年報觀察 | 弘陽服務另尋大樹

觀點網 受上遊房地産市場承壓所累，弘陽服務2023年業績並不理想。

2023年全年，弘陽服務收入為11.64億元，較2022年同期收入11.03億元下降3.6%。與此同時，淨利潤也從2022年同期的9390萬元，大幅下降84.8%，跌至1420萬元。

盡管毛利率上升0.5個百分點來到23.7%，但這樣的增長幅度，在利潤規模下降面前稍顯暗淡。

弘陽服務将業績的下滑歸因于地産行業市場環境的不利影響，特别是地産開發項目服務需求的減少和非業主增值服務收入的降低。非業主增值服務收入在報告期内從2022年的12460萬元大幅降至6690萬元，降幅高達46.3%。

弘陽服務對此表示，本年對關聯方應收款項增加計提減值準備。2023年計提減值達1719.9萬元，較2022年的927.4萬元同比增長85.42%。

弘陽服務2023年貿易應收款項為2.55億元，較2022年12月31日的1.91億元增加約33.3%，主要包括就物業管理服務及社區增值服務來自客戶的應收款項。

收賬不易，弘陽服務還要支付給關聯方一筆不菲的保證金。

2023年6月7日，弘陽服務外披露了一則補充公告，内容主要涉及與弘陽地産之間的車位銷售及租賃代理協議。

當時弘陽服務已至少向弘陽地産支付歷史可退還保證金總額2.01億元，截至2022年12月31日有1.88億元未償還，上述公告日期還有1.54億元未償還，同時弘陽服務在披露上還違背了上市規則第14章及第14A章項下的“申報、年度審閱、公告、通函及獨立股東批準規定”，公司對此表示遺憾。

據最新公告顯示，2023-2025年，弘陽服務對車位代理預期收取的代理費每年約為3601萬元，支付給弘陽地産的可退還保證金的最高余額則為3.06億，這幾乎相當于公司一半的現金存款。

盡管車位代理銷售的利潤率較高，也能使在手現金實現更高的收益率，但也會存在一些需要考慮的問題，一是考慮到地産方的情況，所支付保證金能否按時按量回收，二是因保證金而被占用的現金可能也會影響到弘陽服務自身戰略規劃。

對于物企而言，現金流如同企業的生命線。截止2023年12月31日，弘陽服務在手現金約為6.38億元，同比增加16.9%；流動比率1.88，較上一年2.07略微降低，資産負債比率47%，較上一年同期攀升3.3個百分點。

就目前關聯房企承壓導致自身規模化發展受限情況下，弘揚服務只能另尋“大腿”，與國企進行合作成為了弘揚服務的最佳選擇之一。

今年的4月2日，弘陽服務與湖北洪湖市住房和城鄉建設局簽署合作協議，雙方拟共同出資成立合資公司，這是弘陽服務與政府部門合作成立的首家合資公司。

在此之前，已有多家民營物業服務企業通過與國有資源的合作嘗到甜頭。例如，康橋悅生活與鄭軌置業合資成立 “軌道悅生活”，以此布局軌道交通服務。公司成立後，便接連斬獲了鄭州市軌道交通1号線和城郊鐵路一期二期物業服務項目。

同樣，正荣服務也與南京玄武環境集團合作，成立城市服務合資公司，共同布局城市綜合運用服務、政府資産服等業務。

市場人士分析指出，通過成立合資公司或收購國有物企的方式介入國有資源的優勢在于，可以高效地切入城市服務、政府機關、公建類物業業态，在較短時間内補足自身短闆，積累經驗。

然而，此種模式也存在一定劣勢，即面臨較大的資金壓力，且面臨早期價值認同、管控壓力、文化融合等一繫列風險。

一方面，國企或國有資源的合作争奪激烈，政府或國企往往更傾向于與品牌實力較強的頭部物業企業進行合作，如碧桂園、萬科等一大批品牌價值優勢顯著的頭部物業企業。

另一方面，對于民營企業而言，合資或收並購往往需要承擔較大的資金壓力。現金支付是目前最為普遍且直接的支付方式，但是使用内部資金太多，首先就會增加公司現金流壓力，提高運營管理風險，容易減緩甚至中斷合作。

除了探索合資公司這一深度合作模式，弘陽服務還在上半年中標武漢天河國際機場公安局、武漢孝感公安局臨空分局、武漢協和醫院質子醫院中心&新醫技大樓等政府公建/事業單位物管項目，到了下半年，又陸續進駐江甯區百家湖中國郵政網點等項目。

值得注意的是，盡管一年下來單個項目捷報頻傳，但從年報來看，截至2023年12月31日，弘陽服務“公共建設及其他”項目在管42個，較上年底減少9個，在管建築面積3855萬平方米，同比減少25.8%；商業項目在管24個，也減少了兩個，面積流失467.7萬平方米。

也就是說，目前弘陽服務在管規模增長仍然依賴住宅業務。

與此同時，2023年弘陽地産收入197.95億元，同比下降1.09%；歸母淨虧損72.15億元，同比擴大85.86%，累計合約銷售金額218.29億元，同比下降37.99%。

弘陽服務急于尋求更穩固的靠山，但過程並不輕松。