年報觀察 | 新大正的考題

觀點網 2023年的年度成績出來時，新大正物業喜憂參半。

其中，新大正物業在2023年錄得營業收入31.27億元，較2022年同期增長達20.35％。綜合來看，新大正的增收主要是規模擴張帶來的整體性增長。

截至報告期末，公司項目管理部數量達到594個，較上年增長15.79%，服務面積增至約1.7億平方米。重慶以外區域的項目占比提升至65.82%，數量同比增長26.54%。

但值得注意的是，與營收變化相反，其淨利潤五年來首次錄得下滑為1.60億元，較2022年減少約2600萬元，同比下滑13.83％。而此前市場分析普遍預測新大正2023年淨利潤為2.01億元左右。

淨利潤之外，新大正的毛利率持續下跌，由2021年的18.65％下跌至2022年的16.18％，2023年再下滑3.4個百分點到12.77％。

從大環境來看，受到宏觀經濟與上遊房地産行業下行的影響，物業行業整體呈現增速放緩、毛利率下跌的趨勢，如何穩定業務規模的同時保持競争優勢成為各物企近年來的壓軸大題。

在年報中，新大正也反復提及宏觀經濟的變化以及外部競争的激烈趨勢對于公司業績的影響。

針對增收不增利的情況，新大正于1月30日便已在業績預告中解釋稱，淨利潤下滑受到多重因素影響：主要客戶群體預算縮減、部分地區推行最低價招標政策導致價格下降、重點客戶航空物業費用壓減、人工成本增加以及少數股東權益增長等。

總體而言，新大正現在面臨的主要問題是外部因市場競争加強而整體走低項目價格，以及内部員工成本等的剛性增加之間的增利矛盾。

新大正表示，盡管淨利潤有所下降，但公司仍保持高分紅回饋投資者。董事會同意向全體股東每10股派發現金紅利2.85元（含稅），總派發現金紅利共6415.84萬元（含稅），占公司當年實現歸屬于上市公司股東淨利潤的比例為40.07%。

除了淨利潤與毛利率的下滑，新大正整體的業務經營情況還算穩定。新大正表示，公司在報告期内實現營業收入穩定增長，基本面依然良好，經營性現金流顯著改善，重點抓經營質量提。

在經營性現金流方面，新大正則錄得2.26億元，相較2022年大幅增加1.36億元，同比上升152.27％，主要得益于公司加強對應收賬款、應付賬款的管理以及優化供應商結算方式，加快了現金回流。

新大正作為獨立的第三方物業企業，沒有其他物企的地産集團母公司項目幫扶，主要通過市場招投標獲取項目，負責的項目大多是各類的城市公共服務與運營管理。但也正因為新大正的獨立屬性，其經營狀況並不會受到地産集團母公司的起伏波及。

在業務方面，新大正新拓展項目中標總金額18.76億元，飽和年化合同收入金額9.69億元；營業收入31.27億元，同比增長20.35%。

分業态來看，新大正下半年在學校、醫養、金融寫字樓等重點業态上取得較大突破。

2023全年，新大正辦公物業實現收入12.67億元，同比增長19.70%；公共物業收入7.8億元，同比增長40.33%，收入占比24.97%；學校、商住、航空同比分别增長13.9%、11.1%、9.5%。

公共物業中，新大正重點孵化的醫養業态取得較大突破。年内，新大正新中標重慶醫科大學附屬第二醫院渝中院區、長海醫院等項目，並取得多個機場項目着力打造航空地面服務核心産業鍊。

但令新大正備受矚目的還是其2023年内的收並購大動作。

2023年1月3日，新大正披露了一筆重大資産收購，長達103頁的文件表示董事會審議通過了收購雲南滄恒投資有限公司80%股權的議案，交易對價7.88億元。

據觀點新媒體了解，滄恒投資旗下主要資産為雲南瀾滄江實業有限公司，業務主要集中在物業服務、建築工程、機電檢修、水情測報等産業，管理面積達4000多萬平方米。若新大正能夠順利收購滄恒投資，便能繼2022年下半年加速文旅賽道拓展之後，于電站物業服務這一新業态中實現突破。

但新大正進軍能源物業的打算最終還是在半年之後宣告失敗。2023年6月4日，新大正發布公告稱将終止拟以現金7.88億元購買雲南滄恒投資有限公司80%股權事項。

公告指出，收購事項的終止主要是由于加期審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期，而且，雙方在業績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期内難以達成一致。

同時，新大正宣布變更部分募集資金用途，用于收購香格里拉市和翔環保科技有限公司及瑞麗市缤南環境管理有限公司100%股權。

收並購一直被新大正視作戰略目標實現的重要手段。報告期内，新大正度簽訂的合同投資額9205.16萬元，報告期内實際支付6306.31萬元。除了在大本營重慶進行深耕，新大正還于青島、深證、雲南等地積極投拓，整體策略以全國性拓展規模與多業态多元探索為主。

除了在服務品質與業态擴張上下功夫，新大正還需要時刻關注外面世界的變化。随着住宅類物企紛紛入場非住領域尋求新的增長點，在場内發展多年的新大正是内憂難解又外患緊迫，一方面用工成本逐年漸增，另一方面低價策略影響利潤增收。