年報觀察 | 金融街物業九成外拓

觀點網 金融街物業需要迎難而上，在風浪中尋路前行。

受房地産宏觀因素的影響，不少物企都正面臨着市場帶來的盈利挑戰，即使是擁有國企背景的金融街物業也未能幸免。

2023年的業績報告中，金融街物業毛利率連續兩年呈現下滑趨勢，較2022年的17.90%下滑至16.85%，而2022年相較于2021年的21.24%也下降了約2個百分點。

從整體上看，金融街物業仍展現出較穩定态勢，報告期内實現收入15.14億元，同比增長9.10%；歸母淨利潤同比上升5.77%至12.81億元。

業務拓展方面，在管建築面積由2022年約3496萬平方米增加16.02%至約4056萬平方米。其中，獨立第三方面積在管面積2110萬平方米，占比約為52.03%。

對于未來預期，金融街物業還保持着樂觀态度。

據投資者轉述，該公司執行董事孫傑表示，結合當前宏觀經濟以及企業整體發展戰略，預計未來三年，公司營收和利潤的年復合增長率将保持在10%左右。

滑坡的毛利率

雖然2023年金融街物業收入同比增長了9.1%，但令人關注的是毛利率連續兩年均呈現微幅下滑的趨勢。

具體數據顯示，2023年毛利率較2022年的17.9%下滑至16.85%，而2022年相較于2021年的21.24%下降了約2個百分點。

金融街物業的主營業務主要分為兩大闆塊，一是物管及相關服務，二是餐飲服務，前者進一步劃分為商務物業和非商務物業。

針對毛利率下降的問題，CFO項峥向投資者表示，今年毛利率下降主要是來自于物業管理業務毛利率的下降。

随後，項峥進一步解釋：“這主要是由于當前客戶在降本增效的壓力下，對業務服務的預算進行了調整，使得物業服務收入的增長受到了一定影響。”

此外，2023年度金融街物業在成本方面的增大投入也對整體毛利産生了影響。特别是非商務物業，如住宅、公共物業等在管面積的持續增長，使得總體毛利率相對下降。

據年報數據顯示，2023年住宅物業在管面積由2022年的1434.4萬平方米增至1681.1萬平方米；公共物業、醫院、教育物業及其他部分的在管面積由2022年的1168.3萬平方米增至1443.7萬平方米。

成本方面，2023年金融街物業銷售及服務成本由截至2022年度約11.4億元增加至2023年度的12.3億元，增幅約10.49%。

投資者透露，項峥談及成本控制時表示：“為了保證服務的質量，公司在成本方面並不會大幅度削減。但這導致成本的增長率相較于物業服務收入的增長有所放緩，進而使得項目利潤出現了下滑。”

值得注意的是，餐飲闆塊的負毛利率格外引人關注。

與衆多上市物企不同，金融街物業将餐飲服務單獨列出，然而該業務並未給物管服務帶來預期增益，反而連續三年多陷入虧損。

2021年，金融街物業餐飲業務虧損337.7萬元；2022年虧損進一步擴大為1829.5萬元；2023年情況略微好轉，虧損金額縮減至390.7萬元。

其中，餐飲服務較高成本是不可忽視的因素，且金額也在逐年增長。

2021年，餐飲服務所用原材料及消耗品成本達到了4720萬元，相比上年同期的2590萬元顯著增長了82.6%；到了2022年，相關成本繼續攀升至5383.8萬元；截至2023年年末，餐飲服務成本同樣達到了5386.1萬元。

目前餐飲服務在金融街物業2023年收入占比僅為4.85%，相比之下，物業管理及相關服務依然是主要收入來源，占據着舉足輕重的地位。

至于未來毛利率的走勢，CFO項峥持謹慎态度，他表示：“從當前的市場環境和經營情況來看，未來毛利率可能還會持續承壓。”

第三方超九成

在房地産行業新形勢下，物業服務企業的獨立發展能力已成為決定性的關鍵所在。

對此，管理層陳曦表示：“集團的場化拓展能力正不斷增強，市場認可度也随之提升。”

數據顯示，截止到2023年12月31日，金融街物業在管面積達到4056萬平方米，同比增長16.02%；在管物業數目為290個，較去年同期新增60個。

值得注意的是，年内新增合約建築面積中，獨立第三方面積占據了高達94.69%的比例。第三方在管面積達到2110萬平方米，同比增長了30.8%，而第三方在管物業數目也達到159個，較去年同期新增了53個。

金融街物業對非住宅業态一直保持高度關注。

截至2023年12月31日，集團非住宅業态在管面積為2374萬平方米，同比增長15.1%。非住宅項目173個，較去年同期新增18個。其中，商務及公建業态構成的非住宅業态，在管面積占比為58.5%。

項目拓展方面，金融街物業2023年成功拓展了武警三支隊、空軍研究院、國家能源集團神朔線、呼倫貝爾下轄某自治旗政府辦公區、合肥工業大學研究院等項目的物業服務。

對此，執行董事宋荣華強調：“市場化拓展是我們的基礎，但同時也将堅持進行收並購。”

今年3月27日，金融街物業發布公告，宣布更改全球發售所得款項用途。原定用途中，60%的款項将用于尋求戰略收購及投資機會，以及新設分公司及附屬公司，以擴大業務規模。

根據公告，該公司決定調整該部分款項的用途，将未動用淨額從2.558億元增加至3.847億元，並預計在2026年12月31日或之前悉數動用。

對此調整，管理層孫傑在業績會上解釋稱，主要是基于資金需求和業務發展機會的考慮。

當前市場正經歷三大顯著轉變：一是參與主體由民營企業為主轉變為國有企業為主；二是市場價值方向從賣方市場轉向買方市場；三是成交單數和規模減小，物業行業對收購的态度變得更加謹慎。

“但是，這不意味着我們就不收購公司了，市場上還是有很多好的標的。”孫傑說：“我們調整募集資金的用途，也是希望在未來公司遇到這樣的好標的時，能夠有足夠的資金支持我們去收購。”

事實上，金融街物業在2023年已有收購動作。

2023年3月22日，該公司宣布拟收購香港置佳物業服務有限公司70%股權，最高代價1.54億港元。同年10月1日收購完成，置佳物業服務成為金融街物業直接附屬公司，财務資料並入集團财務報表。

對于未來的收購計劃，孫傑表示：“我們會保持審慎積極的态度，遇到好的標的時，不會急于出手，而是會謹慎評估收益與風險。目前公司正與多個潛在標的進行接觸，如有進一步進展，會及時披露。”