年報觀察 | 招商商管歸去來

觀點網 在招商商管近期召開的一季度經營分析會上，袁嘉骅是以首席顧問的身份出席，不再擔任商管董事長一職。

袁嘉骅于2021年4月1日起擔任招商商管總經理，後擔任招商商管董事長；在加入招商之前，曾任凱德中國總部商用管理董事總經理。

作為招商蛇口旗下商業地産投資運營和管理核心平台，招商商管致力于涵蓋商業綜合體、甲級寫字樓等業态在内的項目投資、運營和資産管理。

在業務層面，袁嘉骅深谙資産管理、業務拓展和投融資到項目管理、設計、購物中心賣場租賃及推廣，涵蓋集中商業管理的全鍊條。

從來路，到歸途，挖來凱德名将，招商蛇口在商業上的野心可見一斑。

也是在2021年，招商蛇口首次提出持有物業“雙百”戰略，招商商管将持續拓展全新商業項目，主動布局優質區位，重點聚焦一線、新一線，目標至2025年實現購物中心100座，持有物業營收100億元。

招商商管也開始整合、統籌全國商業和商辦業務管理並梳理發布商業産品線，遵循“X+商業”的差異化戰略。

商業積澱

首先看看母公司招商蛇口商業的情況。

在招商蛇口業務中，開發業務主營以住宅為主的可售型商品房的開發與銷售；資産運營業務包括集中商業、産業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資産管理；城市服務主要包括物業管理、郵輪、會展、代建等業務。

從招商蛇口披露的年報看，2023年管理範圍内全口徑資産運營收入66.91億元，實現EBITDA 33億元。期内，成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA回報率達6.24%，同比上年提升0.45個百分點。

商業客獲悉，在商業業态方面，截至2023年末，招商蛇口管理範圍内集中商業在營項目38個，總經營建築面積約216萬平方米；在建及籌開項目44個，總經營建築面積約309萬平方米。

2023年，招商蛇口集中商業運營收入為14.48億元，實現EBITDA5.33億元。而在2022年，商業運營收入為12.89億元，實現EBITDA 4.69億元，均有所提升。

商業客獲悉，招商蛇口商業主要聚焦“海上世界”及“招商花園城”産品線，投資拓展堅持聚焦核心城市布局。2023年，新增杭州城北招商花園城、上海潘廣路項目2個項目，輕資産獲取了佛山鼎旺中心、深圳沙湖商業、上海傳媒港、昆山同豐路商業等4個項目。

2023年，招商蛇口新開業上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城、湛江招商花園城、蘇州琴湖溪里花園城（二期）、蘇州金融小鎮（西區）、深圳會展灣花園里、徐州花園里、甯波鄞州花園里、博鰲樂城國際花園集中商業等9個商業項目。

根據統計，招商蛇口在營的38個商業項目主要分布在深圳、上海、廈門、杭州、甯波、南京、成都、蘇州等城市。

其中深圳有海上世界、海上世界匯港購物中心、蛇口招商花園城、壹海城one mall、會展灣展貿中心和會展灣花園里項目；上海則包括寶山招商花園城、森蘭招商花園城、東虹橋中心和曹路招商花園城四個項目。

一些項目的運營收入差距較大。深圳海上世界、昆山招商花園城等幾個項目錄得不錯收入。2023年運營收入上，深圳海上世界錄得1.38億元、昆山招商花園城錄得1.55億元、深圳蛇口招商花園城9216萬元、廈門海上世界9172萬元、深圳壹海城one mall為7247萬元、九江招商花園城7200萬元、上海森蘭招商花園城7146萬元。

平均出租率靠前的項目分别是上海寶山招商花園城100%、南昌·贛電九方荟（輕資産）100%、蘇州琴湖溪里花園城100%、深圳壹海城one mall99%、昆山招商花園城99%、畢節招商花園城99%、甯波鄞州花園里（輕資産）99%、廈門海上世界98%、南京燕子矶招商花園城98%、上海森蘭招商花園城97%、上海東虹橋中心97%、南京馬群招商花園城97%。

另外，2023年，招商主動推進核心資産升級改造，盤活存量資産，期内完成蛇口花園城、重慶長嘉匯時尚坊等核心項目改造。

值得一提的是，商業資産運營方面，招商蛇口及下屬控股企業擁有的商業，除已委托給無關聯第三方經營或由招商局置地有限公司直接、間接擁有權益的以外，招商蛇口已簽訂協議将其委托給招商積余下屬企業招商商管運營。

商管發展

背靠招商蛇口，招商商管的商業運營業務規模正在擴大。

招商積余旗下招商商管，主要是為商業地産項目提供土地獲取及開發建設階段的商業定位、規劃設計、工程改造等顧問咨詢服務；在商業項目開業籌備及運營階段提供招商、策劃、推廣、運營管理等服務。持有物業出租及經營業務主要為酒店、商業、辦公等持有型物業的出租經營。

