中駿商管的商住鐘擺 業務回暖中毛利持續下降

觀點網 總在管項目192個，總在管面積2990萬平方米，收入12.48億元，同比增長5.5%，股東應占溢利約2.57億元，同比增長23.5%。

作為中駿集團獨立上市的子公司，中駿商管的業績迎來回暖。

中駿商管于3月27日發布2023年業績報告。數據顯示，期内企業收入12.48億元，同比上升約5.5%。

其收入構成主要包括商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩部分。商業物業管理及運營服務收入約4.16億元，同比增長5.1%，占總收入的33.3%；住宅物業管理服務收入約8.32億元，同比增長5.7%，占總收入的66.7%。

期内，股東應占溢利約2.57億元，同比增長23.5%。

在收入上漲的同時，中駿商管面臨着毛利下降的問題，2023年毛利為4.09億元，同比下降4.7%，毛利率約32.8%，較2022年的36.4%下降3.6%，主要原因被歸于高毛利的增值服務收入減少。2021年中駿商管的毛利率為47.2%，連續兩年下跌幅度近15%。

其他收入及收益由2022年的約人民币0.464億元大幅上升約208.4%至2023年的約人民币1.430億元。其他收入及收益上升主要因為貸款予中駿集團的利息收入的大幅上升，以及收購巨時發展的全部已發行股本産生議價收購的收益所致。

于2023年末，中駿商管總在管商業物業為19個，總在管建築面積約為200萬平方米，同比增長約19.1%；在管住宅項目為173個，總在管建築面積約為2790萬平方米，同比增長16.2%。

另一方面，年内中駿商管進行3次回購股份以總價2.07億港元回購14億股。

商業業務回暖

中駿商管的商業物業管理及物業及運營服務，主要是管理的商業物業包括購物中心以及寫字樓物業，期内收入約4.16億元，同比增長5.1%，占企業總收入的33.3%。其收入構成包括基本商業物業管理服務、開業前管理服務、其他增值服務收入。

據公告披露，基本商業物業管理服務主要為向物業開發商、業主及租戶提供的清潔、安保、維修保養、租戶協助、營銷及推廣服務，2023年收入2.62億元，較2022年2.43億元上升約8.1%，占總收入的21%，主要由于在管建築面積增加所致。

開業前管理服務主要是在商業物業開業前向物業開發商提供的市場研究及定位、前期谘詢及規劃、建築設計咨詢、租戶獲取及開業準備服務，2023年收入1513萬元，較2022年4504萬元減少66.4%，占總收入的1.2%，下降是由于中駿集團從2022年開始暫時停止購買土地，以及2023年開業前管理服務的購物商場數量由2022年的7個大幅減少到3個所致。

其他增值服務包括商業物業開業後提供的租戶管理、租金收款、停車場管理、廣告位及其他公共區域的管理服務，2023年收入1.38億元，較2022年1.08億元上漲28%，占總收入的11.1%，是由于在管建築面積增加，以及2022年運營受新冠疫情影響。

從2020年至2023年，中駿商管商業管服務收入波動明顯，分别為3.73億元、5.63億元、3.96億元、4.16億元。

總簽約商業物業為39個，總簽約建築面積約為500萬平方米，在管商業物業為19。個，總在管建築面積約為200萬平方米，同比增長約19.1%；

新開項目方面2023年中駿商管新開3個中駿世界城，平均建築面積11.2萬平方米，平均出租率為94.7%，其中重點項目是北京西長安中駿世界城，出租率為99.5%。

寫字樓方面，2023年沒有新開項目，在管項目共有6個，平均建築面積8.8萬平方米，平均出租率為84.2%

截至2023年底，中駿商管為19個購物中心及寫字樓提供商業運營服務，總建築面積達到202.5萬平方米，平均出租率為90.2%。

按區域劃分，商業物業業務聚集在長三角經濟圈，2023年簽約建築面積為209.8萬平方米，占總簽約面積的42.3%，在管建築面積為69.8萬平方米，占總在管面積的34.4%，收入為1.48億元，占總收入的35.5%。

據公告披露，截至2023年底，中駿世界城于年内總品牌調整達30%，戰略合作品牌超2000個，目的是為了對消費内容提檔升級，形成項目差異化競争力。

住宅業務承壓

住宅物業方面，2023年，中駿商管提供住宅物業管理服務的簽約住宅項目為223個，總簽約建築面積約為4310萬平方米；在管住宅項目為173個，總在管建築面積約為2790萬平方米，同比增長16.2%。

期内收入約8.32億元，同比增長5.7%，占企業總收入的66.7%，其收入構成包括基本住宅物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務

基本住宅物業管理服務包括向業主、業主委員會或物業開發商提供的清潔、安保、園藝及維修保養服務，2023年收入6.2億元，較2022年5.29億元增長17.4%，占總收入的49.8%，主要原因繫在管建築面積增加。

非業主增值服務包括在預售活動期間向物業開發商提供預售管理服務，2023年收入1.05億元，較2022年1.95億元減少46.1%，占總收入的8.5%，是由于售樓處管理服務及交付前檢驗服務的收入大幅減少所致。

社區增值服務包括家政及清潔服務、住宅物業代理服務、美居服務、停車場管理、會所運營及公共區域管理增值服務，2023年收入1.05億元，較2022年6191萬大幅上漲70.1%，占總收入的8.4%，主要是美居服務的收入大幅上升所致。

按區域劃分，住宅物業主要集中在海峽西岸經濟圈，2023年簽約建築面積為1616.7萬平方米，占總簽約面積的37.4%，在管面積為1314.9平方米，占總在管面積的47.1%，收入為3.76億元，占業務總收入的45.2%。

資料顯示，中駿集團在2023年共計交付近40000套住宅，保交樓的任務完成，但銷售數據縮水嚴重，2023年度累計合同銷售金額約為277.75億元，同比減少52.94%。

中駿集團發布盈利警告2023年母公司股東應占虧損約為78億元至83億元，虧損主要是受房地産市場需求下滑影響，物業交付量下降、物業售價下降和商業物業需求下降等多方面因素的疊加。

母公司交付的4萬套住宅是基本住宅物業管理服務增長的主要驅動力，但銷售疲軟的情況也進而導致中駿商管的非業主增值服務收入下降了46.1%。

中駿商管還以10.9億元接手了北京門頭溝奧萊購物中心為母公司輸血，近兩年直接或間接提供給母公司的資金約達到20億元。

該項目定位為大型TOD城市商業綜合體以及24H京西新奧萊。占地面積約2.69萬平方米，總體建築總面積22萬平方米，其中商業12萬平方米，住宅6萬平方米，公寓2萬平方米，寫字樓2萬平方米。

據悉北京門頭溝奧萊項目所産生原土地收購、建設及開發成本合計達到人民币14億元，即以7.8折的價格中駿商管将其購入。