多極賽道奔赴明天 2024觀點物業大會圓滿閉幕

（2024年4月11日星期四·深圳）随着近兩年内外環境變化，物業管理行業的發展模式早從規模擴張回歸到了服務本質的聚焦上，同時更多關注到未來發展的新賽道、新機遇上。

4月11日下午召開的2024觀點物業大會上，創智雲中心項目總經理徐大為就提到，近10年來，無論是在服務初創型的成長企業，還是服務500強頭部企業，是服務産學研機構還是政府部門，不同類型、不同生命周期的企業或者機構都已經不再滿足于基礎的物業服務。

合作方需求和要求都越來越高，倒逼着物管企業思考如何為這些機構和企業帶來增值服務和發展機會，智能化、綠色可持續發展和個性化管理等便成為衆多物管企業側重的發展方向。

如萬物雲表示一直走在數字化轉型道路上，彩生活認為做綠色運營、低碳社區、節能儲能會成為行業發展的一個新機遇，保利商業物業則提到資管在物管運營中可以幫助客戶進行資産保值增值等。

由規模擴張轉為聚焦本質，是每個行業發展的必經過程，而探索多極賽道開始成為他們新的前行方向。

存量時代 數字化與品質運營

存量時代來臨，對于物管企業的内驅競争力提出新的要求，經過一年的時間洗禮，物業服務行業也站在了行業發展的十字路口，在借助科技發展的同時，聚焦品質與效益似乎才能實現自身與客戶的雙赢局面。

用創智雲中心項目總經理徐大為的話就是：“萬科南方産城作為産業和服務的運營者，應該如何高效結合産業空間與産城資源，為政府、企業帶來增值服務與發展機會，這是我們一直在思考和研究的長期課題。”

創智雲中心項目總經理徐大為

永升服務集團有限公司首席數據官李川就表示，雖然這兩年投入了很多信息化的繫統，但品質服務的正循環這個底層邏輯沒有變。比如很多收繳率高的項目，並不是它的園區有多美麗，而是管家的從業時間很長，一些管家在這個項目上待了可能10年以上的時間，認識每個業主，能夠跟每個業主連接，他的半年收繳率可能達到99%。

永升服務集團有限公司首席數據官李川

“所以我們的切入點還是怎麼服務人。我們的人指兩類，一類是我們的客戶，一類是員工。”他透露，永升服務這兩年越來越關注一線員工，希望員工在項目上待的時間更長，員工跟業主接觸較多，業主滿意度也較高，收繳率也會變得更高，“這是我們的底層邏輯”。

所以在他看來，數字化在品質正循環中要解決的問題，就是怎麼通過數據來度量滿意度這些核心指標，真正打造供給端以及服務的線下入口，“在數字化的變化方面，更多是希望能把我們的供給側能力不斷做提升”。

他還表示，品質服務之于規模擴張，前者可以帶來效益、效益帶來規模、規模帶來效益，形成品質正循環，而單純的規模發展沒法直接帶來效益——“前兩年很多物業公司通過收並購快速拓展了規模，這兩年如果效率沒有提升，反而會變成它的瓶頸。”

萬物雲智能物聯管理合夥人夏明超同樣提到物業服務的數字化轉型，且同樣關心如何解決人在運用這些數字平台時的實際問題。

他表示，今天數字化這件事情已經擋不住了，如果不做平台，人行、車行、道閘、人臉、門禁、數字維保、勞動力管理等等天然在一起的繫統，就會互相打架。而且“現在繫統越多，屏幕越多，這麼多功能在上面，安保人員、管理人員在控制中心是看不過來這些屏幕的，所以需要有一個平台，把這些繫統打通，然後把算法儲存在里面……這樣能夠最快解決問題，也能最高效地解決問題。”

萬物雲智能物聯管理合夥人夏明超

夏明超說，萬物雲這些年一直走在數字化轉型道路上，不停地往前想，因為物業管理是一個經營性的業務，業務可能要服務10年、20年、50年。因此，“今天做數字化轉型，轉型完了並不重要，重要的是後期的運營。”

