年報觀察 | 金輝控股“保交付”下的短期壓力

觀點網 捱過了寒冬，卻還是沒撐過倒春寒的三月。

3月28日夜間，金輝控股發布了2023年業績公告，在前期盈警公告鋪墊以及港股房企全年業績普跌氛圍烘托下，市場對這一份成績單可能也並未抱太多期待。

過去一年，金輝控股營業收入約342.5億元，同比下跌3%；毛利約25.3億元，同比下跌51.2%；公司擁有人應占虧損5.812億元，跌幅134%。

截至期末，金輝控股總資産1297.8億元，較去年末減少19.73%；總負債938.29億元，同比減少25.59%。

在發布年度業績公告前不久，金輝控股剛宣布本金總額為3億美元的票據違約。

雖然挺過了行業谷底，但漫長的調整期還是波及到這家曾經的示範民營房企。

租金收入唯一正增長

從結構上看，物業開發及銷售收入仍是金輝控股的主要收入來源。

2023年，金輝控股物業開發及銷售收入338.14億元，占全年總收入的98.7%，其中住宅部分收入為331億元，占比96.6%，商業部分收入為7.15億元，占比2.1%。

物業租賃及管理咨詢服務收入分别為4.17億元、1753萬元，占總收入的1.2%、0.1%。

具體來看，物業開發及銷售收入較去年同期減少3.1%，主要為已交付總建築面積減少所致。

據悉，金輝控股項目主要分布在長三角、環渤海、東南、華東、華中、西南、西北及深惠八大區域。于2023年，長三角地區銷售收入貢獻最多，達90.94億元，占比26.9%，全年交付建築面積48.16萬平方米。

華東地區、西北、環渤海銷售貢獻位居前列，分别達64.77億元、57.67億元、51.24億元，占比19.2%、17%、15.2%。東南、西南、華中、深惠區域銷售占比9%、6.1%、4.9%、1.7%。

對比去年同期，長三角、西北、華東、環渤海四個區域的銷售占比均取得增長，對應增幅2.8%、1.1%、9.1%、6.5%。

金輝控股在此前發布的盈警公告中提到，2023年度預期虧損主要是房地産行業調整的影響，導致合約銷售價格承壓，地産開發業務的結算毛利率下降，開發中及持作出售的竣工物業及其他資産減值所致。

數據顯示，2023年金輝控股共計交付建築面積265.8萬平方米，同比增加約2.8%；已确認平均售價有所下降，由上年的13499元/平方米，降至12721元/平方米，降幅為5.76%。

毛利約25.3億元，同比下跌51.2%，毛利率由上年末的14.7%下降至2023年的7.4%。年度業績公告中並未就下降原因具體展開，不過銷售成本為317.2億元，同比增加5.2%。

物業開發及銷售成本主要包括建設成本、土地收購成本及資本化利息。該項數據主要是由于2023年新增計提存貨跌價準備增加，導致銷售成本增加。

截至期末，金輝控股在建項目的計劃總建築面積為1214.13萬平方米，較上年末減少約24.6%。土地儲備總建築面積約2162萬平方米，其中96.5%位于強二線及核心三線城市。

其他業務方面，物業租賃收入包括出租辦公樓、購物商場及購物街等商業物業的經常性租金收入，由上年的3.9億元增至4.17億元，增幅約6.8%。

租金收入也成為唯一一項實現正增長的業務。

值得注意的是，位于上海北外灘核心區的金輝索菲特将在今年開業，屆時物業租賃收入有望進一步增加。

向合營企業及聯營公司提供管理咨詢服務所得收入同比減少約16.3%至1750萬元，金輝控股表示，主要由于提供管理咨詢服務的合營企業及聯營公司開發的項目規模有所縮少。