2023年，招商積余資産管理業務實現營業收入6.98億元，同比增長50.13%，主要繫上年同期公司按國家政策減免房租而本年無此事項，以及在管商業運營項目規模擴大帶來收入增長。

其中，商業運營收入2.45億元，占資管業務收入比重為35.04%，毛利率為44.13%；持有物業出租及經營收入為4.54億元，占資管業務收入比重為64.96%，54.32%。

商業客獲悉，招商商管業務布局在深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、武漢、成都、長沙、甯波、昆山、贛州等二十余個城市，已陸續與招商蛇口持有型商業項目簽訂委托管理協議，在管商業物業規模不斷擴大。

截至2023年12月末，招商商管在管商業項目70個（含籌備項目），管理面積397萬平米，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目包括蛇口花園城、大連花園城、珠海招商花園城、杭州花園城、上海森蘭花園城、招商局廣場、成都大魔方、廈門海上世界等在内的58個項目（年内新增杭州臨平花園城、成都金牛招商花園城、贛州招商局中心等項目），第三方品牌輸出項目9個。

即便有“雙百”目標，招商商管對于規模競争的看法更多強調内在追求，袁嘉骅曾在年初接受觀點新媒體專訪時表示：“其實雙百更多是要做質量、做品牌、做標杆。”

招商蛇口在商業的“破題之道”是“X+商業”，即立足招商跨BU整合能力，結合地域文化和項目禀賦來綜合開發特色商業，“X＋商業”目前已延伸發展出産業會展+商業、藝術文化+商業、生态科技+商業、體育+商業、文保+商業等不同的産品形态。

據悉，“X+商業”的操盤思路，能夠綜合多産業優勢，融合在地文脈，适配不同商圈環境、客群因地制宜塑造符合時代特征、地域文化和項目禀賦的特色商業。

根據國家企業信用信息公示繫統，接替袁嘉骅職位的可能是招商蛇口副總經理、招商積余董事長聶黎明。

聶黎明在2023業績會中也回應了對于商業差異化發展及IP打造。

他表示，一是發力商業資産經營要能夠做适應市場，做适應客戶需求的産品；二是發力差異化定位，利用客戶需求目前沒有被滿足的部分空白點以及自身優勢，做差異化定位；三是發力精細化運營，和品牌、商家、客戶一同精細化運營好項目，提升客流量、銷售額，一起控制成本；第四則是創新。

據悉，今年招商商管會有一些重量級標杆項目開出來，都會在差異化、創新上有一些體現。

商寫挑戰

在商業中，寫字樓項目面臨較大挑戰。截至2023年末，招商蛇口管理寫字樓在營項目32個，總經營建築面積128萬平方米，在建及籌開項目10個，總經營建築面積約81萬平方米。

2023年度，寫字樓實現運營收入12.6億元，EBITDA 8.55億元。2022年，寫字樓運營收入（未扣除租金減免金額）為11.59億元，實現EBITDA8.28億元。

從運營收入來看，深圳招商局廣場、深圳新時代廣場和北京招商局大廈三個項目2023年的運營收入超過1億，分别為1.54億、1.25億和1.24億元。

整體來看，2023年，寫字樓則面臨着出租率和租金下降的挑戰。因招商蛇口的寫字樓項目絕大多數布局在深圳、北京、上海等和新一二線城市，其中大本營深圳項目就多達16個，出租率整體還是保持穩定。

其中，深圳、北京、上海、蘇州等城市絕大多數項目較為穩定，而海南、漳州、贛州的項目則面臨較大挑戰。

寫字樓面臨的挑戰是共同的，招商蛇口此前分拆招商局商業房托基金年報中就提及了市場所帶來的挑戰。

招商房托在年報中提及外部市場的變化，包括北京、深圳全市及各子市場寫字樓租賃疲軟，租金下降同時空置率上漲；其次，深圳市優質零售物業租金表現平穩，空置率有所下降，南山區卻由于新項目入市導致整體表現跑輸全市。

截至2023年末，招商房托物業組合包括新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心5個寫字樓項目和零售項目花園城。期末，物業組合出租率為86.8%，其中寫字樓平均出租率為90%，零售出租率為73.7%。

招商房托指，期内寫字樓部分的平均出租率上升了4.1個百分點至90%，甲級寫字樓出租率有顯著提升，其中招商局航華科貿中心的出租率大幅增長了11.9個百分點，新時代廣場的出租率增長了5.6個百分點。為此，這兩棟物業的租金水平下降約6%。

也就是說，企業為力保出租率穩定而做出了價格上的讓步。2023年，北京航華、深圳新時代廣場的租金水平下降了大約6%。招商局商業房托在公告中也提及了深圳、北京市場寫字樓需求疲軟等情況，外部環境構成了嚴峻挑戰。

聶黎明也坦言，寫字樓面臨的嚴峻形勢，包括出租率以及租金承壓。今年寫字樓經營首要任務是穩中求進提升出租率。除了提供好産品之外，要做好客戶服務、改善配套、生态圈打造。