特寫 | 郭傑群：公募REITs ，高樓不能建在沙灘上

2024觀點年度論壇·特寫 4月2日入夜，我們與郭傑群小聚。因應當日在2024觀點年度論壇演講和主題讨論會的發言，他繼續分享了對國内REITs市場的見解。

這位學者身兼數職，他是麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任，亦擔當甯波（中國）供應鍊創新學院院長、教授及博導，也兼任清華大學五道口金融學院綠色金融研究中心研究員，麻省理工學院運輸與物流中心研究員等。

郭傑群早年赴美求學，畢業後曾于瑞信、房利美等國際投行、企業任職，回國前最後一份工作是美國對沖基金Zais Group全球投資委員會委員、亞太區總經理。

多年的海外金融行業任職經驗，令他有機會深入接觸、了解國外REIT數十年歷史積累的成熟經驗。

2014年歸國後，郭傑群一直致力于推動國内資産證券化、REIT市場走上正軌。

資料顯示，國内對資産證券化業務的探索始于2004年。當年1月31日，國務院發布《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若幹意見》。

翌年，越秀房産信托基金作為首只持有國内資産的REIT産品，在香港成功上市，成為内房對REIT的首次探索。

此後長達十多年時間，國内REIT行業經歷了探索、研究、嘗試、突破，産品設計也逐步實現脫離主體增信、儲架發行、可擴募化等方面，但遲遲未能落地標準REIT産品，反而誕生了别具特色的類REIT，以及近期推出的公募基礎設施REIT。

市場普遍認為，個中原因乃由于行業仍然缺乏明确的法律條文來為REIT的發展護航，另外稅制方面也存在困難。

直至2020年《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》出台，中國内地公募REITs落地才成為現實。

截至目前，全市場已上市的公募REITs産品已達35只，不過上述相關問題仍有待解決。

在2024觀點年度論壇上，郭傑群就指出“中國不存在REIT。”

他解釋稱：“國内市場上雖然套用了REIT的名字，但是不存在嚴格意義上法律上的REIT，因為我國對REIT並沒有明确的立法，只有一些部門的規章。”

另一方面，郭傑群表示，國内也尚未形成明确的稅收便利。他提到新加坡的例子，“1999年新加坡政府通過了REIT的立法。凱德借機馬上推動了新加坡第一個REIT産品，但遭遇投資人的冷淡反應；産品發行失敗。為什麼投資人不感興趣呢？原因很簡單，因為新加坡雖然有REIT的立法，但在當時對REIT沒有稅收上的便利。以逐利為目標的投資人在行動上表達了他們的意願。”

他呼籲：“REIT是一個金箍棒，具有強大的功能。但是我們今天談REIT，僅僅是把它當作燒火棒，考慮的只是為單一項目的融資功能，並沒有發揮它的精髓。”

事實上，在此前的2024年“兩會”上，REIT也成為熱門話題，讨論聲音也集中在“加速專項立法”和“明确稅收優惠”等方面。

年度論壇會議結束後，我們邀請郭傑群坐下對話，氣氛舒适，但話題不算輕松。

對于國内REIT的問題，他認為根源在于“産品定位仍只是一個融資工具”，是為了單一項目融資而設，導致産品結構有重大缺陷，“普遍來說，是融資主體的融資手段，但目前並不具有投資價值的産品。”

郭傑群解釋，國内公募基礎設施REITs現時分為兩類，一類是擁有底層資産的産權類；一類是不擁有産權的經營權類，如高速公路的經營項目。

前者雖然擁有底層資産，但由于多元化程度低、項目數量單一等因素，項目經營績效可能存在巨大波動，整個産品的估值受到項目經營影響大。例如去年華安張江光大REIT，就受到主要租戶哲庫科技退租的嚴重沖擊。而經營權類REIT因其本身特點使得其估值趨零。

在另一方面，目前國内經濟恢復面臨巨大壓力，這對REIT市場也不利。這是因為當前産品底層資産單一，扛經營風險弱，“整體的預想還在一個困難期。”

但更重要的是，在起步階段将頂層設計做紮實。

郭傑群形象地表示，不能将高樓建在沙灘上。2005年至今已經19年，公募基礎設施REIT，雖然不正規，但中國版的REIT已經落地，相關工作的推進迫切需要跟上。

最後的最後，問題還是回歸到“立法”和“稅收”之上。