截至2023年末，金輝控股持有27項投資物業，總建築面積約為136.14萬平方米，並持有一處持作未來開發的投資物業，估計總建築面積為6.95萬平方米。

數據顯示，2023年，金輝共完成全國27城、72批次、40000余套交付工作。金輝控股表示，将繼續保持穩健的發展戰略，以“保交付”為底線，踐行企業責任，實現高質量發展。

“總而言之，伴随房地産行業的政策信号愈發積極，我們相信房地産行業有望逐步企穩，並實現其作為穩投資、穩增長重點産業的作用，迎來更加廣闊的發展前景。”

短期壓力凸顯

作為“第二支箭”首批示範民營房企，截至2023年7月，金輝控股境内信用債債務清零，又于8月、12月發行兩筆“中債增”全額擔保的中期票據。

雖然受惠于政策環境和融資端的利好，但市場仍面臨着一些挑戰和風險。從目前情況來看，金輝控股短時期内流動性壓力仍較大。

截至期末，金輝未償還借款總額為294.284億元，同比減少22.18%，短期借款為139.4億元。其中，一年内須償還的銀行貸款、其他借款以及優先票據和公司債券等金額分别為111.41億元、5.93億元、22.06億元。

截至期末，金輝控股現金及銀行結余（包括受限制現金）為72.9億元，資金差額明顯。

找錢、省錢将是金輝控股未來一段時間的主要工作内容，在艱難處境下，已經刀刃向内。

據年報披露，2023年金輝控股行政開支約為6.863億元，同比減少約19.6%，主要是由于員工薪金及辦公費用減少導致。

數據顯示，截至2023年末，金輝控股共有1432名雇員，上年為2257名，一年時間員工數量減少825名。2023年員工成本（包括董事）約3.256億元，同比減少1.095億元，降幅達25.16%。

減少行政開支于整體财務表現而言，顯然效果有限。

在發布年度業績公告前不久，金輝控股宣布本金總額為3億美元的票據違約。雖然挺過了行業谷底，但漫長的調整期還是波及到這家曾經的示範民營房企。

該項美元票據利率為7.8%，于2021年9月14日發行，是金輝控股首次發行的美元綠色債券，債券期限2.5年，到期日為2024年3月20日。

關于違約原因，曾有消息人士表示，金輝控股因物業交付不足，被監管部門限制匯出資金。在年度業績公告中，金輝也将此項票據違約視為存在可能對集團能否繼續持續經營構成疑問的重大不确定因素。

但事實上，金輝控股2023年的銷售及分銷開支同比增加，由2022年的9.317億元增加約10.6%至2023年的10.305億元。

對此，金輝控股表示主要由于年内預售的項目本期結轉，合同資産按照項目的結轉比例結轉為銷售代理費較去年同期有所增加導致。

的确，過去一年全國房地産市場在投資、銷售等方面均呈現出同比下降的趨勢。

2023年，全國房地産開發投資11.1萬億元，同比下降9.6%，其中住宅投資8.4萬億元，同比下降9.3%。全國商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降8.2%。全國商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額同比下降6%。

盡管為保障市場平穩健康發展，各類型應對措施不時推出，但在築底轉型時期，陣痛依然存在。

新的一年，金輝控股也表示正盡力解決問題，並力求與票據持有人保持緊密聯繫，以尋求最佳解決方案，從而保障所有利益相關者的權益。

鑒于上述情況及當前經濟環境，金輝控股也在評估是否擁有充足财務資源持續經營時，考慮未來流動資金狀況及可動用的融資渠道（包括信貸融資）。

據悉，金輝控股也将采取繫列措施以确保集團維持充足的營運資金，包括加快預售物業並加快收回銷售所得款項；密切監察物業發展項目的建造進程，确保建造及有關款項如期完成，以及根據預售安排出售的有關物業按期完工並交付客戶；以可接受的成本尋求現有借款以及新債務融資及銀行借款的再融資；以及在獲得所需資金前，不會承諾重大的資金支出及土地收購。

簡而言之，仍将聚焦保交付、縮減開支、加快物業銷售等業内已達成普遍共識的事項。