年報觀察 | 南都物業轉型與挑戰

觀點網 4月19日，南都物業服務集團股份有限公司發布了2023年年度報告。

數據顯示，該公司報告期内營收與上年基本持平，但得益于投資公司的成功上市，實現了淨利潤同比增長近30%。

在業務拓展上，公司則致力于轉型成為城市運營綜合服務商，期内非住業态新簽面積占比達53.6%，其中城市服務項目占比18.7%。

但轉型並未能帶來利潤的增收，在扣除非經常性損益後，南都物業的歸母淨利潤不增反降，同比跌幅超30%。

在市場新階段，各大企業均在轉型尋找新出路，但方向是否正确只能等待時間給出答案。

淨利潤增速

2023年，南都物業實現營業收入18.51億元，同比增長0.23%，與上年基本持平；其中，物業基礎服務營收16.24億元，為公司最主要的收入來源，占總營收比例87.9%；物業增值服務營收1.69億元，占比9.1%；資産管理服務營收0.33億元，占比1.8%；非業主增值服務營收0.23億元，占比1.2%。

該公司在年報中指出，營收增長主要得益于物業服務項目規模的增長。截止報告期末，公司總簽約項目722個，總簽約面積8868.54萬平方米，較上年末增長377.63萬平方米。

從業态來看，住宅項目面積占比63.6%，商寫項目占比25.8%，城市服務項目占比10.6%，非住業态項目面積較上年提升4.4個百分點。從區域來看，長三角區域面積占比88.38%，較2022年提升1.38個百分點。

年内，南都物業實現營業利潤為2.56億元，同比增長29.74%；淨利潤約為1.96億元，同比增長26.38%；歸屬于母公司淨利潤約為1.86億元，同比增長27.69%。淨利潤增速遠超營收增速。

從報表數據來看，公允價值變動收益是公司實現淨利潤高增長的主要原因，該項于2023年錄得收益約1.27億元，占淨利潤規模比例為64.94%，而該項在2022年僅為1167.83萬元。該項錄得同比大增的原因是公司投資的安邦護衛成功上市。

據物聊社了解，2023年12月20日，安邦護衛集團股份有限公司在上交所主闆上市，為一家綜合性安全服務提供商，主營業務覆蓋金融安全服務、綜合安防服務和安全應急服務三個領域，被稱為“現代镖局”。

南都物業持有安邦護衛約403.23萬股股份，占首次公開發行前總股本的5%，占公開發行後的3.75%。其成功上市後，為南都物業帶來了約1.17億元的當期非經常性損益。

金融資産偏多可以說是南都物業的一個不穩定因素，畢竟不是每年都有一個“安邦護衛”能夠上市，公司2023年扣非後的歸母淨利潤錄得同比下降36.59%似乎也指出了這種風險。

據年報披露，南都物業年内以增資的方式對浙江谷尚智能科技有限公司投資了1.36億元，對應持股比例為17%，股權轉讓方為南都産發集團。

另外，由于公司在市場上拓展的項目毛利率整體偏低，競争加劇下有不少項目撤場，導致南都物業整體成本增加。報告期内錄得營業成本15.55億元，同比增長4.60%，高于營收增速。

報告期内，該公司加強回款能力，應收賬款規模較上年同期下降6.22%至5.0億元，占總資産比例約18.79%。經營活動産生的現金流量淨額也較上年同期增長18.75%至1.85億元。

截止期末，公司貨币資金約4.67億元，與上年同期持平，占公司總資産比例達17.55%；公司短期借款約1.61億元，資金足以覆蓋短債。

城市服務賽道加碼

在2023年4月份，南都物業曾向投資者表示，把公建及城市服務作為市拓的重點領域。一方面是因為新開發住宅領域受到房地産市場的波動影響；另一方面是因為非住宅領域市場空間較大，尤其是城市服務領域有很廣闊的市場可以拓展，且具有一定的規模效應。

2023年，南都物業全年新簽項目100個，新進駐城市福建泉州、廣西南甯、雲南曲靖，新簽約面積1022.39萬平方米。其中新簽住宅項目面積占比46.4%，商寫項目占比34.9%，城市服務項目18.7%，新簽非住業态占比過半。

在商寫領域，公司新簽項目包括雲谷福地、中德産業園、天通科創産業基地、德清農商銀行綜合大樓等；在城市服務領域，新簽連雲港第二人民醫院、杭州灣會計學苑、西湖國際高爾夫賽事服務中心、德清地理信息小鎮運動中心等項目。

同時，南都物業年内新增3家合資公司。4月，與常熟經開産城綜合服務有限公司簽約並設立合資公司，拟打造智慧産業園管理模式，並在經開區及常熟市其他産業園進行復制。

5月，與杭開（杭州）創新創業園區有限公司簽訂協議，共同設立城市運營服務有限公司；10月，與紹興市财稅印刷有限公司設立紹興市聚鑫智慧物業服務有限公司，發力紹興公建物業市場。

種種迹象透露，南都物業正在加碼城市服務賽道，致力于向城市運營綜合服務商轉型升級。但轉型似乎並沒有為公司的盈利帶來助力。

報告期内，南都物業錄得整體毛利率為16.01%，同比減少3.53個百分點。從分部來看，物業基礎服務分部錄得毛利率為12.81%，同比減少4.38個百分點，作為公司毛利主要貢獻點，該分部毛利率的下跌也導致了公司整體毛利率的下跌。

物業增值服務分部則錄得毛利率為49.44%，同比增加4.83個百分點；非業主增值服務毛利率25.17%，同比增加8.13個百分點；資産管理服務毛利率為-3.59%，同比減少9.51個百分點。

不過，南都物業似乎準備一條路走到底。就在一個多月前，該公司LOGO煥新發布，不再以房子作為標識，而是以NACITY作為核心元素，並表示将圍繞城市全業态全場景，以開放的視界讓服務無邊延伸。

目前，大部分物企均處于城市服務賽道中同台競争，包括萬物雲、保利物業、碧桂園服務、招商積余、華潤萬象生活等。

其中，保利物業在該賽道中是最佳選手之一，2023年來自公共及其他物業的收入達26.18億元，占公司物管服務收入比例約25.8%，年内該業态新簽合同金額同比增長36.7%至15.06億元。

雖然與行業頭部相比略有遜色，但南都物業有自己的“烏鎮模式”，不滿足于将城市運營綜合服務模式局限于烏鎮的南都物業，正在努力復制烏鎮模式，将其推行至長三角區域的其他城市。