年報觀察 | 增速踩刹車 和泓服務中斷的擴張路徑

觀點網 近期，和泓服務集團有限公司發布了截至2023年12月31日止年度年度業績公告。

2023年，和泓服務總收入13.13億元，同比增長26.1%；錄得毛利為3.36億元，同比增長13.9%，毛利率為25.6%；除稅後溢利約1.14億元，同比增長10.1%，淨利潤率為8.7%；歸母淨利潤為7789.9萬元，同比增長13.4%。

截至2023年12月31日，公司在管項目數量達335個，總在管建築面積5576.5萬平方米。按開發商類型劃分，在管面積中來自關聯方和泓置地集團的比例為15.8%，來自第三方物業開發商的比例為84.2%，是衆多上市物企中對關聯方依賴程度較低的一家物企。

對于和泓服務而言，達到這一結果的主要方式是收並購。縱觀該公司上市後的發展歷程，收並購是其濃墨重彩的一筆，即便是在行業收並購幾乎按下暫停鍵的2023年，其依然完成收購駐馬店以及四川仁郡兩間物業公司。

公司得以實現營收、規模的快速增長，主要也是依賴于收並購，這也導致商譽值始終居高不下；同時，在收並購市場“熄火”的當下，該公司面臨着增速減緩的困境。

增速急刹

和泓服務的收入主要來自物業管理服務、小區增值服務、非業主增值服務三部分。

2023年，物業管理服務收入約9.87億元，同比增加約26.7%，占總收入比例約75.2%；社區增值服務收入約2.53億元，同比增加約43.7%，占總收入比例19.3%；非業主增值服務收入約7230萬元，同比減少約15.4%，占總收入比例5.5%。

在物業管理服務的高增長下，和泓服務全年總收入實現同比增長26.1%至13.13億元。根據年報指出，業績增加的主要原因之一是于2022年4月和10月收購兩間附屬公司，在2023年合計貢獻了約2.14億元的物業管理服務收入，以及0.55億元的社區增值服務收入，分别占分部收入比例約21.68%、21.74%。

可以看出，和泓服務的業績受收並購影響較深，因此在收並購市場已經“退燒”的當下，公司業績增速也在踩急刹。

數據來源：企業年報，物聊社整理

2020年、2021年，和泓服務分别收並購了5家、7家附屬公司，因此當年錄得超高水平的業績增長；而在2022、2023兩年間，公司每年收並購附屬公司的數量降至2家，業績增速因此急速下滑，2022年增速從84.4%降至35.8%，降幅達48.6%。

公司毛利率同樣受到影響，2019-2023年分别錄得33.9%、35.8%、34.5%、28.4%、25.6%，呈現逐年下跌的趨勢。

在2023年的業績報告中，和泓服務指出當年毛利的減少主要由于業務擴張及收購附屬公司導致員工成本增加；同時，新收購附屬公司的物業管理服務分部的毛利率較低，從而影響到整體毛利率水平。

2023年，該公司三大業務分部的毛利率均錄得同比下滑。其中，物業管理服務分部的毛利率為22.1%，同比下降了2個百分點；社區增值服務的毛利率為38.9%，同比下降6.3個百分點；非業主增值服務毛利率則是同比下降6.2%至26.5%。

截至期末，公司總訂約建築面積約6470萬平方米，同比增加3.7%，已入駐中國17個省及直轄市的42個城市，在管項目數量達335個，總在管建築面積5576.5萬平方米，同比增加約8.6%。

從分布區域來看，西南地區仍是公司重點布局的區域，占比達53.0%，華東地區占比22.0%，華北地區占比10.9%，華南、東北、華中地區占比分别為7.1%、5.1%、1.9%。從業态來分，住宅物業占比93.7%，非住宅占比6.3%。

收並購陣痛

2019年7月，和泓服務正式上市港交所，截止當年末，公司在管規模僅824.9萬平方米，是典型的微小型物企。為了能夠實現快速進階，和泓服務瞄準了收並購。

公司上市所得款淨額約為7580萬港元，按照招股章程，其中的51.8%用于收並購其他物業管理公司，從而擴大業務規模及鞏固市場地位。

另外，和泓服務分别于2020年6月、2021年2月完成配售8000萬股，所得淨額分别約為1.01億港元、1.58億港元，資金用途均主要為收並購。

據不完全統計，該公司自2020年至2023年，合共斥資約5.60億元完成收並購16家物企。公司同期現金及現金等價物規模為2.92億元、3.91億元、2.76億元、3.78億元。

由于頻繁的收並購，公司商譽規模急速增長，2020-2023年分别為0.60億元、2.93億元、4.82億元、4.61億元，分别占總收入比例約14.3%、38.2%、46.3%、35.1%，三年復合增長率達97.8%。

較大規模的商譽存在着風險，特别是在如今這個震蕩的行業環境中，公司不無可能受到當初收並購的影響，最終在報表上計提大額的商譽減值。

雖然公司目前尚未确認有商譽減值損失，但這並不能代表公司過往收並購的均為優質標的。

2023年12月1日，和泓服務将3年前收購的貴州星際物業51%股權退回給了原股東，總代價為2550萬元。從财務數據來看，貴州星際物業2021、2022年分别實現除稅後淨利潤1139.98萬元、1036.32萬元，在2023年前十個月實現的淨利潤為510.16萬元，業績出現明顯下滑。

公司2023年的商譽規模也因此次出售而較上年有所縮減。

除了商譽，和泓服務還面臨較大額度應收賬款的回收難題，且收款周期較長。

在未計提減值前，公司貿易應收款項規模約4.75億元。其中，來自第三方的規模為3.98億元，占比83.76%；來自關聯方的規模為7709.4萬元，占比16.24%。

年内該部分減值撥備8636.4萬元，同比增長27.44%。仍在賬面的3.88億元貿易應收款中，賬齡在1年以上的達1.38億元，占比約35.43%。

截止期末，貿易及其他應收款項規模達5.65億元，占總收入比例約43.05%。

總的來看，和泓服務品嘗到了當初盲目擴張帶來的陣痛，在如今這個存量市場中，公司以往通過擴張帶動業績增長的路徑也被斬斷。