年報觀察丨彩生活“重返牌桌”

觀點網 自2023年7月復牌之後，彩生活交出了“物業第一股”重返牌桌的第一份年度成績單。

3月28日，彩生活服務集團有限公司發布截至2023年年度業績公告。

報告期内，彩生活錄得總收益約15.23億元，較2022年同期增加16.2%。淨利潤約為3300萬元，公司股東應占淨利潤為2300萬元，2022年同期淨利潤約為4850萬元，股東應占淨利潤約為3140萬元，由此可見，兩項數據持續下滑。

作為傳統的物管企業，彩生活總收益的增長主要得益于物業管理服務闆塊收入的上升。2023年該闆塊收益較上年增長18.3%至14.27億元，占收益總額的93.7%。其中按包幹制提供物業管理服務的收益增長約2.43億元。

該公司另一個主營業務是增值服務闆塊，錄得約9560萬元收入，減幅為8.7%，收益占總額的6.3%。根據公告，該闆塊收益較上年減少主要由于網上推廣服務收益減少750萬元，銷售及租賃協助收益減少約20萬元，其他增值服務收益減少約750萬元，工程服務增長達600萬元。

截至2023年12月31日，彩生活整體毛利為4.54億元，較上年同期增加7.8%；整體毛利率約29.8%，較上年下降2.3個百分點。對比同行，該毛利率水平仍處于中上水平。

具體來看，其物業管理服務闆塊的毛利約為3.85億元，較上年同期增長約3810萬元，毛利率為27％，同比下降1.8個百分點；增值服務闆塊的毛利為6930萬元，較上年減少約510萬元，毛利率增長1.4個百分點至72.5％。

債務層面，彩生活的資産負債率為23.7％，與2022年的23.8％持平；並實現連續兩年無有息負債。可見其主動減債策略成效，保持了與業績增長相同的的穩健節奏。

彩生活還在債務結構上做了進一步的優化。截至2023年12月31日止年度，彩生活的融資成本約190萬元，較2022年約550萬元減少約65.5%。該減少主要由于其2022年已全額償還有息借款及2023年融資成本來自租賃負債。

2023年對彩生活而言，是個特殊的年份，或是重生的一年。

彩生活董事會調整頻繁：6月14日宣布委任李恩輝為獨董，現任獨董、薪酬委員會成員朱武祥調任為獨董、薪酬委員會主席；6月21日首席财務官楊瀾替代朱國剛出任執董，6月28日執董、薪酬委員會成員陳新禹辭任。

而對彩生活業績産生直接影響的是出售鄰里樂事項完成交割。

2023年12月22日晚間，花樣年、彩生活同時公告宣布，就出售鄰里樂控股集團有限公司100%股權的事項，所有條件已獲達成，且出售事項已于2023年12月18日完成。

從業績上看，在近年物管行業波動及出售核心資産鄰里樂影響下，彩生活确實遭遇了不小的打擊。

其復牌前夕補發的三份财報中，最明顯特征便是在管面積迎來了較大幅度下滑。截至2023年度末，彩生活合約管理總建築面積回落到3.56億平方米，對應的社區數量達到1987個。其中，已經産生收益的合約管理總建築面積達到1.83億平方米。

出售核心資産後，尤其是高毛利的增值物業收入出現明顯下滑。為了回歸增長，擺在彩生活面前有兩個最為緊迫的需求，一是規模補充的需要，二是對高毛利項目以及潛力業務的剛需。

2023年，彩生活将目標瞄準了學校物業，以求業績增長的新錨點。10月30日，彩生活對北京豪城物業管理有限公司注資約742萬元，對應獲得65%股權。

豪城物業自1993年成立至今，依靠北京師範大學背景，承接學校類的各種項目。彩生活參與北京豪城物業管理有限公司的增資擴股，最直接的目的便是拓展自身物業管理的業态種類，切入學校物管的細分賽道。

而豪城物業作為專門承接學校業态的物管公司，公共服務的業務屬性使得其利潤表現相對一般，3.8%的利潤水平也遠低于行業均值。

彩生活切入掙“慢錢”賽道，以業務外拓補充規模擴張需求，以緩解對高毛利項目及潛力業務的剛需。

除此之外，彩生活在增值服務領域持續探索社區場景的規劃，包括結合市場需求以及圍繞業主在衣食住行等方面的需求，拓展多元業務，為業主提供定制化産品與服務，如推出了家财險、燃氣險、電動自行車險等保險産品的花樣保。

彩生活還聯手供應鍊龍頭企業怡亞通星鍊持續叠代社區線上購物平台“彩優選”，為業主提供全品類商品服務、輕創業平台以及開展繫列到家服務。

盡管一繫列動作都難以短時間改變企業整體經營面，但好在彩生活開始重返牌桌了。