中航易商倉儲物流REIT回復交易所反饋： 打造上市“安全墊”

倉儲物流行業一直是我國重點發展的基礎設施領域，REITs項目的發行對于加快我國倉儲物流園區建設，擴大優質物流服務供給，打造低成本、高效率的全國性物流服務網絡，以不動産基礎設施與金融共同高質量地服務于實體經濟、促進實體經濟的發展等方面都有着重要意義。

近日，倉儲物流REITs的審核也有新進展。據上海證券交易所官網消息，4月19日晚間，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中航易商倉儲物流REIT”）公布首輪反饋回復，回復就項目運營管理、估值合理性、項目合規性、交易安排以及原始權益人等多個方面進行了詳細闡述。

圖片來源：上海證券交易所官網

中航易商倉儲物流REIT原始權益人為ESR集團（易商）（1821.HK)，基金管理人為中航基金管理有限公司。資料顯示，ESR集團（易商）是亞太區引領新經濟領域的不動産管理公司，也是全球最大的上市地産投資管理公司之一，管理費收入相關資産管理規模超過800億美元，擁有相當豐富的相關項目運營經驗。

估值保守下修 降低基金上市後波動風險

公告顯示，中航易商倉儲物流REIT基金基礎設施項目分為富萊德昆山物流園一、二、三期，均為現代倉儲物流設施（高標倉），項目規劃用途及實際用途為物流倉庫。其中，富萊德昆山物流園項目三期2018年2月投入運營，是華東地區第一座4層大跨重載物流倉庫。

富萊德昆山物流園位于昆山花橋，地處上海“衛星城”範圍内，距離上海外環僅30分鐘車程，地理位置上輻射整個華東地區，是為大上海城區及蘇州城區提供配套服務的物流聚集及核心要地，具有非常優秀的區位優勢。

反饋回復中提到，富萊德昆山物流園項目以2024年3月31日為基準日的評估價值24.35億元，而首發申報時項目評估值為28.70億元。也就是在這一次的反饋回復中，中航易商倉儲物流REIT估值下調了4.35億元。

從投資者的角度來講，在當前經濟環境下，基金估值的保守下修，有效降低了基金上市後價格波動的風險，是維護投資者利益和市場穩定的重要舉措。

随着市場波動的加劇，ESR集團（易商）與中航基金及時調整中航易商倉儲物流REIT的估值，這種積極的估值調整措施會減小投資者投資風險。同時為了鞭策運營管理機構平穩換租、保證上市後的價格穩定，ESR集團（易商）在運營管理協議里約定，未來三年，如果評估項目營業收入有消極因素影響，則ESR集團（易商）會作為運營管理者，通過相關方式來彌補這些負面影響。這些措施都有助于增厚中航易商倉儲物流REIT上市後的“安全墊”，有效降低投資者的風險暴露，為基金投資者創造更穩健的投資環境。

統計口徑差别導致出租率下降 還原口徑下出租率将上升

中航易商倉儲物流REIT基金在反饋回復中表示，截至2024年3月31日基礎設施項目整體出租率為79.88%，首次申報挂網披露了截至2023年11月1日基礎設施項目整體出租率為89.49%。

仔細查閱申報材料，發現兩次統計口徑存在一定差異，首次挂網材料中截至2023年11月1日出租率披露口徑為“按已達到約定交付日的出租面積計算的出租率”。但是在反饋回復中，中航易商倉儲物流REIT基金調整了出租率披露口徑，将截至2024年3月31日出租率披露口徑調整為“按已起租面積計算的出租率”。由于免租期以及其他因素影響，“按已起租面積計算的出租率”在統計口徑上會更加的謹慎，得到的數據也會比較保守。可以推測，如果統計口徑保持不變，截至2024年3月31日基礎設施項目整體出租率很有可能明顯高于目前新口徑水平。新的披露口徑能夠讓投資者更加了解基礎設施項目實際出租情況，也結合了市場通用出租率披露口徑。

除此之外，物流園租賃周期平均為3年，如果客戶租期集中到期會影響物流園持續的盈利能力帶來不利影響。但ESR集團（易商）為了更有效的管理租賃到期，根據客戶的需求将不同行業客戶租期進行了劃分，從1-2年、2-3年，甚至是5年的租賃周期。在租賃到期時間上實現了“錯峰”，通過管理緩解了客戶約租期集中到期帶來的續租壓力。

亞太區引領新經濟領域的不動産管理公司攜手中航基金

ESR集團（易商）于2019年11月登陸香港聯交所，自2016年開始，ESR集團的業績一直保持穩定增長。營業收入由2016年的0.97億美元增長至2023年8.71億美元。

數據來源：同花順iFind

2023年ESR集團（易商）實現營業收入8.71億美元，同比增長6%。得益于強勁的運營表現，ESR集團（易商）2023年基金管理EBITDA達到5.79億美元，占總分部EBITDA的60%。扣除獎勵費後，基金管理EBITDA同比增長8.9%（不包括分占若幹聯營公司的金融衍生資産公允價值）。

中航基金作為中航易商倉儲物流基礎設施REIT的基金管理人，截至目前已發行2支公募REITs産品。

全球10只REIT基金管理經驗 ESR集團打開REITs想象空間

截至2023年12月31日，ESR集團（易商）資産管理規模約1,560億美元，資産建築面積約4,900萬平方米。其中在大中華區，ESR集團（易商）管理着177項物業，總資産管理規模超過307億美元，總建築面積約1,490萬平方米。可擴募資産豐富，這也為中航易商倉儲物流基礎設施REIT基金的未來帶來了廣闊的想象空間。

中航易商倉儲物流基礎設施REIT基金是ESR集團（易商）在中國境内發行的第一只REIT基金，但ESR集團（易商）在全球範圍内已經擁有了10支REITs管理經驗。

ESR集團（易商）在亞太及中國地區基礎設施建設領域深耕多年，服務于包括電商、物流、零售、制造、汽車、服裝美妝、食品冷鍊、消費品、生物醫藥、數據中心及新能源共十大類主流行業在内的高質量産業客戶。為富萊德昆山物流園項目帶來了充足的未來租戶儲備，能夠有效保證未來出租率及租金收入水平。

值得一提的是，物流園的運營管理機構為上海易之商企業管理服務有限公司，是ESR集團（易商）的全資子公司，在未來物流園的運營管理中，ESR集團（易商）也會深度參與。ESR集團（易商）在倉儲物流領域以及REITs領域的豐富的經驗，這些都會帶到中航易商倉儲物流REIT當中，成為強大助力。