“‘運營為先’是這個轉型過程中最重要的部分，包括很多APP、小程序，怎麼樣拿過來能夠開箱即用，這是我們的重點。還有很多的硬件，越來越多的小硬件公司，越來越多的小傳感器公司，這些傳感器怎麼樣連到平台上，不用很費勁就可以對上，我們稱之為即插即用的邏輯。”

他同時補充，數字化轉型不僅是在最後運營階段的轉型，在項目交付的時候，在交付階段、建設階段，轉型這件事情也尤為重要。

多極賽道 挑戰與機遇

毫無疑問，2024年，物業行業将向高質量方向精進，回歸服務本質。而經歷了挑戰和變革後，行業也正朝着多元化方向邁進。

比如深圳恒車通停車服務有限公司總經理楊建軍這兩年做的，就是聚焦如何通過停車服務為甲方進行資産增值。在他看來，車位是被嚴重低估的優質資産。

深圳恒車通停車服務有限公司總經理楊建軍

他指出，從需求、獨立市場等客觀的維度看，車位在當下是一個非常好的投資標的，因為它具備不動産的所有的先天優勢以及幾個能夠做大做強的特定因素。首先是它具備可以被壟斷市場的能力，它是獨立市場、自主定價，完全具備成為優質資産的核心要素。同時，在疫情後時代，相對寫字樓、商鋪等不動産投資，車位投資的風險是相對穩健的。“它有一個優勢就是被動收益，當我們持有一個車位之後，有人會來停我就有收益，不需要我們主動找租客。”

好的投資標的卻被嚴重低估，原因是車位定價策略的錯誤和收益偏低，對此，楊建軍在思考，能不能專門做車位資産的經營管理，讓每個車位的收益都得到提升的問題。“将每個車位都數字化之後，通過獨立的數字化標識，每一個車位就能被獨立定價，車位就能夠通過平台被獨立地交易，這個交易包括買賣、租賃、分時租賃、共享停車等等。當車位能夠流動起來，這種自由的交易是能夠讓這個資産獲得增值的。”

過往的挑戰，如若轉變經營手法與手段，或許就變成了機遇，這還适用于其他方面。

在多元業态方面，彩生活尤其提到了綠色運營——彩生活服務集團有限公司副總裁于海華表示，房地産已步入存量時代，綠色物業在踐行雙碳目標的過程中将起到非常重要的輔助作用。“在社會發展進程中，物業服務行業是必不可少的一分子，這方面我們也有先天優勢，我們做綠色運營、低碳社區、節能儲能會成為行業發展的一個新機遇。”

彩生活服務集團有限公司副總裁于海華

據于海華介紹，彩生活做綠色節能好多年，在節能環保方面，彩生活一共有600多個項目在參與，設備投入了3萬多台，節能率達到了33%。另外，在儲能上，彩生活也是行業首家布局分布式儲能的公司。

而作為第一個港股上市的物管企業，彩生活總結的物業服務痛點更為全面。但即使遇到無數困阻，“彩生活還在，且這山風景獨好”，于海華如此回應外界的關心。

“彩生活在物業管理這條路上的研究可謂是認真而堅韌的，對行業的痛點、不斷上漲的物業剛性成本和難以上漲的物業費，這一道路上我們一直在踐行，而且這些年我們也解決了一定的痛點，比如說勞動密集。彩生活運用了大量的科技手段和智能設備，讓我們的人事費用率一直保持在56%以内，這個數據可以說在行業内是比較漂亮的數據。其它的痛點我們也在解決當中，正逐漸改觀。”

從各位嘉賓的發言可以感受到，大家都在不遺余力回歸服務品質、探索多經收入的可能，但金誠同達律師事務所高級合夥人賀國良則提示，物業公司的多經收入要變成真正的“多金”還需具備法律支撐。

賀國良認為控制場地多經的法律風險主要考慮兩個因素：第一個因素是物業公司和建設單位或者是業主委員會簽訂的物業服務合同或者多經合同，第二個是物業公司跟第三方簽訂的以場地租金租賃為核心的合同。

