年報觀察 | 金科服務輕裝上陣

觀點網 3月28日，金科服務召開了2023年度業績投資者會，董事長夏紹飛、總裁韓強、執行總裁羅傳嵩、首席财務官闫淩陽、博裕投資股東代表吳曉力等人出席會議。

财報顯示，2023年，金科服務實現總收入約為49.8億元，與2022年同期的50.05億元總體持平，收入來源主要分為空間物業服務、本地生活服務、社區增值服務以及數智科技服務四個闆塊，分别占總收入比例82.2%、10.3%、6.4%、1.1%。

年度毛利錄得約9.28億元，同比下降1.6%；毛利率為18.6%，較上年下跌0.2個百分點。從業務分部來看，主要依賴于社區增值服務闆塊維持毛利及毛利率基本保持穩定。

其中，空間物業服務毛利6.61億元，毛利率16.2%；本地生活服務的毛利7032.7萬元，毛利率13.7%；社區增值服務毛利上漲98.85%至1.84億元，毛利率增加30.3%至58.2%；數智科技服務的毛利1247.0萬元，毛利率上漲0.9%至22.0%。

據參會投資者轉述，夏紹飛認為過去兩年是一個築底的過程，並提出未來要實現核心利潤增長兩位數以上的戰略目標。

輕裝上陣

空間物業服務是金科服務主要的收入來源，年内來自該闆塊的收入為40.92億元，同比微降0.2%。核心業務物業管理服務産生的收入同比增加7.1%至約39.37億元，其中來自住宅物業的收入占比78.65%。

截止到2023年12月31日，集團在管建築面積達2.68億平方米，同比增加約5.1%。其中住宅物業在管面積達2.26億平方米，占比約84.47%。

全年新增在管面積4881.2萬平方米，較上年同期增加約9.8%；其中新增住宅在管面積約3575.8萬平方米，較上年同期增加約32.2%，占比73.26%。

值得注意的是，金科服務在2023年終止退出的在管建築面積達3573.5萬平方米，同比增長28.63%。

對此，集團方面表示，2023年貫徹“有利潤的營收、有現金流的利潤”的經營思路，陸續退管了低質效、低收繳率、負貢獻的項目。年内，該集團實現物業管理服務小業主收繳率為91.2%，同比提升3.1個百分點。

據參會投資者轉述，會上，金科服務管理層表示，為了能夠從2024年開始實現輕裝上陣，過去兩年進行了集中釋放，“我們在财務上、在業務經營上，都是非常的安全、非常的健康。”

另外，作為集團第二增長曲線，本地生活服務全年收入5.14億元，同比增加5.3%；年内，餐食服務收入約3.44億元，同比增加73.8%，物業+團餐服務聯合中標項目超10個。

從業績來看，集團的第二增長點已經初步形成，同時還收購了線下團餐服務供應商上海荷特寶配餐服務有限公司66.85%股權。

原以為本地生活服務将會成為金科服務未來的發展重點之一，但在集團規劃中，該業務定位主要還是作為核心業務的輔助及補充業務。

據悉，對于未來業務發展，金科服務方面表示，接下來将聚焦于住宅服務與企業服務兩個核心的業務，之後在核心業務的服務力基礎上，再去做其他業務的延伸。

同時指出，企業服務與本地生活服務，特别是團餐業務的協同性非常高，因此企業服務與餐飲服務的業務協同将在公司未來發展及經營上處于非常重要的一個位置。

另外，集團管理層還表示，本地生活服務在公司的核心區域内沒有得到全方面的增長和夯實之前，不會考慮在全國去做伸展。最好的物業服務戰略就是做密度，“在過去這幾年，我們一直強調一句話，叫‘一城頂一國’，如果把一個區域的密度做得足夠好，效果相當于一個國家。”

會上還提到，集團目前在核心區域的市占率大概在10%左右，而行業頭部可以實現30%以上的市占率，因此公司未來成長空間非常大。

2023年，金科服務完成對成都蜀川物業、成都喜沁金沙物業等4家第三方住宅物業企業並購，為集團帶來了1160萬平方米的物業規模。

于2023年12月31日，金科服務集團擁有現金及現金等價物約29.06億元，與年初基本持平。年内經營性現金流淨流入約4.51億元，創上市以來的新高。

得益于良好的現金流表現，金科服務2023年以來于公開市場回購了2882.62萬股股份，2024年或還有相當一部分資金用于持續的回購。

據了解，2023年12月22日，金科服務發布公告，改變IPO所得中2.5億港元用途，将用于回購公司股份或雇員激勵計劃。

獨立前行

2022年，在要約完成後，博裕投資成為了金科服務最大的股東，持股比例超30%；而第二大股東金科股份在2023年12月26日因司法判決轉讓予第三方部分所持股份後，持股比例降至25.49%。

因大股東的更替，金科服務與金科股份之間不再似以往般緊密。截至2022年，金科服務來自金科集團的收入占比10%，而到了2023年已不足10%。

據參會投資者轉述，金科服務方面指出，從2022年開始，公司已經大幅縮減了和關聯方之間的新增業務，2023年存量業務規模也不超過1.5億元，同比下降約65%。

于2023年12月31日，金科服務合約管理建築面積約3.51億平方米，其中約63.6%為獨立第三方開發的物業；在管建築面積中約55.3%為獨立第三方開發的物業；年内集團新增在管面積中，來自關聯方的面積為1397.8萬平方米，占比僅28.64%。

另外，于今年2月，金科股份向法院遞交了重整申請資料。對此，金科服務管理層表示對公司影響不大。

同時指出，在業務發展上，公司比較獨立，正常的經營與業務發展不會受到金科地産集團的任何影響；此外，結合公司經營情況，以及對關聯方應收欠款做了減值撥備，因此對财務也沒有太大影響。

截至期末，在計提減值前，金科服務貿易應收款項、應收票據、其他應收款項合計約42.0億元，超過總收入比例，其中來自關聯方部分達12.02億元，占比約28.63%。該部分減值撥備達22.0億元。

值得注意的是，該集團年内應收貸款規模約16.24億元，均來自關聯方，最終該部分減值撥備12.52億元，減值規模達77.08%。

針對與關聯方的應收賬款現狀，金科服務方面表示，經過雙方的溝通，實現了一部分以物抵債，2023年整體以物抵債規模超過4億元。

金科服務方面表示：“通過對過去拓展的能力檢驗，我們對達成未來的發展目標有充分的信心。”