産和第三方的項目各6個。

寶龍商業表示，輕資産拓展是未來增量項目來源的重要渠道之一，寶龍商業将以第三方項目質量作為優先考慮，争取新獲取不低于50萬平方米的管理面積。

寶龍商業亦向住宅物業、辦公大樓及服務式公寓提供物業管理服務。

期内，寶龍商業住宅物業管理服務業務分部實現總收入約為4.98億元，同比增加1.5%，占總營收18.9%；住宅物業管理服務毛利率為25.4%。

截至期末，在管面積約為2111萬平方米，較2022年同期1943萬平方米增加168萬平方米；已交付項目數109個，較2022年同期92個新增17個。

已簽約項目147個，合約建築面積約為3121萬平方米，較2022年同期3069萬平方米增加52萬平方米。

應收增加

不過，寶龍商業還是受到了母公司寶龍地産的波及。

其一是派息，由于寶龍商業股權被納入了寶龍地産的債務重組條件，寶龍地産正在進行債務重組且未正式生效，董事會不建議派發2023年度末期股息。

另一點，則體現在應收帳款上。于2023年12月31日，寶龍商業的經營租賃及貿易應收款約為4.12億元，較2022年12月31日約2.33億元增加77.4%。

其中，計提金融資産減值虧損淨額為4834.4萬元，較2022年的2795.6萬元有所提升，這部分主要包括就經營租賃及貿易應收款及其他應收款作出的減值撥備。

從結構看，寶龍商業2023年對關聯方計提撥備的比例為13.1%，較2022年的4.61%大幅增加；對第三方應收款的壞賬撥備比例為18.19%，與上年基本持平。

商業客獲悉，應收帳款的增加主要來自關聯方應收賬款的增加。2023年，關聯方貿易應收款為2.16億元，第三方應收款為2.46億元，而在2022年這一數值僅分别為5994.1萬元、1.95億元。

“大家也非常清楚，目前地産行業處在一個極端行情，形勢還是非常差的。”管理層坦承，母公司寶龍地産受整個行業下行的拖累，資金面比較困難，導致應收款增加。

寶龍商業管理層表示，在應收帳款的回收上，目前對項目應收款進行分類管理。針對第三方的應收賬款，會制定詳細的催繳政策和獎懲措施，以現金為王。

針對母公司大額應收賬款，一方面，會在結算做一些互抵；另外，在催繳過程中，持續關注母公司發展情況，加大溝通頻率，積極探讨解決方案，讓應收款盡量控制在合理範圍。

對于未來的發展，管理層表示，實際上現在存量資産的時代，增量新開業、拿地的項目會越來越少，但是寶龍商業管理規模已經超過1000萬平米，會深耕這些資産，提升盈利。

另外，寶龍商業對外拓的要求是，每年保持在50萬平米-80萬平米的區間。二者結合來看，管理層預計未來3年内的收入和利潤復合增長率可以達到5%-8%左右。

地産泥淖

那麼，母公司寶龍地産的情況怎麼樣呢？

寶龍地産亦于3月27日披露2023年業績，期内取得收入229.04億元，同比減少27%；股東應占虧損26.53億元，上年同期股東應占溢利4.08億元，同比盈轉虧。

寶龍地産于公告中稱公告稱，收入減少是物業銷售收入減少所致。期内，寶龍地産已出售及交付項目的收入約為177.37億元，而在2022年約264.81億元，下降約33%，主要是由于住宅物業和商業物業交付減少所致。

期内，寶龍地産毛利24.53億元，同比下滑約75.2%；毛利率為10.7%，較2022年同期31.5%下降約20.8個百分點。

寶龍地産于2023年錄得投資物業重估損失約17.09億元，2022年同期錄得重估損失約為8800萬元，公允價值損失較2022年同期增加約16.21億元。

銷售層面也很不樂觀，期内合約銷售額約為275.24億元，同比下滑超過三成，合約銷售面積僅為198萬平方米。

市場頗為關注寶龍地産的現金及負債情況。截至2023年末，寶龍地産的現金及現金等價物及受限制現金合共約為92.46億元，較2022年底減少約21.7%。

借貸方面，于期末，寶龍地産借款總額約為588.2億元，較2022年底減少約6.8%。當中包括銀行及其他借款351.99億元、公司債券約58.25億元、商業按揭支持證券21.78億元、資産支持證券約2.03億元及優先票據約154.15億元。

年期方面，一年内到期的借款約為293.83億元，一年後到期的借款約為294.37億元。

于2023年12月31日，寶龍地産将其賬面值約為788.31億元的物業及設備、土地使用權、投資物業、在建物業、持作銷售竣工物業及受限制現金抵押，以獲取借款。于期末，有抵押的銀行及其他借款及商業按揭支持證券總額約為372.88億元。資産支持證券2.03億元以集團的貿易應收款抵押。