金誠同達律師事務所高級合夥人賀國良

他提醒，物業公司多經收入的法律風險主要應考慮5個因素。“第一是場地的權屬問題，需要厘清場地到底是開發商、投資商還是業主的，是全體業主還是個别業主的問題；第二是土地授權；第三是經營收入表現。第四是項目經營成本的體現；第五是相關稅費如何比較合理地進行平攤和承擔。通俗地講，就是要了解清楚多經場地的權屬，獲得它的授權及分配比例，然後将經營收入、成本的數據拿出來，然後考慮稅費的問題。”

搶占多極賽道的同時，挑戰與機遇無處不在，這正是物業服務行業的真實寫照。

物業與服務 價值重構

除此以外，物業服務其實還有許多命題留待大家探讨，如資管物業、城市服務、數智化、人力資源多樣化布局等。

為此，在主題讨論會“重構物業與服務的價值”環節，世聯行集團資管市場發展中心總經理詹宇超作為主持嘉賓，帶領大家圍繞四個分議題展開讨論。

主持嘉賓：世聯行集團資管市場發展中心總經理詹宇超

讨論嘉賓：中交物業服務集團有限公司總經理曾益明

保利商業物業總經理黃巧生

卓越商企服務集團首席人力資源官姚曉波

金誠同達律師事務所高級合夥人賀國良

在分析資管物業如何提升物管價值方面，保利商業物業總經理黃巧生從宏觀、中觀、微觀層面進行了論述——

從宏觀來講，每個企業都要把自己的企業放在産業鍊建設的一個環節中考慮，要為客戶創造價值，要有自己的核心競争力，幫助客戶的資産保值增值；從中觀的角度，資管要做資産全流程的參與策劃，從資産的選址開始，到産品的規劃，然後到籌開，然後再到正常的運營，最後還必須幫助資産方完成證券化的退出；微觀層面，保利商業物業的産品優勢更多的是資管+物管+企業服務一體化，但是這種優勢真正要落地，是需要我們和資産方、資本方一起來做這件事。

在城市服務方面，中交物業服務集團有限公司總經理曾益明認為，城市服務的内容應該是包括小區圍牆以外的所有城市空間的服務，而未來在城市服務領域里有怎樣的發展或者突破、如何具備新的外延和拓展，則需要結合企業自身的能力去做出差異化。

數智化越來越多地滲透到物業服務中，在金誠同達律師事務所高級合夥人賀國良看來，數智化毫無疑問是一個比較好的方向，“但物業管理要技術的面子，更要法律的里子”。因為技術表現出來被業主看到了，但是業主看不到的是在後面，即合規性在什麼地方。

其舉例道，業主感受最多的門禁繫統、收費繫統，但這些技術也可能帶來風險，這就需要注意幾個問題：第一是業主在物業公司提供數字化的服務過程中間，他有可能跟物業公司發生重大争議。第二是技術進步的過程中間，業務部門要及時跟進國家對技術進步的規制。第三在數字化方面，需要獲取業主所有的信息，包括人臉、指紋、房産、車位等等，則需要注意合法性、安全性以及滿足業主的知情權和同意權等。

讨論環節的最後一個主題是“物企人力資源模式與創新”，卓越商企服務集團首席人力資源官姚曉波認為，人力比起人力資源的事更像業務口的事，怎麼管人力的團隊、怎麼做資源的配置都會有不同的資源傾向。

他提到很現實的問題，就是人力成本上升：“以前人工成本占比基本上只有2%，現在在物業行業人工成本占到60%到70%，這對人力的管理要求就非常高。到底怎麼管人，包括自由、靈活、派遣、外包等等各種用工方式都要通過各種方式降低人工成本，並且把價值逐漸往上提。我們需要做更多的賦能，幫助他們降低經營成本。”

他預測，從粗放管理到精細化管理的過程，未來可能更需要去做一些科技上的賦能和底層數據建設的工作，包括流程上的重塑，幫助精細化管理的優化，形成從紙面到更數字化的管理方式。

從傳統到數智，從規模到品質，挑戰與機遇或許都在手邊，用彩生活服務集團有限公司副總裁于海華的結束語就是，“以匠心承載時代，一起奔赴更美好的明天”。