特寫 | 蔡雲：新模式下開發企業要做的是長期主義

2024觀點年度論壇·特寫 4月初的廣州，幾天陽光和暖過後，鬧起了小别扭，刮起了風。

觀點年度論壇，每年約摸就定在這個時間。我們在活動上又見到了蔡雲，她已經是觀點的老朋友了。最近幾年，在觀點活動上總能見到蔡雲的身影。

4月2日舉行的2024觀點年度論壇上，她給我們帶來了幹貨滿滿的演講内容。演講結束後，蔡雲如約來到年度論壇采訪間，和我們分享一些她的觀點和看法。

時間從來都是無情的，但似乎格外善待蔡雲。進入房地産業已經接近40年，歲月並未在她臉上留下多少痕迹，最鮮明的印象就是笑臉盈盈，待人和善。但眉間的神采，又仿佛歷經了歲月沉澱。

她是中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長，長期從事房地産産業政策研究工作，着重對商業地産、旅遊地産、産業地産、房地産開發、房地産項目技術經濟分析、房地産價格評估、房地産交易等方面進行研究。

國家統計局4月16日發布數據顯示，2024年3月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅略有收窄、同比降幅擴大。

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格同比下降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%；二三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅比上月分别擴大0.8和0.6個百分點。

房地産行業的狀況似乎仍不能樂觀。蔡雲分析，去年以來，房地産一直在下行和調整中運行，前三個月下跌有幾個因素。第一，這是一個同比數據，去年疫情過後，消費者購房需求得到釋放，成交量是上升的；第二，二手房以價換量，搶占了一手房的成交量。

她認為應該看到一些積極因素，比如随着今年以來密集的政策調整，包括一城一策、限購限貸政策逐漸地放松，成交量也在逐步回升。

另外，上海、北京等一線城市一些優質項目銷售回暖，可見市場對優質住房消費的需求仍然存在。

在蔡雲看來，今年整個房地産的趨勢和形勢取決于整體宏觀環境的發展：“當國家宏觀經濟進入到深度調整期，不是我們一個行業的事兒，各行各業都存在着下行空間。房地産和宏觀經濟是相輔相成、齊頭並進成長的。”

近期中央多次提及房地産發展新模式，蔡雲告訴我們，以前的模式是土地經濟和房産開發為主，随着市場調整和市場環境的變化，構建了三個新的發展模式，分别是保障性租賃住房建設、平急兩用基礎設施建設以及舊城改造三大工程。

“這三個模式就是讓房地産企業更加貼近于市場，不再延續過去高周轉高杠杆的模式。”

新的模式意味着要有新的發展方式。蔡雲指出，開發企業要做的應該是長期主義，把未來的收益确定在存量資産提升、運營和維護上來。

她認為，市場的分化還将繼續，此前住房和城鄉建設部部長倪虹在回答相關問題時表示,對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則,該破産破産、該重組重組。

蔡雲秉持相同看法，在她看來，市場就是優勝劣汰：“市場是一個無形的手，所以肯定是要細分下去的。抓住市場的機遇，尋找市場的機會，就會獲得市場的肯定。”