年報觀察 | 朗詩綠色管理輕重天平

觀點網 定位“綠色開發服務商”的朗詩代建，現在做得怎麼樣了？

近期，朗詩綠色管理披露2023年業績情況，期内實現收入90.40億元，同比下滑35.53%；毛利11.11億元，同比下滑17.78%；毛利從9.7%提升至12.3%；歸母淨虧損8.61億元，較上年虧損25.89億元有所收窄。

朗詩綠色管理國内業務已主要以代建為主，期内開發代建服務項目的收入達4.2億元，同比提升19.1%，這部分業務毛利率為27%。期内于中國境内獲取的12個項目全部為開發及管理服務項目，新增開發代建服務合同額約為4.6億元。

截至2023年底，由朗詩綠色管理提供開發代建服務及進行小股操盤的項目共計102個，總可售面積約560萬平方米，預計可售貨值1101億元，占中國地區總可售貨值約94%。

朗詩于公告中稱，集團堅持“産品差異化、資産輕型化、收益多樣化”的發展戰略，進一步打造綠色地産産品差異化能力。同時，充分利用差異化的産品優勢，積極拓展以小股操盤及開發代建服務為主的各類項目，從而實現收益多樣性。

但伴随着代建市場從昨日藍海變為今日紅海，接近百家競争帶來的是低價費率的競争，在後來者衆和強者恒強市場中的朗詩，面臨着嚴峻挑戰。

輕重天平

2023年，朗詩綠色管理的營業收入為90.4億元，其中來自于開發代建服務收入4.2億元，同比提升19.1%；物業銷售收入86.2億元，同比下滑36.9%；以及租金收入0.03億元。

物業銷售仍舊是收入貢獻最大的闆塊，該集團合並範圍内附屬公司确認物業銷售收入86.2億元，總銷售面積為44.29萬平米，主要是來自中國地區的文晖F地塊（熙華府）、蘇州留園和美國地區的Tirado、Ridgeview、Lavender、Ellis Town Country、Eastmark等項目。

2023年，朗詩綠色管理出品簽約銷售額約為183.9億元，同比下滑17.61%，對應的簽約面積約為96.72萬平方米；物業銷售權益項目的簽約銷售約為94.8億元，簽約銷售面積48.48萬平米，均價為每平方米19561元。合同銷售主要是來自中國杭州、無錫、武漢、嘉興、成都、重慶等城市以及美國一、二線門戶城市的在售項目。

于期末，朗詩綠色管理累計已售未入賬物業金額約為164.2億元，集團應占權益下的已售未入賬物業金額約為73.3億元。

開發代建服務收入方面則是朗詩綠色管理重點發展的業務闆塊，期内開發代建服務收入約為4.2億元。

朗詩綠色管理地産開發業務布局中美兩地，從土地獲取方面能夠發現國内側重代建這一特點。于2023年度，朗詩綠色管理共獲取18個項目，預計可售貨值約為292.9億元。其中中國境内12個，美國6個；獲取項目均為開發銷售型物業，集團錄得權益項目6個，開發代建服務項目12個。

值得關注的是，朗詩期内于中國成都、重慶、蘇州、無錫、西安、佛山、泰州等城市新獲取的12個項目全部為代建項目，新增可售面積133萬平方米，可售貨值約為280.8億元；新增開發代建服務合同額約為4.6億元。

截至期末，中國地區累計可售貨值約人民币1168.3億元，其中一線、新一線及二線城市占比約90%，長三角及大灣區占比近八成。

另外6個項目則在美國獲取。2021年，朗詩美國公司Landsea Homes在納斯達克上市，成為美股上市的首家中國建築商，先後進入大紐約地區、加利福尼亞州、亞利桑那州、得克薩斯州及佛羅里達州。于2023年，Landsea Homes新增6個項目，新增可售面積約8萬平方米，可售貨值約12.2億元。

截至2023年底，美國地區累計可售貨值約為245億元，其中佛羅里達州及得克薩斯州合計占比約48%，加利福尼亞州占比約20%，亞利桑那州占比約30%。

兩個國家業務加起來，于2023年，朗詩綠色管理擁有儲備項目總可售面積745.4萬平方米，預計可售貨值約為1413.2億元；集團應占權益部分可售面積為186.39萬平方米，預計可售貨值約為323.4億元。

其中，朗詩綠色管理開發代建服務項目共76個，可售面積535.39萬平方米，預計可售貨值約為1014億元；持有出租型物業總建築面積為6.9萬平方米，應占權益部分建築面積為4.29萬平米。

資金待解

雖然國内業務向輕資産轉型，但朗詩綠色管理的資金情況也難言樂觀。

3月初，該公司一份物業轉讓協議暴露了這一點。根據公告，朗詩綠色管理與朗詩綠色生活集團訂立物業轉讓協議，據此，綠色管理将向綠色生活集團轉讓上海普陀朗詩藏峰2套辦公房屋和6個停車位，對價為907.17萬元。

朗詩綠色生活集團将以該公司應付未付朗詩綠色生活集團的等額款項抵銷支付。

朗詩綠色管理表示，集團提供了一個以資産結算（而非現金結算）方式償還集團到期應付朗詩綠色生活集團的等額款項的機會，不會對其現金流及流動性産生任何不利影響。

觀點新媒體獲悉，截至2023年末，朗詩計入非流動負債的應付賬款及其他應付款約為3.52億元，計入流動負債中應付賬款及其他應付款約為80.83億元。

在流動負債應付中，應付關聯方款項約為30.98億元，應付工程物料及服務款項約為18.75億元。

于2023年末，朗詩綠色管理債務總計約為72.1億元，其中流動借款19.73億元、非流動借款52.42億元。債務中主要包括股東貸款、銀行借款、優先債券及EB-5融資；淨負債總計約為62.3億元；短期債務比例約為27.3%，長期債務比例約為72.7%。

現金流方面，現金及現金等價物包括改公司上市附屬公司Landsea Homes持有的現金結余約8.47億元，有關結余與在美國的房地産開發及銷售業務有關，且不可供公司作一般用途。因此，該公司的現金及現金等價物（不包括為公司不能自由使用的Landsea Homes所持有的現金）為1.41億元。

資金緊張，朗詩仍想出了一些發展方式，近期朗詩綠色管理于全國範圍内招募“城市合夥人”，邀請有“資源整合能力”的朋友加盟。

根據朗詩的海報，招募城市合夥人主要是針對代建領域，由所謂的城市合夥人來為朗詩獲取訂單，然後朗詩提供産品代建。

有消息指，雙方一起成立合資代建平台，然後共同出資，享受合資平台的利潤收益分紅，利潤收益分紅20%起步，不設上限。