方圓生活服務騰挪與發不出來的年報

觀點網 方圓生活服務終究還是沒能趕上港交所業績公布的最後期限，宣布停牌。

4月2日，方圓生活服務暫停交易，等待發布其2023年年度業績。公司稱未按時發布違反了香港上市規則。現正配合審計師提供資料，但審計師未确定完成時間，故無法預告2023年年度業績發布日期。

回顧方圓生活服務2023年的一繫列波折，業績轉負，老将相繼離場，大股東出售股權。在這樣的背景下，市場觀察人士認為，發不出年報似乎也是情理之中的事。

董事相繼離場

2023年9月20日，為公司服務了24年的“老将”容海明辭去了執行董事兼行政總裁。

關于容海明的離職的原因，一位與方圓生活服務關繫密切的業内人士透露：“由于業績不佳，容海明最終選擇了離開。”

此前不到一個月--2023年8月31日，方圓生活服務披露了2023年中期業績公告，這也是該公司首次由盈轉虧。

上半年，方圓生活服務收益約為2.18億元，同比減少21.7%。毛利為5226.6萬元，同比減少15.79%。虧損1855.5萬元，上年同期溢利1743.3萬元。擁有人應占虧損約0.23億元，上年同期股東應占溢利0.098億元。

關于收益下滑的原因，方圓生活服務在半年報中指出，是由于房地産代理服務業務産生的收入減少5720萬元。

房地産代理服務是方圓生活服務核心收入闆塊，主要包括線上和線下的房地産代理服務、物業研究及咨詢服務及綜合服務。截至2023年6月30日，該闆塊收入僅為2010萬元，較2022年同期大幅下降74%。

對于核心業務闆塊收入顯著下滑，公司解釋稱，由于當前房地産開發商面臨的财務困境依然嚴重，導致開發商無法及時推出新項目並支付到期款項。因此，公司對承接更多項目采取了更為審慎的态度，使得線上和線下代理服務收入在報告期内均出現了大幅下降。

此外，方圓生活服務上半年金融資産的減值虧損淨額也大幅增加，約為0.47億元，較上年同期增長約570%。

報告指出，這主要是由于應收貿易款項減值虧損撥備大幅增加約660萬元，及應收同繫附屬公司款項及應收關聯方款項減值虧損撥備大幅增加約4080萬元。

方圓生活服務進一步解釋說，由于主要客戶的應收款項回款速度減緩，加之部分房地産開發商陷入财務困境導致信貸風險上升，以及整個房地産行業的不景氣，公司基于審慎原則，合理計提了減值損失撥備。

大幅減值計提，實乃壯士斷腕的決策。即便如此，從整體局勢來看，方圓生活服務面臨的應收款壓力依然沉重。

就在CEO容海明離職的49天後，同年11月16日，方圓生活服務刊發了一則人事變動公告，宣布易若峰已辭任執行董事、授權代表，以及薪酬委員會成員；與此同時，廖俊平也已辭任獨立非執行董事、提名委員會成員。

前後不到50天的時間，方圓生活服務董事會中已有3位成員退出，且無一新人進入補位，暫由公司執行董事兼主席韓曙光代行職責。

據了解，易若峰自2007年4月加入方圓集團，伴随方圓地産創始人方明已經超過16年時間，也算是方圓的一名“老将”。

根據方圓生活服務最新财報披露，截至2023年6月30日，易若峰持有公司612萬股股份，持股占比1.53%，超過容海明（0.794%）和韓曙光（1.125%）的持股比例。

說到股權，今年的1月24日，方圓生活服務發布公告，大股東方明将方圓生活服務15%股權擺在了貨架上，而接盤方正是自己的好友黃鵬。根據公告，這筆股份的對價約為499.8萬港元。

但此次預出售方圓生活服務15%股權換得的499.8萬港元，在3.4億美元債務面前，無異于杯水車薪。

應收款騰挪

就目前物業行業形勢而言， 應收賬款猶如一把“懸頂之劍”，時刻威脅着上市物企的安全與穩定。

去年8月份，方圓地産宣布爆雷，擱置了一筆本金為3.4億美元的到期境外債，坦言“支付壓力之大前所未有”，至此方圓生活服務的地産關聯方債務危機被擺在了明面上。

至2023年上半年末，方圓生活服務的應收貿易款項達到約1.44億元，較年初增長了約14.93%。其中，同繫附屬公司的應收款項約為9615.5萬元，關聯公司的應收款項約為4538.8萬元，非控股權益的應收款項約為258.6萬元。

對于頭部企業來說，1.44億元的應收賬款或許不足以挂齒，但對方圓生活服務這種小型物業企業而言，這筆款項卻至關重要。畢竟，其中期總收入僅為2.18億元，尚不足應收賬款規模的兩倍。

受回款效率的影響，方圓生活服務應收貿易款項最終計提了約2114.1萬元的減值虧損，歸母淨利潤虧損為2291.1萬元。

在應收款回收困難的情況下，方圓生活服務只能接受地産公司以資産抵債。

2023年12月6日，方圓地産以雲山詩意花園一期的七項商業物業以及位于方圓·新會月島首府的六個車庫，抵銷應付方圓生活服務的1310萬元款項。

此外，廣州增城方圓明盛地産以方圓·廣州增城雲玺的四項商業物業抵銷了與方圓地産應付方圓生活服務的270萬元款項。

其中，最值得注意的是一筆“以資抵債”，方圓生活服務與賣方鶴山市富都物業發展有限公司訂立的一份置換協議。

這筆抵銷應付款協議並沒有讓方圓生活服務拿回現金，反而付出一筆400萬元的首付款，並将應收款變成了資産。

根據協議，富都物業發展欲将旗下總價值約為2000萬元的23套住宅物業轉讓給方圓生活服務，以抵銷其拖欠方圓生活服務的1600萬元應收款，但方圓生活服務需要向富都物業發展支付一筆400萬元的首付。

對于這筆交易，方圓生活服務表示，鑒于當前中國物業市場的復蘇态勢，他們發現所涉及的物業轉售價值存在上升潛力。因此，“本集團拟持有該等物業作投資用途”。

這筆置換交易完成後，方圓生活服務來自富都物業發展的未結應收款總額還有4220萬元。對此，方圓生活服務表示：“正探索其他方案，以收回未結應收款總額的余款。”

值得注意的是，方圓生活服務的控股股東方明，也是富都物業發展的股東之一，持股占比約14.81%。